En cette période de tenue des assemblées générales annuelles, nous constatons que les convocations établies par les syndics professionnels contiennent encore des dispositions irrégulières ou abusives, et en particulier leur proposition de mandat 2018/2019.
Regardons ensemble le cas du contrat 2018/2019 qui cumule les irrégularités.
I. Illégalités et irrégularités
- L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic est élu en assemblée générale selon sa proposition de contrat annexée à la convocation, qui doit notamment stipuler distinctement en ce qui concerne sa mission :
- sa durée ;
- ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
La jurisprudence est pour sa part constante depuis au moins 1996 (Cass. 3e civ. 17 juillet 1996, n° 94 - 15140) et considère que le mandat du syndic prend effet au plus tôt au jour de l’assemblée générale, voire postérieurement à cette réunion du syndicat, mais aucunement antérieurement à celle-ci.
Or, IMAX Gestion Cabinet l’ERABLE prévoit dans son contrat :
Encore une formule incompréhensible dans laquelle le syndic est désigné rétroactivement pour une période d’un an, du 1er janvier au 31 décembre 2018, tout en prenant fin 6 mois après cette période.
Cette clause est illégale, l’assemblée qui le désigne se tenant le 28 juin 2018, son mandat ne peut débuter antérieurement et il s’achèvera à sa date d’échéance.
Une autre illégalité se cache sous la forme de la facturation aux copropriétaires vendeurs de l’établissement d’un « pré-état daté » pour la somme de 180,00 euros T.T.C. ou encore l’actualisation de l’état daté pour un coût de 120,00 euros T.T.C.
Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’autorise le syndic à imputer au copropriétaire vendeur, que l’établissement de l’état daté requis par son notaire et nul autre frais.
De plus, des frais de chèque impayé ou de rejet de chèque sont appliqués, ce qui est illégal.
En proposant de facturer au syndicat le registre des assemblées générales pour le montant de 30,00 euros T.T.C., de location d’une salle dans ses locaux pour la somme de 99,60 euros T.T.C. ou de frais de télécopie à 0,36 euros T.T.C. l’unité, le syndic s’expose à des irrégularités dans son contrat.
Si le syndic précise que son contrat est conforme au décret du 26 mars 2015, intégrant les frais administratifs, il l’enfreint pourtant en rajoutant des frais pour des prestations ordinaires relevant de son forfait (registre des procès-verbaux des assemblées générales et location d’une salle dans son agence, sans exclure l’assemblée générale ordinaire et le conseil syndical préparatoire à celle-ci, qui lui incombent néanmoins réglementairement).
II. Les clauses abusives et ambiguës
- Outre les infractions manifestes à des dispositions légales et réglementaires impératives, le contrat 2018/2019 du syndic IMAX Gestion cabinetl’ERABLE comporte également :
- une clause abusive : en refusant l’établissement par ses soins d’un rapport écrit à l’issue de ses visites des parties communes
de la copropriété.
- Bien que le décret du 26 mars 2015 n’impose pas systématiquement une telle rédaction, celle-ci nous semble nécessaire, puisqu’elle représente la preuve du constat par le syndic de dysfonctionnements sur la copropriété et, en cas de maintien de la situation, de la défaillance du syndic à les solutionner ;
- des stipulations ambiguës sur les frais de tirage à l’unité de 0,19 euros T.T.C. (noir et blanc) à 0,36 euros T.T.C. (couleur), ce qui
correspond notamment à la demande d’impression de documents par des copropriétaires.
Or, dans son contrat, les seuls documents qui peuvent faire l’objet de frais de délivrance (9.3 : frais de délivrances des documents sur support papier) sembleraient relever pour chacun d’un montant forfaitaire de 60 euros T.T.C. (copie du carnet d’entretien, des diagnostics réglementaires sur les parties communes, des procès-verbaux des assemblées générales et de leurs annexes).
Autrement dit, on peut légitimement s’interroger sur un doublon abusif de facturations du syndic aux copropriétaires pour une même prestation.
L’analyse de la nouvelle proposition de contrat de syndic doit porter aussi bien sur le fond, que sur la forme. Elle ne doit pas se résumer à un comparatif des honoraires de gestion courante et de prestations particulières du syndic d’une année sur l’autre.
Il faut donc impérativement s’employer, à l’aide notamment des guides et articles de l’ARC, à débusquer les éventuelles illégalités, irrégularités, ambiguïtés et exiger la correction de la proposition de mandat, avant de délibérer en assemblée générale sur l’élection du syndic.