Syndics bénévoles : la loi ALUR ne va pas vous rendre la tâche plus difficile malgré ce que disent certains

25/09/2014 Dossier

Avec la loi ALUR, de mauvaises langues disent que c’est le début de la fin des syndics non professionnels… L’empilement des dispositifs législatifs et réglementaires, la diversité des compétences à maîtriser pourraient effectivement jouer en la faveur des syndics professionnels. En tout cas c’est ce que ces derniers voudraient faire croire.

A l’ARC, nous ne concevons pas les choses de la même manière, nous pensons même le contraire :

Quelques dispositions introduites par la loi ALUR facilitant le passage à une gestion non professionnelle ;
Des frais de gestion en syndic professionnel de plus en plus coûteux et donc une gestion non professionnelle de plus en plus avantageuse financièrement ;
Le soutien de l’ARC pour résoudre les difficultés.

Voyez voir, nous vous laissons juge.

Des dispositions favorisant le passage à une gestion non professionnelle

Heureusement, certaines dispositions de la loi ALUR vont dans le sens d’une gestion directe en améliorant les modalités de passage à une gestion non professionnelle (bénévole ou coopérative).

Aujourd’hui, le passage de certaines copropriétés en gestion non-professionnelle s’effectuera plus facilement dans un contexte apaisé. Effectivement, même si pour beaucoup le passage à une gestion non-professionnelle s’effectuait volontairement et de manière réfléchie, un certain nombre de copropriétés ont sauté le pas vers la gestion bénévole car elles n’avaient tout simplement pas le choix face à un syndic démissionnant en cours de mandat sans préavis.

Avec la loi ALUR, si le syndic démissionne, il doit obligatoirement respecter un préavis de trois mois avant de cesser ses fonctions (comme ce que la plupart des contrats de syndic prévoyaient sans que cela soit respecté). Ainsi le chantage des syndics professionnels qui menaçaient les copropriétaires de démissionner et de les mettre sous administration judiciaire est terminé.

Les copropriétaires auront ainsi tout le temps de se préparer sereinement à la gestion non professionnelle, pour que le passage se fasse en toute sécurité.

La loi ALUR prévoit par ailleurs que la désignation d'un nouveau syndic avant le terme du mandat du précédent - notamment pendant son préavis - vaut dorénavant révocation à compter de la prise de fonction de celui-ci.

Auparavant, nous entendions souvent à l’ARC « si le syndic professionnel est nommé jusqu’à [X] (date butoir) et si l’assemblée générale à laquelle je propose mon élection se déroule avant, le syndic sortant risque de nous facturer la totalité de ses honoraires sur 18 mois et les copropriétaires préfèreront garder le syndic en place».

Avec la loi ALUR, les choses sont plus claires et le syndic ne peut plus vous facturer des honoraires pour la période où il ne sera justement plus syndic.

La gestion non professionnelle ou « Comment palier à une gestion professionnelle de plus en plus coûteuse ? »

Si les syndicats de copropriétaires veulent continuer à maîtriser leurs charges de copropriété, ils auront encore plus intérêt à passer en gestion non-professionnelle en raison – malheureusement - certaines dispositions de cette loi qui semblent être « une bonne affaire » pour certains syndics professionnels avec notamment :

une augmentation des honoraires sous prétexte de la mise en place de dispositions dont certaines se mettront en place dans deux ans : augmentation des vacations et frais annexes, pré-états datés surfacturés, ouverture de pseudo comptes bancaires séparés moyennant 10 à 20 % d’augmentation, facturation abusive, etc.
un allongement de la durée des contrats de syndic prémédité: des contrats de 3 ans qui vont être de plus en plus récurrents pour éviter une remise en concurrence annuelle des contrats.
Etc.

En gestion non professionnelle, vous vous garantissez de cette inflation hautement prévisible des honoraires d’administration.

Mais attention, nous profitons du sujet des frais de gestion pour évoquer l’apriori (bien trop souvent entendu) : le syndic non professionnel n’aurait pas le droit d’être rémunéré ! Non, son éventuelle rémunération – parfaitement légitime compte-tenu du travail fourni - est tout à fait légale.

Le syndic bénévole peut effectivement percevoir une indemnité (plus qu’une réelle rémunération) pour le temps consacré à la gestion de la copropriété. D’ailleurs, c'est pour cela qu’à l’ARC nous aimons parler de "syndic non professionnel" plutôt que de "syndic bénévole".

Seuls les présidents de conseils syndicaux coopératifs ne peuvent être indemnisés pour leur fonction.

Nous entendons par ailleurs déjà les professionnels dirent à nos adhérents « nous sommes plus chers, mais nous ne fournissons pas les mêmes prestations ! N’imaginez pas qu’avec un syndic bénévole, vous aurez accès à toutes les informations de la copropriété ou qu’il pourra conserver l’ensemble des archives de votre copropriété ». Ou encore : « vous vous rendez compte de ce qu’impose la Loi aux copropriétés, comment voulez-vous qu’un non-professionnel soit au courant de tout ». Répondez-leur alors « Peut-être, mais nous, nous avons l’ARC à nos côtés. Et vous-mêmes n’êtes pas exempts des inconvénients évoqués.»

L’ARC à vos côtés

Même si la loi ALUR instaure de nouvelles dispositions (pas toujours évidentes à mettre en place pour les syndics non professionnels) les nombreux outils de l’ARC vous permettront de répondre à celles-ci et continuer à travailler en toute sérénité et largement aussi bien qu’un syndic professionnel.

La complexification de la réglementation : oui c’est vrai, ce n’est pas avec la Loi ALUR que les choses vont être plus simples pour « autogérer » sa copropriété. Mais comme avant - avec ou sans ALUR - l’ARC est toujours là pour vous accompagner, vous informer et vous former sur les nouvelles dispositions et sur la façon de les mettre en œuvre.

Bien sûr, il y a nos consultations juridiques ou comptables sur rendez-vous, nos consultations spécialisées (architecte, contrats de chauffage, ascenseurs, économies d’eau, assurances, gardiens,…), mais il y a notre Pôle Syndics Bénévoles, spécialement dédié à nos adhérents syndics non professionnels (bénévoles ou coopératifs) et qui s’est renforcé. Ce pôle répond au besoin d’accompagnement d’un nombre grandissant de nos adhérents s’impliquant en « auto-gestion », l’ARC a mis en place ce pôle dédié aux syndics non-professionnels.

La conservation et la gestion des archives comme un professionnel, mais à moindre coût : précisons tout d’abord que seul le syndic professionnel est obligé de proposer un accès en ligne sécurisé par Internet (dit « Intranet » ou « Extranet » ) à tous les documents de la copropriété, sauf renonciation de l’assemblée générale. A l’ARC, nous pensons que même si ce n’est pas une obligation pour les copropriétés en gestion non professionnelle, la communication des informations de la copropriété à tous les copropriétaires est une chose essentielle.

Copropriété-Services, notre coopérative, proposera aux syndics bénévoles une solution. Elle est ainsi actuellement en cours de négociation avec des sociétés de numérisation informatique permettant au syndic bénévole (et à l’ensemble du « syndicat») d’avoir accès à toutes les archives électroniques de la copropriété à travers un site internet dédié.

Dans l’attente, l’ARC, grâce à son site www.copro-net.fr, propose déjà aux syndics bénévoles une solution qui permet au syndic bénévole de mettre en ligne un certain nombre de documents du syndicat des copropriétaires accessibles à tous les copropriétaires. Il a été développé en fonction de trois besoins primordiaux qui sont :

un calendrier permettant de présenter les événements de la copropriété;
une option d’échange entre copropriétaires ;
des documents à télécharger, en distinguant ceux nécessaires pour la gestion courante de ceux nécessaires en cas de mutation.

Comme pour les syndics professionnels, les syndics bénévoles pourront aussi proposer aux copropriétaires les notifications électroniques, même si cela n’est pas une obligation.

L’ARC – toujours dans l’air du temps - est ainsi actuellement en cours de négociations avec des opérateurs de notifications électroniques pour que les syndics bénévoles puissent également proposer aux copropriétaires l’envoi de la convocation et du procès-verbal d’assemblée générale par voie électronique dès que le décret sera applicable et pour des prix défiant toute concurrence.

….Alors, vous avez vu…..

Même la Loi ALUR ne viendra pas à bout de la détermination des syndics non professionnels, du moins s’ils sont adhérents à l’ARC J