L’ARC engagée dans un nouveau dispositif pour lutter contre la dégradation des copropriétés : l’ORCOD-IN (Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National) de Clichy-sous-Bois (93)
Le 12 avril dernier, la Ministre Emmanuelle COSSE, accueillait les nombreux partenaires mobilisés autour des copropriétés de Clichy-sous-Bois (93), dont l’EPFIF et le groupement auquel l’ARC participe, piloté par le bureau d’études spécialisé OZONE.
L’Etat a ainsi validé le projet urbain de ce quartier qui sera mené dans le cadre de « l’ORCOD du Bas-Clichy » et les grandes orientations pour les 25 prochaines années.
Retour sur des années d’intervention…
- Le contexte
Clichy-sous-Bois est régulièrement « montré en exemple » pour illustrer les maux des grands-ensembles et parmi eux la dérive des « supercopropriétés » (les copropriétés complexes).
Le secteur du Bas-Clichy a expérimenté à ce titre, depuis les premières tentatives des années 1990, l’ensemble des dispositifs d’intervention publique en direction de l’habitat privé et plus particulièrement des copropriétés.
Le quartier du Bas-Clichy regroupe plus de 10 000 habitants, soit le tiers de la population de Clichy-sous-Bois (93). Les deux plus grandes copropriétés du quartier, le Chêne Pointu (873 lots) et l’Étoile du Chêne Pointu (647 lots) se trouvent dans la situation de dysfonctionnement la plus sensible.
L'endettement important et l'insolvabilité d'une partie des copropriétaires, liés notamment à une importante dérive des charges, ainsi que la structure juridique inadaptée à la taille de ces ensembles immobiliers ont rendu quasi-impossible l'entretien courant et la réalisation des travaux prévus par les plans de sauvegarde, en dépit d’importantes subventions publiques.
Ces copropriétés concentrent par ailleurs des situations relevant à la fois de l'insalubrité et de la suroccupation (présence de marchands de biens « indélicats » dont des « marchands de sommeil »).
L’intervention des pouvoirs publics, déterminés à lutter contre les situations d’habitat indigne, s’est confrontée à la massification des problématiques ces dernières années, notamment sur certaines copropriétés emblématiques comme celles du Chêne Pointu, et à l’inadaptation des moyens d’intervention existants pour faire face au redressement des situations les plus « dégradées ».
Le cadre d’intervention des opérations d’amélioration de l’habitat et les modalités de gestion de ces copropriétés ne sont de fait pas adaptés pour anticiper et/ou organiser les évolutions nécessaires touchant l’organisation foncière, immobilière et urbaine d’un quartier entier (1 500 logements), d’autant plus lorsque s’y ajoutent des difficultés sociales et des problématiques techniques.
Ce constat a conduit l’intervention publique à changer de paradigme pour adopter une approche plus globale dans le traitement de ces « supercopropriétés ».
- L’ORCOD : un nouveau dispositif introduit par la loi ALUR
La loi ALUR a de fait envisagé un nouveau régime d’intervention permettant d’organiser le changement d’échelle et d’approche des pouvoirs publics.
Ainsi, l’article 65 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a institué les Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD). Ces ORCOD peuvent être mises en place par l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements et sont menées sur un territoire défini dans le cadre d'un projet urbain et social ou dans le cadre d'une politique locale de l'habitat (article L.741-1 du code de la construction et de l’habitation).
Ce type d’opération, conçue comme un outil « ensemblier » (incluant une approche urbaine, sociale, technique et juridique), doit permettre de traiter de façon globale les causes des dysfonctionnements et la spirale de dégradation dans laquelle se retrouvent les copropriétés en difficulté. L’ORCOD prévoit par exemple le recours au partage immobilier qui permet d’acquérir, en nombre important, des lots en copropriété pour par exemple :
- faire barrage au rachat par des bailleurs indélicats (marchands de sommeil) ;
- faciliter la « transformation » d’un bâtiment (en vue de sa démolition ou de sa reprise par un organisme HLM) ;
- apporter une issue à des propriétaires extrêmement endettés (portage – relogement).
Par ailleurs, l'État peut déclarer une ORCOD d'intérêt national, au sens de l'article L. 121-2 du Code de l'urbanisme, dont il définit le périmètre par décret en Conseil d'État, « si l'opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d'habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et nécessite de lourds investissements. Elle peut alors être confiée à un établissement public foncier (article L.321-1-1 du code de l’urbanisme) ».
L’État a lancé la première ORCOD d’intérêt national (ORCOD-IN) sur le quartier du Bas Clichy par décret du 28 janvier 2015. L’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) est l’opérateur désigné pour réaliser l’opération[1].
L’EPFIF est chargé d’engager une opération globale prévoyant [2]:
- un projet urbain qui s’appuiera notamment sur le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) mobilisant les financements de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (Anru) ;
- la mise en place d’un dispositif d’intervention immobilière et foncière (acquisition et portage de lots) ;
- un plan de relogement et d’accompagnement social des habitants ;
- les démarches nécessaires pour lutter contre l’habitat indigne ;
- des plans de redressement et de sauvegarde de certaines copropriétés grâce à un accompagnement renforcé.
- Le rôle de l’ARC dans l’opération
L’ARC, engagée dans l’accompagnement au redressement des copropriétés en difficulté, prend part à cette opération de grande ampleur. Le groupement Ozone - Atelier 11 - Léonie Châtelain - Espacité - ARC a été missionné depuis le 1er janvier 2016 par l’EPFIF dans le cadre d’une mission d’élaboration des plans de sauvegarde des copropriétés du Chêne Pointu (étape d’une année environ préalable à la mise en œuvre des plans de sauvegarde).
Cette équipe pluridisciplinaire, mêlant des compétences notamment techniques, sociales, d’ingénierie financière et de gestion des copropriétés, a la mission de réaliser un état des lieux complet de la situation des copropriétés (et des copropriétaires qui les composent) afin d’aider l’EPPIF dans la définition d’une stratégie sur le devenir de ces copropriétés.
Au sein de ce groupement, l’ARC intervient sur les volets suivants :
- participer à la réalisation d’un état des lieux du fonctionnement des copropriétés (les instances de gouvernance, la situation financière et comptable des syndicats, l’organisation de gestion de la copropriété) ;
- établir une feuille de route pour la mise en œuvre du futur plan de sauvegarde sur les aspects de la gestion, de la maîtrise des charges, de la scission judiciaire ;
- assurer un accompagnement dans la phase transitoire, via des groupes de travail avec les instances de gestion, visant à assurer la continuité des approvisionnements et prestations vitales, stopper la dégradation continue de la situation financière et tenter d’endiguer la spirale de l’endettement vis-à-vis des fournisseurs et via des permanences en direction des copropriétaires ;
- assurer un suivi des actions de recouvrement des charges et identifier les outils et solutions appropriés pour agir plus efficacement sur le recouvrement des charges et aider les copropriétaires solvables.
[1] Une convention partenariale a été signée le 17 juillet 2015 pour définir les engagements réciproques des partenaires : État, Ville de Clichy-sous-Bois, Conseil départemental de la Seine-Saint-Denis, Conseil Régional d’Ile-de-France, communauté d’agglomération Clichy-sous-Bois/Montfermeil, ANRU, ANAH, EPFIF, ARS Ile-de-France, Caisse des Dépôts et Consignations, Direction des services judiciaires.
[2] Communiqué de presse du 7 juillet 2015 du Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité et du Secrétariat d’État chargé de la politique de la Ville.