Les copropriétaires sont régulièrement confrontés aux violations du règlement de copropriété, notamment concernant des travaux privatifs affectant les parties communes ou des appropriations des parties communes illicites, c’est-à-dire sans autorisation de l’assemblée générale.
Certains copropriétaires pensent trop souvent qu’en cas de carence du syndic ou du syndicat, aucune solution n’est envisageable pour mettre fin à ces irrégularités.
Or, il n’en est rien, conformément à une jurisprudence judiciaire constante rappelée par un récent arrêt de la Cour de Cassation du 14 janvier 2016, n° 14 – 25538 que nous allons présenter ici.
I. Les faits
Un copropriétaire réalise sur les parties communes d’un immeuble sis en Haut de France des travaux sans autorisation de l’assemblée générale.
Face à l’incurie du syndic et du syndicat, un autre copropriétaire décide d’agir judiciairement, aux fins de condamner le copropriétaire contrevenant à supprimer ces aménagements illégaux sur les parties communes.
Il assigne donc le copropriétaire indélicat devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Boulogne-sur-Mer, qui écarte sa demande par une ordonnance du 18 décembre 2013, considérant qu’il ne peut intervenir sans justifier d’un « intérêt légitime à agir ». Le copropriétaire plaignant interjette appel. La Cour d’Appel de Douai confirme le jugement de première instance par un arrêt du 13 août 2014, n° 14 - 00616.
Ce copropriétaire ne baisse pas les bras et décide alors de se pourvoir en cassation.
II. La décision de la Cour de Cassation
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation infirme l’arrêt de la Cour d’Appel, par une décision du 14 janvier 2016, n° 14 - 25538.
Cet arrêt de la Cour de Cassation présente l’intérêt d’être juridiquement très transparent, en s’inscrivant dans une jurisprudence constante sur ce point précis de droit, qui semble pourtant avoir échappé aux juridictions judiciaires inférieures. Il énonce : « … que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de la demande… Par ces motifs : Casse et annule dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 août 2014, entre les parties, par la Cour d’Appel de Douai… ».
Tout copropriétaire a donc capacité à poursuivre individuellement pour faire cesser toute infraction au règlement de copropriété (travaux ou appropriation des parties communes), sans avoir à justifier d’un intérêt personnel à mener une telle action.
Ce droit résulte de ce que le règlement de copropriété est « la loi des parties » et donc des copropriétaires (Cass. 3e civ. 4 janvier 1990, n° 88 – 13136).
La Cour de Cassation rappelle qu’au-delà du syndicat de copropriétaires dans son ensemble, CHAQUE copropriétaire a la capacité d’agir INDIVIDUELLEMENT.
III. Le conseil de l’ARC
Devant un cas flagrant de violation du règlement de copropriété, si votre conseil syndical ET votre syndic restent inactifs, vous avez le pouvoir de faire cesser le trouble en saisissant vous-même le tribunal.
Le délai de prescription de dix ans ne s’applique pas aux modifications apportées à l’ouvrage litigieux donc :
- soit l’assemblée générale régularise la situation par un vote a postériori ;
- soit n’importe quel copropriétaire sera fondé à agir pour faire constater l’irrégularité et exiger la remise en état d’origine.