Tout syndic professionnel doit disposer d’une carte professionnelle et deux assurances spécifiques
L’objet de cet abus consiste à souligner deux points majeurs, qu’il convient pour les copropriétaires de contrôler à l’heure, notamment, de désigner leur syndic professionnel.
Celui-ci doit disposer, pour pouvoir exercer régulièrement sa mission, de deux types de documents encours de validité< :une carte professionnelle délivrée par la préfecture etdeux polices spécifiques(assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière), comme souligné par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET.
I. Les autorisations administratives : carte et attestation professionnelle
Une personne physique ou morale qui entend exercer la fonction de syndic à titre professionnel doit solliciter de la préfecture la délivrance d’une carte professionnelle (profession immobilière, gestion immobilière), d’une durée de validité de 10 ans .
Il faut pour cela justifier d’une aptitude professionnelle (niveau d’études et/ou d’une expérience professionnelle dans ce secteur) et fournir certains documents juridiques [tels que les statuts de la société (s’agissant d’une personne morale), extrait Kbis, attestation d’un établissement de crédit s’il perçoit des fonds pour le compte d’autrui, mais aussi, et surtout les attestations de polices particulières, que nous évoquerons plus loin].
Enfin, le syndic doit également solliciter pour ses collaborateurs, habilités à agir en son nom, la délivrance d’une attestation , dont la durée de validité dépend du contrat liant les parties (employeur et préposé) dans la limite des dix ans correspondant à la carte professionnelle, à laquelle elle est rattachée.
II. Les polices spécifiques : assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière
Le syndic est légalement tenu de souscrire :
-
uneassurance de responsabilité civile professionnelle chargée d’indemniser ses fautes préjudiciables commises lors de l’accomplissement de son mandat à l’égard des copropriétaires ;
-
une garantie financière , qui doit couvrir les fonds du syndicat, qui auraient disparu de son fait au cours de la gestion de l’immeuble en copropriété.
Toute intervention d’un syndic à titre professionnel sans carte, assurance de responsabilité civile et garantie financière est illicite, constitue une « gestion de fait », et expose cette personne à des poursuites judiciaires (Cour de Cassation 3 e chambre civile du 2 juillet 2008, n° 06 - 17202).
III. Aller plus loin
Faute d’un vrai contrôle par les préfectures, des syndics peuvent, malheureusement, exercer avec des cartes non valides, voire une absence de garantie financière et aucun contrat d’assurance de responsabilité civile.
Pour en savoir plus sur ces problèmes (Quelles sont les bonnes caisses de garantie ? Comment obtenir les renseignements nécessaires ? Que demander à son syndic ? etc.), vous pouvez utilement lire notre tout récent guide (octobre 2011 éditions VUIBERT) intitulé : « Bien choisir son syndic de Copropriété ».
Nous en rappelons le sommaire :
Première partie : qui sont les syndics aujourd’hui ?
- préambule : qui peut être syndic professionnel.
- du syndic de papa au syndic de demain.
Deuxième partie : la qualité de la gestion des copropriétés : généralités
- À chacun son syndic.
- Les quatre niveaux de difficultés de gestion.
- Les trois axes de la qualité.
- Les cinq types de gestion.
Troisième partie : les qualités d’un bon syndic : ce qu’il doit faire/ce qu’il ne doit pas faire
- proximité, présence, disponibilité ;
- la durée du contrat de syndic ;
- le contrat de syndic ;
- le compte séparé ;
- le syndic et les relations avec le conseil syndical ;
- le syndic et le règlement de copropriété ;
- le contrôle des comptes et l’élaboration du budget ;
- la préparation de l’assemblée générale ;
- le syndic et les photocopies pour l’assemblée générale (à lire absolument) ;
- le recouvrement des impayés ce qu’est un bon syndic ?
- le syndic et les sites Internet de copropriété ;
- le syndic et les petits contrats de maintenance ;
- le syndic et les entreprises ;
- le syndic et le personnel ;
- le syndic et le suivi des consommations (eau, chauffage, électricité) ;
- le syndic et les assurances ;
- le syndic et les contrats de groupe ;
- le syndic et les contrats de gaz et d’électricité ;
- le syndic et la gestion de la sécurité et de la santé ;
- le syndic et les gros travaux ;
Quatrième partie : quelques pratiques particulièrement indésirables
- 198 points noirs à repérer ;
- un nouveau système pour toucher des ristournes ;
- le syndic et ses sociétés de services.
Cinquième partie : peut-on trouver facilement un « bon » syndic ?
- Y a-t-il des moyens simples pour trouver un bon syndic ?
- Questions à poser à un candidat syndic.
- Pour les pressés ou les paresseux.
- 38 questions pour tester un syndic.
Sixième partie : quelques questions qui fâchent
- Copropriété nouvelle : faut-il garder le syndic « provisoire » ?
- Les néo-syndics peuvent-ils être de bons syndics ?
Annexes
- Un « bon » contrat de syndic.
- Les obligations du référentiel « Qualité-syndic ».
Et tout ça pour seulement 10 € Bien choisir son syndic de Copropriété»
Bon de commande : http://arc-copro.fr/site/guides/form.htm