ABUS 1521 L’ARC et les syndics : neuf questions / neuf réponses Question numéro 2 : « Y a-t-il pour vous de « bons » syndics, ou considérez-vous tous les syndics comme « douteux » ? »

Nous poursuivons aujourd’hui notre « feuilleton » concernant les syndics, suite aux questions posées par un Internaute (voir abus numéro 1515).

Rappelons que nous avons déjà - dans le cadre de ce « feuilleton » - abordé la question du compte bancaire séparé et celle du sous-compte.

Nous en venons aujourd’hui à la question qui tue.

Question numéro 2 : « Y a-t-il pour vous de « bons » syndics, ou considérez-vous tous les syndics comme « douteux » ? »

Cette deuxième question, très provocatrice, est néanmoins particulièrement intéressante et nous sommes heureux de pouvoir profiter de cette occasion pour préciser notre point de vue. Néanmoins, pour éviter toute « caricature » nous allons prendre le temps nécessaire.

 Nous allons ainsi répondre à votre question en tentant d’expliquer d’abord ce que sont devenus les syndics en trente ans. Nous essaierons ensuite de comprendre quelles sont les logiques des différents types de cabinets de syndics ; puis nous examinerons ce qui, selon nous, fait un « bon » syndic et, en quoi la logique des cabinets est ou non compatible avec l’exercice du métier assuré dans l’intérêt réel des copropriétaires. Enfin, nous tenterons de voir à quelles conditions il est possible de créer cette « compatibilité » lorsqu’elle n’existe pas et avec qui.

 

Comme vous le voyez, nous avons du travail.

 

I-                   L’évolution des syndics en trente ans

 

Rappelons en quelques mots les évolutions de ces trente dernières années.

 

Ceux qui connaissent la copropriété depuis trente ans ont connu l’époque des syndics traditionnels.

On parlait alors de « syndic » et c’était bien, en effet, le syndic (patron d’un cabinet) qui assurait les assemblées générales, tenait des comptes trimestriels (pour des charges souvent peu élevées), profitait de la présence quasi-généralisée des concierges, s’appuyait sur un « architecte » d’immeuble, avait affaire à une clientèle plutôt homogène et aisée, bref gérait en bon père de famille comme un « libéral » (avocat ou médecin) en prise directe avec sa clientèle.

En quelques mots, le travail était assez simple, les clients faciles, les auxiliaires (concierges, architectes) dévoués : le bonheur.

Au fil des ans, on a assisté à des évolutions tous azimuts :

-          les immeubles et leurs équipements se sont complexifiés ;

-          les concierges ont disparu des petites et moyennes copropriétés ;

-          les architectes d’immeuble aussi ;

-          les comptes sont devenus de plus en plus compliqués et les charges de plus en plus lourdes ;

-          les cabinets ont grossi ;

-          les clients se sont diversifiés ;

-          les copropriétés ont poussé comme des champignons ;

-          les lois et les règlements ont proliféré ;

-          les « syndics » purs ont disparu, ceux-ci étant désormais à la fois syndics, gérants de biens locatifs, transactionnaires.

Bref, tout s’est compliqué.

Au fil des ans : les syndics se sont entourés de collaborateurs qui tiennent les assemblées générales, vont dans les immeubles, assurent la « gestion », etc. Le syndic (patron du cabinet) est de moins en moins « syndic » (le vrai syndic, c’est le « gestionnaire » comme on le verra plus loin) et de plus en plus patron d’une PME (ou, parfois d’une « grosse entreprise »), se transformant en dirigeant d’une entreprise prestataire de service. Il ne fréquente évidemment plus - souvent - les assemblées générales ni les immeubles.

D’ailleurs, comme on l’a dit, ces entreprises ne s’occupent plus simplement de la « gestion de parties communes » mais de gérance de biens, de transactions, d’assurance ; elles travaillent aussi avec des promoteurs, des banquiers…

Tout s’est donc compliqué et bien des choses ont commencé à se « déglinguer » : le service « minimum » assuré auparavant et efficace dans la conjoncture précédente s’est révélé de moins en moins adapté à la complexité galopantes des copropriétés doublée d’une augmentation des charges souvent elles aussi galopantes ; les copropriétaires s’aperçoivent que leur syndic - homme de « droit » ou homme de finances- n’est pas toujours à la hauteur des exigences d’une bonne gestion immobilière (gestion technique, gestion rigoureuse des charges ; gestion des fluides, de l’énergie, etc.) ; les syndics ont par ailleurs l’œil rivé plus sur la gestion de leur cabinet que sur celles de leurs immeubles, ce qui n’arrange rien ; les copropriétaires eux-mêmes deviennent de plus en plus compliqués (hétérogène, exigeants mais aussi défaillants comme dans les copropriétés en difficulté), ce qui permet aux syndics de justifier leurs performances souvent médiocres ; bref tout le monde est responsable (et donc personne) et tout le monde est mécontent.

Pour tenter de corriger les effets de la complexité croissante les pouvoirs publics ont monté des garde-fous nécessaires qui ont contribué à leur tour à complexifier la situation (complexité législative, réglementaire, financière, comptable, technique…).

Et voilà même que les associations de copropriétaires - générées par cette même complexité - sont descendues à leur tout dans l’arène pour tenter, elles aussi, de réguler la situation dans l’intérêt des copropriétaires.

Et ces associations - au premier rang desquelles on trouve l’ARC - ont, également et involontairement contribué à complexifier encore plus la situation.

Mais ce n’est pas tout : au-delà du fait que les cabinets n’ont cessé de « grossir » pour gérer la complexité, la concentration s’est accélérée ; sont alors apparus des « groupes », qui furent d’abord de très gros syndics et qui sont aujourd’hui des entreprises énormes, propriétés de grands groupes bancaires, embrassant TOUS les métiers de l’immobilier et à l’appétit bien connu des sociétés qui doivent servir des porteurs de capitaux exigeants et gourmands.

Ces entreprises se nourrissent d’ailleurs en partie de petits et moyens cabinets et même de « petits groupes » dont les patrons sont d’ailleurs ravis d’être achetés à prix d’or, en alimentant la concentration qu’ils dénoncent par ailleurs. 

Plus singulier encore, les grands groupes, leurs méthodes leur organisation, leurs objectifs donnent désormais le « la » :  les « moyens » syndics qui, il y a peu de temps, étaient de gros « petits » syndics (trente - quarante collaborateurs) sont aujourd’hui des « petits » gros syndics et sont obligés de copier les gros pour survivre, se nourrissant à leur tour de « petits » syndics (un « moyen » syndic » peut, désormais, être propriétaire de cinq à deux petits cabinets).

Comme on le voit le « modèle » s’est totalement inversé ; il y a trente ans le syndic « type » était un « petit libéral » ; aujourd’hui le syndic-type est « une grosse SA ».

On dira qu’il existe encore des « petits syndics ».

C’est vrai, mais ces petits syndics ne sont plus représentatifs de la profession et sont pour partie en quelque sorte des sursitaires (dans cinq ans, une grande partie des petits syndics sera sans doute faite de « franchisés » de grands groupes), même s’il restera toujours des « artisans ».

 

Dernier trait important de ces années passées : le problème des tarifs.

On sait que nous sommes passés d’un système de tarifs « réglementés » à la liberté des prix (1986). Or les syndics, dans leur ensemble, au lieu de profiter de cette « liberté » ont préféré se faire une « guerre » des honoraires qui a eu des effets ravageurs dans la mesure où cette guerre est basée sur une tromperie fondamentale.

En effet, depuis vingt ans, nous vivons ceci : les syndics proposent des honoraires de base peu élevés et qu’ils savent insuffisants, ceci dans le cadre d’une concurrence déloyale. Ensuite, une fois élus, ils sont obligés soit de MAL faire leur travail (faute de moyens) soit de mettre en place mille et une façons de compenser cette insuffisance : ce qui va du simple abus contractuel (honoraires particuliers excessifs) à la grosse illégalité (faire travailler des filiales sans accord) en passant par toute une gamme de procédés douteux que nous dénonçons à longueur d’« abus » sur notre site Internet.

Voici en grande partie pourquoi le monde de la gestion de la copropriété est devenu le « marché des dupes » dont nous ne cessons de révéler les manifestations  négatives.  Comme on le voit les syndics - même honnêtes - sont les artisans de leur mauvaise réputation. De même, les syndicats de syndics en partie responsables de cette situation contre laquelle ils n’ont rien fait et ne font toujours RIEN (la preuve en est par la façon dont ils « couvrent » l’application très partielle de l’avis du CNC sur les contrats de syndic au lieu de réclamer - avec nous - un arrêté clair imposant des règles claires à TOUS).

À noter aussi que l’acharnement des syndics à contourner l’emploi du compte séparé et à imposer le « compte unique » (avec son cortège d’effets pervers pour les copropriétaires, d’opacité financière et de dévoiement de gestion) vient aussi de cette situation (nécessité de compenser des honoraires de base volontairement minorés pour tromper et appâter le client), dont on voit donc les effets véritablement ravageurs.

Dans ces conditions, il est très « étonnant » que tant de syndics jouent les « étonnés » quand les copropriétaires dénoncent à juste titre des pratiques très critiquables et qui loin d’être marginales sont forcément généralisées.

Aucune profession n’est adossée à un tel «  marché de dupes ».

Voici donc - très schématiquement résumés - quelques-uns des traits saillants de l’évolution de ces trente dernières années caractérisant les syndics de copropriété. 

Avant de revenir sur la « logique » des cabinets de syndics, abordons maintenant le problème des « gestionnaires ».

 

II-                Le temps des gestionnaires

Comme on vient de le voir, le « syndic » est devenu une fiction.

Le bonhomme s’est transformé en « entreprise ». On parle encore de son « syndic », ce qui est une facilité de langage. Car le « syndic » aujourd’hui (celui qui tient les assemblées générales, qui discute avec le conseil syndical, qui visite les immeubles, qui rencontre les fournisseurs), c’est désormais le « gestionnaire ».

Une bonne partie de la qualité de gestion repose sur le gestionnaire (ce qui ne veut pas dire pour autant, comme on essaie de nous le faire croire, qu’un BON gestionnaire fait un « bon syndic »).

Le problème, c’est que le gestionnaire est multi-forme :

-          vieux routier blasé et roublard ;

-          jeune motivé mais insuffisamment compétent ;

-          collaborateur compétent et motivé ;

-          gestionnaire « nomade » ne restant pas SIX mois dans le même cabinet ;

-          gestionnaire « étoile filante » surchargé de travail et par le nombre de copropriétés ;

-          gestionnaire bien épaulé/mal épaulé par son cabinet ;

-          etc.

Enfin un monde très disparate de braves et moins braves gens, souvent de bonne volonté, mais qui n’ont ni toujours le temps ni toujours les moyens ni forcément les compétences pour BIEN gérer, au service de la rentabilité de leur entreprise mais pas forcément de la qualité de gestion des copropriétés (là encore nous reviendrons dessus).

Les gestionnaires sont aujourd’hui correctement payés, mais doivent pour cela accepter des conditions de travail difficiles (horaires et nombres d’heures), trop souvent en surtension.

Les uns deviennent cyniques et ont vite la « haine » des copropriétaires ; les autres dépriment ; les autres fuient ; les autres essayent de faire ce qu’ils peuvent ; mais assez peu semblent heureux dans leur métier. Ce qui ne tient pas, comme on tente de le faire croire, aux seules exigences des copropriétaires.

À noter aussi que ces salariés sont par ailleurs peu revendicatifs et acceptent trop facilement parfois d’être rémunérés en fonction des « vacations supplémentaires » voire du « résultat » (montant des travaux votés ; marché passé avec des filiales).

Beaucoup « craquent », ce qui explique en partie un turn-over effrayant dans certains cabinets (record : six gestionnaires en un an pour une de nos copropriétés).

À noter que si certains cabinets ont mis en place des « équipes » plus opérationnelles (un gestionnaire avec un comptable et un(e) assistant(e)), dans d’autres cabinets, le gestionnaire peut être beaucoup plus « seul » et joue les hommes ou femmes « orchestre », ce qui ne donne jamais rien de très bon. Là encore, on voit de tout (des équipes chez certains gros ou moyens et des isolés chez d’autres gros ou moyens).

Autre point : le nouveau « système » engendre des dysfonctionnements nouveaux : le « gestionnaire » peut en effet être parfaitement d’accord avec les copropriétaires sur leurs demandes et proche d’eux, mais doit en référer au « patron » (qui n’est évidemment jamais là) ce qui soit retarde les accords soit les empêche et constitue donc une source de frustrations et crispations supplémentaires.

Dans les grands groupes, on ne sait d’ailleurs même plus avec QUI discuter, le directeur de cabinet lui-même se contentant d’appliquer les consignes « maison ». Et voici comment naît  une « bureaucratie » privée…

Aujourd’hui, souvent pour un copropriétaire, le « syndic », » c’est donc :

a)     un gestionnaire qui « essaye » de faire son travail mais n’y arrive pas toujours et qu’on a du mal à joindre ;

b)     parfois une assistante qui lui transmet des messages ;

c)     un comptable plus ou moins accessible ;

d)     un « patron » de cabinet, ou pire un simple « directeur », qu’on ne voit plus ou presque et qui se contente de dire quand vous le voyez : « Le métier ne paye pas ; les copropriétaires sont exigeants ; les tâches sont nombreuses et complexes ; on fait ce qu’on peut… ».

Après ce détour par les « gestionnaires » revenons aux « entreprises » pour essayer de mieux cerner leur logique.

 

III-              Gros, petits et « moyens » syndics. Leurs objectifs ; leur logique

1-     La logique des grands groupes

Comme chacun sait, nous avons affaire à une quinzaine de grands groupes qui gèrent aujourd’hui plus de la moitié des lots du pays. Dans certaines régions, il peut même y avoir déjà un quasi monopole de l’un ou l’autre groupe. Les grands groupes sont désormais pour une partie d’entre eux propriétés de grandes banques (Banques Populaires ; Caisse d’Epargne ; Crédit Agricole, etc.).

Quelle est la logique de ces groupes ?

C’est simple. Faire le maximum d’argent en utilisant pour cela leur position et en multipliant les synergies.  Et comme on l’a vu plus haut, ces grands groupes doivent non seulement trouver des ressources normales, mais aussi des ressources « anormales » pour combler le déficit entraîné par leur politique de prix (de base) cassés. Ainsi :

-          ils seront tout à la fois promoteurs (ou lié à un promoteur), banquiers ou courtiers en prêts, vendeurs, transactionnaires, gérant de biens ;

-          ils créeront des filiales qu’ils placeront le plus possible (assurance ; expertise ; maîtrise d’œuvre ; sociétés de nettoyage ; sociétés de surveillance ; sociétés multi-services, etc.) ;

-          ils vont faire fructifier au maximum la trésorerie des copropriétés qu’ils vont faire « gonfler » par divers artifices (budget surévalué ; fonds de roulement ; paiements différés ; travaux…) ;

-          évidemment ils vont tenter de réaliser d’énormes économies d’échelle en mettant en place des services centralisés (exemple : comptabilité) ou en négociant des avantages avec des gros fournisseurs ou prestataires (fournisseurs d’énergie, de fluide, ascensoristes, banquiers, etc.).

Ces grands groupes finissent parfois par faire peur ou par décevoir les copropriétaires qui souhaitent alors revenir à des cabinets plus « proches ». Dès lors l’un des problèmes de ces grands groupes est le suivant : comment éviter « l’évaporation » des clients ? Comment éviter que les copropriétés n’aillent à la concurrence ? C’est pourquoi ces groupes inventent des « ruses » de plus en plus nombreuses, efficaces et à la mesure de leur puissance pour se maintenir :

-          contrat de trois ans dès la mise en copropriété ;

-          utilisation des mandats de gérance ;

-          alliance avec des gros porteurs ou des multi-bailleurs ;

-          constitution de quasi-monopoles sur certaines régions, etc.

Ces groupes tiennent ainsi « captifs » de nombreuses copropriétés qui ne peuvent plus réellement « changer de syndic ». Cette situation est-elle vraiment propice à la qualité de gestion ainsi qu’à l’absence de comportements abusifs ; et - surtout - est-elle propice au maintien de la qualité de gestion dans le temps ? Comment garantir cette qualité si la « concurrence » ne joue plus vraiment ? Nous y reviendrons.

Dans ces groupes, comme on l’a dit, on trouve toutes sortes de gestionnaires : on peut avoir de bons gestionnaires qui essaient de faire correctement leur travail comme des gestionnaires peu compétents, trop jeunes, de « passage » (ce qui va amener un fort turn-over) ou encore des gestionnaires pressés, avides de « vacations », acceptant de gérer beaucoup d’immeubles pour se faire de « bonnes payes » et gérant les copropriétés à la hussarde.

Dans tous les cas, qu’ils soient bons, médiocres ou très ambitieux, ces gestionnaires subissent néanmoins la pression des directeurs de cabinet qui sont là pour faire du chiffre, le maximum de chiffre, souvent au détriment que la qualité de gestion ou de la rigueur de gestion (maîtrise des charges) et pour « garder » les copropriétés, coûte que coûte.

Et pour cela tous les moyens semblent bons, comme on l’a vu.

Notre question est donc celle-ci : cette « logique » multi-forme est-elle compatible avec une « bonne » gestion faite dans l’intérêt des copropriétaires ? C’est ce que nous tenterons de voir plus loin. En attendant, voyons ce qu’il en est des autres syndics.

2-     Les « petits syndics » et leur « logique »

À l’opposé nous avons de nombreux petits syndics qui ont de plus en plus de mal à durer pour des raisons qui tiennent à la complexité croissante de la gestion des copropriétés, mais au fait aussi qu’il leur faut disposer d’une informatique coûteuse.

On trouve de tout chez les « petits » :

1.      Des « syndics » à l’ancienne qui tiennent leur assemblée générale, ont le contact avec les clients, s’occupent eux-mêmes des immeubles, savent gérer.

Nous connaissons à l’ARC quelques-uns de ces « bons artisans ». Nous les apprécions et ils nous apprécient, nous échangeons même avec certains.

Ces syndics peuvent être très efficaces (avec l’un d’eux nous avons gagné un procès en Cassation contre une multinationale) et très appréciés.

Le problème, c’est que ces syndics qui travaillent beaucoup souvent en famille ou avec une équipe réduite peuvent être - comme toutes petites structures - fragilisés dès qu’un problème se pose (départ d’un collaborateur, longue maladie, etc.) d’autant que le cabinet repose sur une ou deux personnes. C’est le problème de la pérennité.

2.      Mais il y a aussi - dans cette catégorie - de nombreux syndics improvisés, vite dépassés par la complexité des problèmes, le travail, les copropriétaires et qui passent plus de temps à fuir les problèmes qu’à les résoudre. Ces syndics toujours très bons au début (« tout beau, tout neuf), peuvent s’avérer être des catastrophes.

Comme on le voit, dans cette catégorie, on a le meilleur comme le pire.

Ceci dit, comme indiqué plus haut, les petits « syndics » sont plutôt en sursis, futurs franchisés ou futurs « acquis » de gros ou moyens syndics et même s’il restera de bons artisans, ils seront peu.

3-     Enfin, il y a les « moyens » cabinets.

Le « moyen » cabinet paraît à certains pouvoir être un cabinet alliant les avantages du petit cabinet et  du grand groupe, à savoir :

-          un « syndic » encore proche de sa clientèle ;

-          un fonctionnement axé sur la gestion des immeubles et non sur le profit maximum ;

-          un capital « familial » et donc des actionnaires compréhensifs ;

-          des collaborateurs compétents et en nombre suffisant pour garantir une pérennité ;

-          une taille de cabinet suffisante pour disposer de bons outils (informatiques ou autres).

Bref, le paradis : la gestion raisonnable, compétente, à visage humain. Par ailleurs ces cabinets ont souvent besoin de maintenir la qualité pour lutter contre les « gros ». Leur arme, c’est la « qualité ».

Malheureusement, nous avons vu, à l’ARC, un certain nombre de ces « moyens cabinets » dériver, puis se transformer en quelques années en « petits grands groupes » et commencer à prendre les manies et défauts des gros ; rachat de petits cabinets (certains moyens cabinets peuvent posséder aujourd’hui dix ou quinze petits cabinets), utilisation de « filières » immobilières (promotion, transaction, gérance), mise en place de filiales et utilisation abusive de celles-ci, mise en place de moyens pour se maintenir coûte que coûte dans les copropriétés, mise en place d’une gestion très financière des copropriétés, en quelques mots : mise en place des moyens imaginés par les « gros » pour se développer et se maintenir.

À la « qualité » de gestion associée à une écoute de la clientèle, ces syndics ont alors substitué une logique d’entreprises utilisant les méthodes des grands.

Bien sûr il reste encore de « bons » cabinets moyens présentant encore les qualités et équilibres souhaités, mais on se demande s’ils ne vont pas rapidement à leur tour être aspirés par la logique des gros.

*

Voilà fini notre petit tour des syndics, de leur profil et de leur logique. On dira que ce n’est pas très réjouissant. Exact. Cela signifie-t-il qu’il est difficile de trouver un syndic capable tout à la fois :

-          de développer son entreprise ;

-          de satisfaire ses actionnaires ;

-          de s’occuper correctement, loyalement, efficacement des copropriétés ?

On verra plus loin que - si ce n’est pas évident - ce n’est pas impossible, mais qu’il faut peut-être, pour cela, bâtir de nouvelles relations et inventer de nouvelles voies.

Nous arrêtons là pour cette semaine notre réponse. Nous reprendrons celle-ci en étudiant les points suivants :

Comme, on le voit, tout un programme !