Tout gestionnaire de copropriété doit détenir une attestation professionnelle obligatoire

Tout gestionnaire de copropriété doit détenir une attestation professionnelle obligatoire

L’ARC a déjà évoqué les formalités administratives permettant au syndic professionnel de pouvoir exercer ses fonctions en toute légalité.

Il nous apparait néanmoins utile de rappeler les obligations spécifiques au collaborateur du syndic, appelé communément gestionnaire ou principal de copropriété et qui est l’interlocuteur connu du conseil syndical, des copropriétaires et du personnel du syndicat.

En effet, les irrégularités en la matière sont fréquentes et sont susceptibles d’entraîner des conséquences dommageables pour le syndicat des copropriétaires.

1. Réglementations et irrégularités constatées

1. La réglementation

Si l’on sait généralement que le syndic (personne morale, voire personne physique) qui est désigné en assemblée générale selon son contrat de mandat doit être détenteur d’une carte professionnelle (article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET), on sait un peu moins qu’une obligation similaire s’applique à ses collaborateurs (principal ou gestionnaire de copropriété) appelés à administrer des copropriétés en mandat. Il s’agit pour les collaborateurs d’être détenteurs d’une attestation professionnelle (article 9 du décret du 20 juillet 1972).

1. Irrégularités constatées

Dans la pratique, si les conseils syndicaux demandent fréquemment la copie de la carte professionnelle du syndic, afin de vérifier que celui-ci exerce en toute légalité, la demande est plus rare pour l’attestation professionnelle de la personne qui a en charge leur copropriété. Et lorsqu’une telle demande est faite, ils constatent que leur gestionnaire n’en dispose pas toujours. Pourtant ces attestations sont obligatoires et devraient pouvoir être présentées sur simple requête du conseil syndical, lors d’un premier contact, ou sur sollicitations de copropriétaires, lors de la première tenue d’assemblée générale (article 6 du Code de déontologie des professionnels de l’immobilier, décret du 28 août 2015).

Ces manquements ne sont malheureusement pas surprenants, dans la mesure où cette profession est sujette à un « turn-over » endémique. En effet, il n’est pas rare d’entendre des conseils syndicaux se plaindre d’avoir eu 2, 3 voire 4 gestionnaires au cours de l’exercice et d’être obligés de reprendre toutes les réclamations ou contact avec chaque nouvel arrivant, entraînant de facto un retard dans la gestion et l’exécution des décisions d’assemblée générale.

Les syndics ne prennent alors même plus le temps, concernant leurs collaborateurs :

• de demander, auprès de la CCI (chambre du commerce et de l’industrie) une attestation professionnelle, pourtant obligatoire et ce, compte tenu d’une « durée de vie » dans l’entreprise souvent des plus brèves ;
• de vérifier leur compétence, en raison de la rareté de personnel compétent et investi !

1. Incidences et recommandations de l’ARC

1. Incidences dommageables pour le syndicat

Le syndic, dont l’un de ses gestionnaires ou principaux de copropriété, qui agit pour le compte du syndicat de copropriétaires, ne dispose pas de son attestation professionnelle, pourrait se voir opposer les actes de gestion menés par celui-ci au point qu’ils puissent être considérés inopposables à l’encontre des copropriétaires.

Autrement dit, tant que l’assemblée générale n’a pas approuvé les comptes et que le délai de contestation judiciaire de deux mois n’a pas expiré (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965), les copropriétaires pourraient refuser de régler leur quote-part de provisions pour charges, au motif que les dépenses ont été engagées par une personne n’ayant pas la capacité d’engager le cabinet de syndic puisque ne disposant pas de l’attestation professionnelle obligatoire.

1. Les recommandations de l’ARC 

Le conseil syndical doit donc exiger de son syndic, dès lors que celui-ci délègue ses obligations à l’un de ses gestionnaires ou principaux de copropriété pour administrer leur copropriété, qu’il produise :

• l’attestation professionnelle du collaborateur (voire à en conserver une copie pour démonter plus tard le turn over) ;

A contrario, le conseil syndical doit :

• dénoncer sans délai et par lettre RAR, au syndic, l’intervention de toute personne, qui se prétendrait le nouveau gestionnaire, dès lors qu’il ne pourrait présenter son attestation professionnelle ;
• signaler tout manquement en ce sens, auprès du CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière), lorsque cet organe disciplinaire sera effectif (voir : www.arc-copro.com/v2ju) et bien sûr auprès de l’ARC.

L’absence d’attestation professionnelle ne doit pas être tolérée par les conseils syndicaux et les copropriétaires, et ce, quelle que soit la « taille » du syndic, puisqu’il s’agit d’une formalité administrative, obligatoire pour le syndic et que maintenant les demandes sont accessibles via les sites des CCI (voir notre article : www.arc-copro.com/9qiv).