Abus 1525 Comment la GIEP abuse des nouveaux acquéreurs ? ou : les agissements ordinaires d’un syndic ordinaire…

 

 

 

Depuis quelques temps nous nous apercevons que les « syndics de promotion » de plus en plus de leur situation et position dominante dans des proportions alarmantes.

Certains nous rétorquent que nous « noircissons » le tableau.

Vous allez voir qu’il n’en est rien du tout et que la réalité est encore pire que ce que l’on peut imaginer.

Vous avez acheté ou allez acheter un bien dans une nouvelle copropriété ? Alors prenez dix minutes pour lire ce qui suit. Vous ne le regretterez pas et gagnerez sans doute beaucoup d’argent.

1^er acte : La GIEP a été souvent épinglée sur notre site Internet. Nous avons connu la GIEP à ses débuts il y a vingt-cinq ans à TORCY (Ville nouvelle). Un beau cabinet bien géré : un patron honnête, efficace, travailleur venu du monde de l’informatique (et non de l’immobilier). Ce cabinet a grossi, grossi, et le patron d’origine a pris sa retraite.

2^ème acte : La GIEP est désormais un de ces « moyens » syndics qui cherchent à imiter les « gros » et qui nous désolent (voir notre abus numéro 1521) ; elle rachète grâce à des banquiers avisés des petits cabinets ; elle a créé des filiales (de courtage d’assurance, par exemple), elle rachète des entreprises (de ménage par exemple, allez savoir pourquoi ?) et se fait confier par des promoteurs des immeubles neufs comme syndic de promotion.

Bref un syndic plutôt représentatif

Un adhérent qui vient d’acheter un logement dans une copropriété neuve dont la GIEP est syndic de promotion,  nous a adressé copie de la convocation et de l’ordre du jour de la première assemblée générale.

Or, cet ordre du jour est un festival, un feu d’artifice d’abus en tout genre, on y prend le syndic la main dans le sac à profiter honteusement de la situation (nouvelle copropriété ; copropriétaires ne se connaissant pas ; absence de conseil syndical ; absence de mise en concurrence du syndic) pour abuser des copropriétaires et faire ses petites et grandes affaires.

Nous avons repéré  - à travers la convocation - HUIT moyens mis en œuvre par ce syndic pour arriver à ses fins. Merci de suivre le parcours.

Voici le projet de résolution :

« L’assemblée générale du …. octobre, après en avoir délibérée, décide de nommer en qualité de syndic, la société GIEP GIV jusqu’à l’assemblée générale qui pourra valablement statuer sur les comptes de l’exercice du 01/10/2010 au 30/09/2011 qui devra intervenir dans les six mois de l’arrêté des charges soit au plus tard le 31/03/2012. En cas de majorité insuffisante en première lecture, le mandat du syndic se poursuivra jusqu’à l’assemblée qui statuera en deuxième lecture sur la nomination du syndic ».

Il y a encore quelques temps les syndics de promotion proposaient un contrat d’un an. Aujourd’hui - grâce à l’article 10 du décret qui empêche de compléter l’ordre du jour (donc d’adresser un contrat de syndic concurrent) - les copropriétaires sont pieds et poings liés et les syndics indélicats imposent un contrat de trois ans.

Dans le cas présent, c’est encore pire puisque la GIEP n’hésite pas à imposer un contrat qui pourra aller jusqu’au 30 mars 2012 et même encore plus en cas deuxième assemblée générale, ce qui est totalement illégal puisque la durée d’un contrat ne peut dépasser trois fois douze mois alors que la proposition de la GIEP correspond à une contrat de trois ans et demi voire plus  !!

« Décision d’autoriser le cabinet GIEP à faire appel à la société A.E.P. pour la souscription de l’assurance multirisque de l’immeuble. Majorité : article 24.

« Projet de résolution : l’assemblée générale, informée et après en avoir délibéré, approuve le Cabinet GIEP d’avoir souscrit l’assurance multirisque de l’immeuble par l’intermédiaire de la société A.E.P. ».

Pourquoi se gêner ? « Je suis syndic nommé par le promoteur ; j’ai souscris une assurance via ma filiale qui a ainsi touché des honoraires d’apporteur d’affaire (20 % d’une prime qui semble étrangement élevée pour un immeuble neuf : 3 126 € pour 66 lots comme nous l’apprend la lecture du budget prévisionnel). Je vous demande juste d’approuver et de payer ».

Pas de mise en concurrence. Juste une ratification.

« Décision d’autoriser le cabinet GIEP a souscrire le service assistance 24 H/24 auprès du courtier d’assurance AEP (la filiale de la GIEP comme on a vu). Majorité : article 24

« AEP a négocié [ ?!?!?] auprès de la Compagnie AXA, un service d’assistance 24 H/24 concernant les équipements des copropriétés (ascenseurs, chauffage, porte de garage, etc.) et les éventuels désordres survenants sur la plomberie, l’électricité, la serrurerie vitrerie, les engorgements, le gardiennage. Cette liste n’est pas exhaustive et variera en fonction des spécificités de chaque résidence.

« Projet de résolution : L’assemblée générale, informée et après en avoir délibérée, autorise le Cabinet GIEP à souscrire le service assistance 24 H/24 par l’intermédiaire de la société AEP. Le coût de cette souscription s’élève à 3,75 € TTC par lot principal et par trimestre, avec un minimum de cotisation de 755 € TTC annuel ».

Avec cette résolution on atteint un sommet :

Dans le cas d’un immeuble neuf ce service est encore plus ridicule et abusif !

Par comparaison, rappelons que pour un 66 lots la cotisation annuelle à l’ARC est de… 313,50 € !!!

« Projet de résolution : L’assemblée générale,après en avoir délibérée, décide en application du règlement de copropriété et de l’article 35 1° du décret du 17 mars 1967 et de l’article 4 du décret du 27 mai 2004, de créer une avance permanente de trésorerie égale à 1/6 du budget prévisionnel. Le montant de cette avance permanente pourra être réajusté chaque année en plus ou en moins, en fonction du nouveau budget voté, sans qu’une nouvelle décision d’assemblée générale soit nécessaire ».

À noter que, les textes règlementaires ne prévoient AUCUNE obligation de créer une avance de trésorerie ! Cela fera cependant le bonheur du syndic qui pourra placer à son profit 1/6 de 77 000 € (le budget) à 4 ou 5 %. Ne pensez-vous pas, cependant que cet argent serait mieux dans la poche des nouveaux acquéreurs, ou mieux, sur un compte placé au profit de la copropriété et non du syndic ?

(Il se peut qu’une autre illégalité se dégage de cette résolution ; nous avons demandé à notre adhérent de vérifier que le règlement de copropriété prévoyait bien la possibilité d’une réserve, ce qui n’est pas sûr ; si tel n’est pas le cas, c’est la majorité de l’article 26 qui s’imposait pour l’instituer).

Avec ce cinquième moyen, le syndic - pour contourner la loi - fait voter à l’article 24 (ce qui est illégal puisqu’il faut la majorité à l’article 26 !), une clause d’aggravation des charges qui a pour but principal de permettre au syndic de facturer des honoraires privatifs…illégaux (vous suivez ?).

« Clause d’aggravation des charges et imputation des frais. Majorité : article 25 ou 25-1.

« Projet de résolution : Pour une bonne collaboration et le maintien, des relations harmonieuses entre les copropriétaires, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que, d’une façon générale, tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, par la faute ou la négligence d’un copropriétaire ou de l’une des personnes résidant sous son toit, lui seront imputés de plein droit. Il en sera de même pour les charges impayées dans les délais, en application de la loi S.R.U. du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains qui crée l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 – modifié par la loi ELN du 13 juillet 2006 – et qui permet d’imputer directement au copropriétaire concerné, les frais exposés par le syndicat, à compter de la lettre de rappel valant mise en demeure [Note de l’ARC : ceci est FAUX ; la loi prévoit uniquement les lettres DE mise en demeure, …. Et non pas « valant mise en demeure » ], pour les charges dont il est débiteur, et notamment, tous les frais de procédures judiciaires, ainsi que ceux portés au contrat de syndic sous la rubrique « Prestations particulières ».

Projet de résolution : L’assemblée générale après avoir délibéré, donne l’autorisation de boxer les parkings sous réserves du respect des termes du règlement de copropriété et de l’obtention du certificat de conformité ».

Voilà une copropriété qui commence à peine et que propose le syndic ? de se faire autoriser à « boxer » les places de parkings !

Pour quel coût ? Par quelle entreprise ? Avec quels honoraires de syndic ? Aucune précision. Insensé.

Nous pensons d’ailleurs qu’il y a là un gros problème sous-jacent .

Car comment imaginer qu’on puisse engager des travaux de boxage dans une copropriété neuve, sans attendre que les copropriétaires intéressés n’en fassent la demande.

Parions, cependant, que le syndic a prévu de se faire beaucoup d’argent avec ce « boxage ».

Comme on va le voir il s’agit là encore d’une résolution abusive ET illégale.

« Décision de fixer le montant pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures à partir duquel un appel d’offre est obligatoire (article 21-2, complété par l’article 19-2 du décret du 27 mai 2007). Majorité : articles 25 ou 25-1.

Pour ceux qui n’ont pas compris cela signifie ceci : lorsque le syndic voudra soumettre au vote de l’assemblée générale des travaux dépassant 3 000 €, il pourra faire appel sans décision d’assemblée générale ni du conseil syndical à un technicien (pourquoi pas celui d’une de ses nombreuses filiales) pour établir (aux frais de la copropriété) un cahier des charges.

Les râleurs seront renvoyés au texte de cette résolution évidemment illégale puisqu’elle contient DEUX résolutions en une (niveau de mise en concurrence et autorisation permanente de faire appel à un homme de l’art).

« Décision de poser des compteurs d’eau froide et de souscrire un contrat de location/entretien/relevé semestriel.
Majorité : articles 25 ou  25-1.

« Projet de résolution : Pour la location, l’entretien et les frais de gestion [ du syndic], avec deux relevés par an, le coût annuel est de 16 € TTC par compteur ».

À noter : les 16 € par compteur comprennent aussi les honoraires supplémentaires du syndic (« frais de gestion »), mais celui-ci ne daigne pas préciser le montant dans la résolution.

On sait simplement que s’il y a deux compteurs par lot, cela va donner 66 X 2 = 132 compteurs. Même si le syndic ne prend que 2 € par compteur, cela fera 264 € d’honoraires supplémentaires.

Or aujourd’hui tous les compteurs doivent être posés obligatoirement en gaine accessible ; ils sont donc forcément relevés simplement, il n’y a plus aucun travail de gestion pour le syndic, mais une simple imputation comptable à partir de listings informatiques fournis par le releveur.

Et sans doute n’avons-nous pas tout vu ! Il est en effet possible que la société de nettoyage qui intervient dans l’immeuble soit la propriété, ou une filiale, de la GIEP, par exemple ou tout autre chose bien occulte que les copropriétaires découvriront après.

Alors, tout cela nous paraît-il bien correct ? Direz-vous que nous exagérons ? Que les syndics sont de braves gens uniquement préoccupés de la bonne gestion et de l’intérêt des copropriétaires ? Ou admettrez-vous que ce syndic si représentatif abuse honteusement de la situation et doit être chassé rapidement à coup de pieds aux fesses, pour ne pas dire un (ou plusieurs) coups de fus…...

Les syndics comptent évidemment sur le fait que les nouveaux copropriétaires vont baisser la tête et tout accepter pour ne pas « se faire mal voir ».