Travaux privatifs affectant les parties communes :
le professionnel est soumis à une obligation de conseil à l’égard du copropriétaire
La réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble génère régulièrement des différends entre le copropriétaire concerné et le syndicat, représenté par son syndic.
Un récent arrêt de la Cour d’Appel de Versailles, en date du 24 octobre 2017 souligne les obligations de l’entreprise vis-à-vis de son client copropriétaire, regardons ensemble les obligations des parties ainsi que les conséquences liées à de tels travaux.
I. Les obligations des parties concernées par des travaux privatifs affectant les parties communes
Le copropriétaire doit entretenir ses parties privatives, notamment celles qui concourent à l’harmonie de l’immeuble (portes palières, fenêtres, volets, stores…) selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Si celles-ci sont dégradées, leur propriétaire doit donc :
- les remplacer en veillant à se conformer au modèle existant ;
- solliciter l’autorisation de l’assemblée générale souveraine à la majorité des voix du syndicat, si ces travaux affectent les parties communes (par ex : changement du dormant d’une porte ou fenêtre privative imbriquée dans les parties communes) ou l’aspect extérieur de l’immeuble (ex : adoption d’une autre référence, que cela concerne le coloris, les dimensions, le matériau ou l’ouverture), conformément à l’article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965.
Dans la mesure où le copropriétaire recourt à un professionnel, pour effectuer cette opération, celui-ci a aussi un devoir de conseil, et doit notamment alerter son client au sujet de ses obligations légales, réglementaires et conventionnelles (règlement de copropriété) et des risques encourus dans le cas contraire.
II. Les conséquences pour les diverses personnes défaillantes
Or, certaines entreprises telles que les menuiseries ne se soucient guère de ce devoir de conseil en posant des fenêtres, portes, volets ou stores qui contreviennent à l’harmonie de l’immeuble, sans le moindre aval du syndicat donné en assemblée générale.
Ces mêmes copropriétaires négligents ignorent parfois les conséquences de ces manquements, à savoir qu’ils peuvent se retrouver à supporter des frais importants, consistant au remplacement du modèle inapproprié, par voie amiable ou judiciaire du syndicat, pendant un délai de dix ans suivant leur installation.
Les copropriétaires en faute sollicitent alors du professionnel négligent qu’il assume sa part de responsabilité dans leur préjudice financier, ce que la plupart d’entre eux refusent, prétendant qu’il ne leur appartient pas de veiller à la conformité du règlement de copropriété (principe de l’harmonie de l’immeuble).
Les juges de la 1ère ch., 2ème section de la Cour d’Appel de Versailles dans un arrêt n° 16 - 04269 du 24 octobre 2017 ont indiqué le contraire, à savoir qu’un prestataire professionnel est tenu à ce devoir de conseil et que toute faute dommageable de sa part l’expose à une action judiciaire en indemnisation du copropriétaire victime sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle.
Une entreprise, sollicitée pour des travaux privatifs affectant les parties communes, doit donc exercer pleinement son devoir de conseil à l’égard du non professionnel venu le solliciter, afin de ne pas s’exposer dans le cas contraire à une action judiciaire en indemnisation.