Toujours les mêmes arguments des syndics pour dissuader les copropriétaires d’ouvrir un compte bancaire séparé (copropriétés de moins de 16 lots)

 

Malgré l’opposition des associations, la loi ALUR a tout de même maintenu pour les syndicats de copropriétaires de moins de 16 lots la possibilité de dérogation à l’obligation de compte séparé.

 

Cependant, elle a précisé que les syndics ne pourraient plus présenter des honoraires différenciés selon que le syndicat des copropriétaires voterait ou non la dispense d’un compte séparé.

 

Par cette disposition, le législateur voulait éradiquer tout chantage financier des syndics, qui (avant) réclamaient jusqu’à 30 % d’honoraires supplémentaires pour la gestion de la copropriété en compte bancaire séparé.

 

Mais les syndics n’étant jamais à bout de ressources, certains d’entre eux réutilisent en argumentaire qu’ils remettent à jour, cette fois-ci sur une base juridique, pour inciter les syndicats de copropriétaires de moins de 16 lots à voter la dispense du compte séparé.

 

Pour cela, ils évoquent le dernier alinéa du nouvel article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :

 

 

L’argumentaire est donc tout trouvé : « chers copropriétaires, au cas où le syndicat de copropriétaires ne  disposerait pas de trésorerie suffisante, le syndic ne pourra plus avancer sur ses fonds propres la différence ». Puis suit le scénario catastrophe. « Il y aura des factures impayées pouvant entrainer des coupures d’eau ou de chauffage » ou, encore mieux : « des agios importants. »

 

Un argument qui, bien évidemment, fait son effet et qui permet ainsi d’obtenir des copropriétaires le vote autorisant la dispense.

 

Cependant, comme vous allez le comprendre à travers cet article, cet argument est non seulement inexact, mais peut - grâce à des dispositifs simples à mettre en place - être évité.

 

 

Avant même la modification de l’article 18, la jurisprudence avait considéré qu’un mandataire n’était pas habilité à avancer des fonds pour le compte de son mandant sauf dans des cas bien précis qui imposaient des conditions cumulatives difficiles à obtenir. (Article 1999 du Code civil ; Cour de cassation du 13 juillet 1999). La loi ALUR a donc repris une disposition déjà confirmée par la jurisprudence depuis 1999.

 

Au-delà de cette réponse juridique, il est clair qu’un syndic ne va pas prendre le risque d’avancer les fonds sachant pertinemment que la copropriété est susceptible de changer de mandataire ; le syndic aurait alors une dette qui ne pourrait jamais être remboursée.

 

Rappel : comme on le verra, l’avance de trésorerie permet de palier les insuffisances de trésorerie éventuelles.

 

Pendant le débat concernant la loi ALUR sur le maintien ou non de la dispense du compte séparé, les chambres syndicales des professionnelles ont invoqué cette possibilité d’insuffisance de trésorerie des petites copropriétés justifiant le maintien de la dispense. Or, après plusieurs investigations, et l’aveu du président d’un grand groupe de syndics, il apparaît que cela représente moins de 1% des cas, soit des situations très marginales.

 

 

Au-delà des appels de fonds permettant de faire face aux charges courantes, la copropriété dispose d’autres ressources financières permettant de faire face à des imprévus de dépenses ou à des trimestres justifiant une trésorerie plus importante. C’est le cas notamment des avances de trésorerie ou de travaux.

 

À cela, viennent s’ajouter les sommes dormantes telles que les copropriétaires vendeurs créditeurs ou les indemnités d’assurance qui n’ont jamais été réparties. Bref, dans la plupart des cas, la copropriété dispose d’un fonds de trésorerie qui permet de faire face à des dépenses imprévues ou supérieures aux appels de fonds du trimestre. C’est d’ailleurs pour cela qu’en fin d’exercice, alors même que la copropriété a payé l’intégralité des fournisseurs, elle se retrouve quasiment toujours avec un excédent confortable sur le compte banque.

 

Si en règle générale, les appels de fonds sont adressées trimestriellement de façon égale, il est cependant possible d’ajuster leur répartition en fonction des pics de dépenses qui peuvent survenir au cours d’un trimestre, notamment pour les petites copropriétés. C’est le cas par exemple lorsque la copropriété doit faire face à des factures importantes de gaz en hiver.

 

En effet, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ».

 

À ce titre, l’assemblée générale peut décider que sur le trimestre hivernal, l’appel de fonds représentera non pas un quart du budget, mais deux quarts. Les trimestres suivants seront alors répartis en fonction du reste du budget à appeler.

 

Comme on le voit les syndics sont et seront prêts à tout pour dissuader les copropriétaires d’ouvrir un compte séparé. Pour cela, ils invoqueront un panel d’arguments qui peut être soit de « droit » soit « financiers » en mettant notamment en avant les tarifs bancaires.

 

Nous sommes prêts à étudier chaque argument pour indiquer s’ils sont effectivement valables ou tout simplement fantasmatiques et uniquement destinés à dissuader les copropriétés de disposer d’un compte bancaire séparé.