Jusqu'en 2013, le syndicat des copropriétaires n'était pas protégé en cas de fuite d'eau.
Le syndic se retrouvait alors avec une facture d'eau très importante à régler et sans fonds prévus dans le cadre du budget prévisionnel.
Sauf à ce que la police d’assurance immeuble couvre la « perte d’eau » après compteur, la seule solution était alors de tenter de négocier avec le distributeur d'eau pour obtenir une remise sur la facture d'eau. Cette démarche est malheureusement trop souvent vaine et aboutit au mieux à un échelonnement du paiement de la douloureuse facture imprévue
Depuis le 1er juillet 2013, suite à la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (dite loi Warsmann) et son décret d’application n° 2012-1078 du 24 septembre 2012, les syndicats de copropriétaires, en tant que consommateurs, sont mieux protégés en cas de consommation d’eau anormale.
Voyons cela de plus près.
Une obligation d’information pour le distributeur d’eau en cas de consommation excessive
Aujourd’hui, le service de distribution de l'eau est dans l’obligation de prévenir le syndicat des copropriétaires dès qu'une surconsommation manifeste est détectée au niveau de l’immeuble.
C’est important car certaines fuites sont visibles mais d’autres le sont beaucoup moins : fuite au niveau des canalisations enterrées, compteur général dysfonctionnant par exemple.
La loi définit une consommation d'eau « excessive » comme étant le « double de la consommation moyenne constatée lors des trois années précédentes. »
Si les données des trois dernières années ne sont pas accessibles, le distributeur d’eau peut estimer le volume moyen grâce aux consommations d’un logement analogue.
Article 2 la LOI n° 2011-525 du 17 mai 2011 :
« Après le III de l'article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, il est inséré un III bis ainsi rédigé :
« III bis. ― Dès que le service d'eau potable constate une augmentation anormale du volume d'eau consommé par l'occupant d'un local d'habitation susceptible d'être causée par la fuite d'une canalisation, il en informe sans délai l'abonné. Une augmentation du volume d'eau consommé est anormale si le volume d'eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d'eau moyen consommé par l'abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d'habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d'eau moyen consommé dans la zone géographique de l'abonné dans des locaux d'habitation de taille et de caractéristiques comparables.»
En cas d’alerte du distributeur, et si rien n’avait été constaté sur l’immeuble, le syndic de la copropriété devra ensuite être particulièrement efficace.
Demande de dégrèvement dans un délai d’un mois en cas de fuite.
Une fois averti, le syndicat de copropriétaires a un délai bref d'un mois pour effectuer une demande de dégrèvement en joignant les justificatifs nécessaires : diagnostic de fuite et facture détaillée de l’entreprise ayant réparé la fuite.
Le syndic doit donc rapidement faire intervenir un plombier pour procéder à un diagnostic et aux réparations sur les canalisations concernées.
Le syndicat de copropriétaires peut ensuite demander un dégrèvement sur une partie de la consommation facturée c’est-à-dire de la consommation supérieure au double de sa consommation moyenne comme indiqué dans l’article 2 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 :
« L'abonné n'est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s'il présente au service d'eau potable, dans le délai d'un mois à compter de l'information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d'une entreprise de plomberie indiquant qu'il a fait procéder à la réparation d'une fuite sur ses canalisations. »
En cas de fuite avérée, la copropriété ne paiera donc jamais plus de deux fois le volume moyen consommé ! Par exemple, si la consommation moyenne est de 100 m3 et que la dernière consommation facturée est de 400 m3, le syndicat pourra demander un dégrèvement sur 200 m3, c’est-à-dire : 400 m3 - (100 m3 * 2).
Il ne faudra pas non plus oublier, un dégrèvement des taxes d’assainissement correspondant à cette surconsommation. Effectivement en cas de fuite, l’eau ne « retourne » pas dans le réseau d’assainissement, les taxes ne sont donc pas dues non plus.
Article 2 du décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012 :
« Lorsqu'un abonné bénéficie d'un écrêtement de la facture d'eau potable dans les conditions prévues par les articles L. 2224-12-4 et R. 2224-20-1, les volumes d'eau imputables aux fuites d'eau sur la canalisation après compteur n'entrent pas dans le calcul de la redevance d'assainissement. Ces volumes d'eau sont évalués en fonction de la différence entre le volume d'eau dont l'augmentation anormale a justifié l'écrêtement de la facture d'eau potable et le volume d'eau moyen consommé déterminé dans les conditions prévues au premier alinéa du III bis de l'article L. 2224-12-4. ».
La consommation excessive n’est pas liée une fuite mais à un problème au niveau du compteur général, comment faire ?
Suite au diagnostic effectué par le plombier, il se peut qu’aucune fuite expliquant la consommation anormale ne soit constatée au niveau des canalisations de l’immeuble.
Il est alors possible que la consommation excessive trouve son origine dans le dysfonctionnement du compteur général.
Dans ce cadre, cette même loi prévoit que « L'abonné peut demander, dans le même délai d'un mois, au service d'eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. »
S’il s’avère que le compteur est défectueux, le syndicat des copropriétaires ne sera pas tenu non plus de procéder au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.
Récapitulons :
La consommation d’eau de votre copropriété est anormale et, conformément à la loi, votre distributeur d’eau vous alerte sans délai au sujet de cette surconsommation (au plus tard lors de l'envoi de la facture établie d'après ce relevé).
Dans le mois suivant cette alerte, vous devez impérativement :
- Faire réparer la fuite par un plombier,
- Obtenir de sa part une attestation (la facture de l’intervention devrait suffire si elle est précise) qui indique :
- que l’intervention concernait la réparation d’une fuite sur canalisation ;
- la localisation de la fuite ;
- la date de la réparation.
- Transmettre l’attestation au distributeur d’eau.
Pour vous aider à effectuer une demande de dégrèvement auprès de votre distributeur d’eau, vous trouverez en annexe un modèle de courrier.
Il convient d’adresser cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception.