Comme de nombreuses propositions de contrats de syndics professionnels, celle d’IMAX GESTION Cabinet l’ERABLE a fait l’objet d’un abus de l’ARC n° 4392 publié sur notre site internet le 24 juillet 2018 (ABUS DE LA SEMAINE N° 4392 : Le contrat du syndic IMAX Gestion Cabinet l’ERABLE fourmille d’irrégularités).
Ce syndic professionnel a pris en compte la plupart de nos dénonciations dans un nouveau projet de mandat de contrat 2018/2019 qu’il nous a transmis directement, ce qui est tout à son honneur.
Malheureusement, il entend néanmoins maintenir deux irrégularités, auxquelles s’ajoutent de nouvelles omissions.
I. Les rectifications légitimes
Le syndic professionnel parisien IMAX GESTION Cabinet l’Erable a apporté les modifications appropriées aux clauses illicites, irrégulières ou abusives au regard de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d’application du 17 mars 1967 et du décret du 26 mars 2015 (contrat type de syndic) soulignées par l’ARC, à savoir maintenant :
- l’absence de rétroactivité dans la prise d’effet de son mandat ;
- la suppression de la facturation de frais aux copropriétaires en cas de chèque impayé ou de prélèvement rejeté ;
- le défaut d’imputation de frais au syndicat au titre :
- de l’assemblée générale (fourniture du registre des procès-verbaux et de la mise à disposition d’une salle dans ses locaux pour la tenue de la réunion annuelle ordinaire du syndicat des copropriétaires) ;
- de frais de télécopie pour sa gestion ordinaire de la copropriété.
- la suppression de frais dédoublés aux copropriétaires pour une même prestation. Il facturait un forfait pour la délivrance d’une copie avec en plus une seconde facturation pour la copie par page (copie certifiée conforme d’un procès-verbal d’assemblée générale, du carnet d’entretien, des diagnostics réglementaires sur les parties communes et les équipements collectifs…).
II. Seconde version du contrat de mandat 2018/2019 : le maintien de trois irrégularités
S’agissant des frais liés à la mutation onéreuse d’un lot en copropriété, IMAX Gestion Cabinet l’Erable :
- se contente d’extirper de son contrat de mandat l’imputation au copropriétaire vendeur du « pré-état daté ». Il entend néanmoins le facturer, comme il le précise dans son courrier d’accompagnement, au copropriétaire qui en ferait la demande, sur la base d’une convention conclue directement avec lui, alors même qu’il convient de l’absence d’existence légale et réglementaire d’un tel document, en nous annexant au passage la réponse ministérielle allant en ce sens ;
- conserve la facturation de l’actualisation de l’état daté d’un montant de 180,00 euros T.T.C. au copropriétaire vendeur, quand l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que seul l’établissement de ce formulaire peut légitimement donner lieu à des honoraires additionnels du syndic.
Nous retrouvons aussi une clause abusive que nous n’avions pas consignée : la révision de son forfait au 1er jour de l’exercice comptable de la copropriété, donc au milieu de son mandat.
Dans le document vierge, matrice informatique qui nous a été transmise, certaines mentions importantes et obligatoires, qui figuraient pourtant dans le premier contrat transmis par un adhérent, n’étaient pas renseignées, soit :
- le numéro de son immatriculation auprès du Registre du commerce et des sociétés, ainsi que celui de sa carte professionnelle ;
- les références aux deux polices impératives pour tout exercice de la fonction de syndic à titre professionnel prévues par la loi HOGUET du 2 janvier 1970, à savoir l’assurance de responsabilité civile professionnelle et la garantie financière.
Nous espérons que ces mentions seront effectivement complétées en même temps que le reste du contrat.
Si la démarche positive d’Imax Gestion Cabinet l’Erable peut être soulignée, démontrant l’impact des actions de l’ARC, elle atteste aussi, au mieux un certain laxisme, au pire une malhonnêteté intellectuelle manifeste de professionnels en quête incessante de profits.