Depuis le 1er janvier 2017, à quelques exceptions près, les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds travaux. Ce dernier doit au minimum représenter 5% du budget prévisionnel.
Bien que certaines critiques aient essayé de saboter ce dispositif, le faisant passer pour un nouvel impôt déguisé, nous sommes ravis de constater que la grande majorité des copropriétaires ont bien saisi l’intérêt de ce fonds.
En effet, ils ont compris que leur patrimoine commun devait absolument être entretenu, impliquant la réalisation de travaux qui peuvent représenter plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros.
Ainsi, il faut être clair, le taux minimal légal de 5% est loin d’être suffisant, voire est en contradiction avec la stratégie à adopter.
Voyons cela de plus près.
I. Un plan de rénovation financé par la maîtrise des charges
Une des difficultés majeures en copropriété est le financement par les copropriétaires des travaux à réaliser.
Ainsi, les copropriétaires ont vu les dépenses de fonctionnement de la copropriété augmenter de manière exponentielle alors que le pouvoir d’achat et l’inflation ont quasiment stagnés. La conséquence est qu’à présent 15% des copropriétés sont fragilisées.
Il faut donc être pragmatique et commencer par traiter la question de la maîtrise des charges pour ensuite pouvoir aborder sereinement le financement des travaux.
D’ailleurs, selon notre observatoire des charges, les possibilités de réduction des charges dans les copropriétés se situent entre 10 et 30% ce qui serait justement le taux nécessaire pour financer les travaux à venir.
Ainsi, il est incohérent de déterminer le fonds travaux en fonction du budget prévisionnel car la conséquence directe de la baisse du budget prévisionnel serait la réduction du fonds travaux.
II. La solution de l’ARC
L’ARC assume et évite des discours démagogiques en pratiquant une politique de l’autruche.
Ainsi, notre vision pour améliorer la rénovation et l’entretien des copropriétés doit se baser sur quatre principes :
- Définir, dans les copropriétés, un plan pluriannuel de travaux à partir du diagnostic technique global qui devra être mieux cadré.
- Déterminer la cotisation annuelle du fonds travaux en fonction de la réalité de l’état patrimonial de la copropriété en établissant un plan d’amortissement.
- Imposer une obligation légale à l’égard du syndic pour mettre en concurrence de façon périodique les prestataires en vue de réduire les charges courantes de la copropriété.
La conséquence est qu’à budget constant, les copropriétaires pourront payer les charges courantes tout en finançant les travaux à venir.
- Sécuriser les fonds qui ne seront plus gérés par le syndic mais conservés auprès de la caisse des dépôts et consignations, les débloquant uniquement sur présentation des factures travaux.
C’est d’ailleurs ce projet de réformes que l’ARC a présenté aussi bien au sénat, au gouvernement, qu’au conseil supérieur de l’efficacité énergétique.
Pour retrouver l’intégralité de nos 40 propositions de réformes, vous pouvez cliquer sur le lien suivant : https://arc-copro.com/cshq