Une assemblée générale qui tourne au vinaigre pour reprendre la raison

Il est rare que sur notre site internet nous publiions des témoignages de déroulements d’assemblées générales ou de réunions de conseils syndicaux qui, au demeurant, sont intéressants, pouvant mettre en exergue de bonnes ou mauvaises initiatives ou des décisions prises.

Dernièrement, l’ARC a dû intervenir dans une assemblée générale de copropriété pour un point bien précis.

Nous avons alors été témoins d’une scène récurrente dans les copropriétés, qu’il est intéressant de décrire à travers cet article, sachant qu’il ne s’agit pas d’un cas isolé mais bien d’une situation courante que les copropriétaires pensent être les seuls à vivre.

I. Des travaux de ravalement très intéressants mais pas suffisamment étudiés

Dans l’ordre du jour de l’assemblée générale, est prévue une question dédiée à la réalisation d’un ravalement de façade.

Vu les enjeux financiers, ce point est traité en priorité, en présence de l’architecte qui présente la programmation des différentes étapes.

Comme on le constate alors, cela va très vite « tourner au vinaigre ».

Voyons donc le déroulé de cette soirée animée :

19h00 - l’architecte expose les différentes étapes techniques des travaux : mise en place d’un échafaudage, ravalement de la façade et des pignons avec isolation, reprise des balcons et des solives ainsi que pose de carrelage.

19h45 - les premières questions : Quelle couleur pour le carrelage ? Et si on ne veut pas de carrelage, est-on obligé ? N’y a-t-il pas d’autres matériaux à poser ? Mais après tout, pourquoi faire une isolation uniquement sur les pignons et non sur la façade de l’immeuble ? Etc…

Bref, les questions foisonnent et partent tous azimuts, on est noyé sans vraiment plus savoir sur quel projet les copropriétaires étaient, au départ, invités à se prononcer.

Cerise sur le gâteau, le président de l’assemblée générale joue le rôle du maître du temps en indiquant qu’il y a encore une trentaine de questions à traiter, sachant que nous n’en sommes qu’à la quatrième et qu’il ne reste plus qu’une heure et quart pour disposer de la salle.

20h30 - et voilà le coup de grâce : Le montant est, au bas mot, de 800 000 euros, à se partager entre 80 copropriétaires.

Et c’est reparti cette fois-ci sur l’aspect financier : Y a-t-il des aides de l’ANAH ? Peut-on prendre un prêt collectif à taux zéro ? Un emprunt collectif ? Sur une autre copropriété similaire, on a payé les travaux de ravalement avec isolation à moitié prix, Etc… !

21h20 - l’heure tourne, le syndic s’agace : Bon, on vote ou pas la résolution ? Oui, non ? Bon, on vote au final.

Sans surprise, même à la majorité relative des présents et représentés, la résolution est haut la main… refusée. Merci M. l’architecte, on reprend la séance.

21h40 - le délai indiqué par le syndic est largement dépassé alors qu’il reste encore une trentaine de questions à traiter.

C’est la panique, chaque copropriétaire directement concerné par un sujet dont il a demandé qu’il soit porté à l’ordre du jour demande à ce qu’il soit traité en priorité. Pour certains, il s’agit de travaux privatifs ayant un impact sur la façade, tandis que d’autres souhaitent la condamnation des vide-ordures…

II. Moralité de cette assemblée générale

Le problème majeur de cette copropriété est que le projet initial du ravalement n’a pas du tout été élaboré et concerté entre le conseil syndical, le syndic et l’architecte.

En effet, ce dernier a fait comme beaucoup d’architectes, il a monté le projet en fonction de ce qu’il pensait être bon pour la copropriété.

En parallèle, le syndic n’a pas cherché à savoir s’il existait des aides possibles ou si on pouvait prévoir plusieurs scénarios de travaux compatibles avec les capacités financières de la copropriété.

Le conseil syndical de son côté ne s’est pas impliqué.

Il est donc normal que, devant ce flou artistique, les copropriétaires ne se soient pas sentis assez informés, ni en confiance, pour voter les travaux de ravalement.

III. Une copropriété qui a su se ressaisir

Il faut être clair, la raison primordiale de ce refus est le financement, car « l’argent est le nerf de la guerre ».

800 000 euros pour une copropriété qui n’avait constitué quasiment aucune réserve financière, c’est quasi mission impossible, surtout que le syndic exigeait d’avoir 100 % de la somme pour engager les travaux.

C’est ainsi que les copropriétaires ont compris qu’il fallait épargner beaucoup plus que les 5 % minimaux du fonds travaux, mais au moins 25 %.

C’est d’ailleurs dans ce sens qu’ils ont voté cette résolution.

Cette petite anecdote est le reflet du quotidien des copropriétés qui en théorie voudraient engager des travaux, mais se retrouvent très vite au pied du mur lorsqu’il faut les financer.

Moralité : la constitution d’un fonds travaux adapté aux enjeux de la copropriété couplée avec un projet qui a été concerté et étudié par les différents acteurs est la clé de la réalisation effective des travaux.

A méditer…