Les syndicats de copropriétaires sont enclins aménager les accès à l’immeuble pour répondre à un souci de sécurisation.
Ils restreignent alors les accès qui peuvent même être limités à une catégorie de résidents.
Certains copropriétaires se considèrent lésés par ces changements.
La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 9 novembre 2017 le cadre applicable en la matière.
I. Les modalités d’accès donc de jouissance des lots privatifs depuis les parties communes résultent du règlement de copropriété
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble.
Lorsque le syndicat envisage des travaux sur les parties communes, il doit veiller au respect de la nature des parties communes (générales et/ou spéciales), afin de ne pas nuire aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.
En l’espèce, dans un ensemble en copropriété du sud de la France, l’assemblée générale vote en 2014 l’installation d’un portail d’accès véhicules sur les voies de circulation communes générales, et l’affectation d’une télécommande unique par place de stationnement aux seuls copropriétaires détenant un emplacement.
L’immeuble est situé à 100 mètres de ce portail. Les autres résidents n’ont plus accès à l’immeuble qu’à pied.
Un couple de copropriétaires bailleurs s’oppose à cette résolution et assigne le syndicat devant le tribunal de grande instance en annulation de la décision n° 13 de l’assemblée générale, au motif que cette limitation au droit de jouissance des parties communes pour certains copropriétaires modifiait de manière significative les modalités d’accès à leur appartement.
Le tribunal rejette leur demande mais le couple fait appel, et la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt n° 14 - 23718 du 19 mai 2016 infirme la décision de première instance et leur donne raison. Le syndicat se pourvoit alors en cassation.
II. L’installation d’un contrôle d’accès, équipement collectif, ne peut restreindre les modalités de jouissance d’un lot privatif, sans l’accord de tous les copropriétaires
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 22151 du 9 novembre 2017 rejette le pouvoir formé par le syndicat des copropriétaires et donne ainsi raison au couple ayant contesté la résolution de fermeture.
Les juges ont considéré que la distance entre le portail qui devait être installé et l’immeuble, est de nature à faire subir aux copropriétaires une modification des modalités de jouissance de leurs appartements.
Voici l’attendu de la cour de cassation, intégralement reproduit pour les férus de droit :
« Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété mentionnait dans les parties communes la voie d'accès, le portail d'entrée de l'ensemble immobilier et les voies de circulation et que les bâtiments d'habitation, desservis par celles-ci, étaient situés à au moins une centaine de mètres de la voie publique et souverainement retenu que les voies de circulation, constituant un accessoire nécessaire au droit de chaque copropriétaire sur les parties privatives des lots à usage d'appartement, la décision qui lui interdisait de les utiliser pour accéder, à partir de la voie publique, à ceux-ci, avait pour effet de lui imposer une modification des modalités de la jouissance de ses parties privatives, que la nécessité de réglementer le stationnement à l'intérieur de la copropriété ne saurait suffire à justifier »
Une telle modification doit être acceptée par tous les copropriétaires, et le vote doit être pris à l’unanimité.
Les aménagements des parties communes souhaités peuvent dans certains cas venir en contradiction du règlement de copropriété.
Dans ce cas, et pour éviter toute contestation :
- il est aussi nécessaire de voter un avenant au règlement de copropriété pour que cette modification soit aussi opposable aux acquéreurs successifs.
- ils doivent être adoptés en assemblée générale à l’unanimité des voix du syndicat ;
Dans le cas contraire, la résolution litigieuse de l’assemblée générale expose le syndicat des copropriétaires à un contentieux judiciaire.