A la suite d’un audit, une copropriété adhérente s’est lancée dans une rénovation globale : ventilation, Isolation Thermique par l’Extérieur (on parle d’ITE) des parois, travaux sur le chauffage collectif…
C’est le cas de l’isolation thermique par l’extérieur, sujet récent et de plus en plus fréquent, qui va nous intéresser ici.
Exemple d’isolation par l’extérieur
La question de l’empiètement en cas d’ITE
Cette copropriété, n’a contacté l’ARC qu’à un stade avancé du projet, quelques mois avant l’assemblée générale décidant des entreprises qui réaliseront les travaux.
Hormis quelques points de détails sur le projet, c’est le cas de l’isolation thermique par l’extérieur qui a principalement interpellé le conseiller de l’ARC.
En effet, le fait de mettre en place une isolation par l’extérieur vient rajouter une épaisseur supplémentaire au mur, et vient donc, par cet ajout surplombant leur terrain, empiéter sur la copropriété voisine. Son accord est donc indispensable pour réaliser une telle opération.
Localisation du mur mitoyen de la copropriété
Cet accord n’est pas un élément simple à obtenir et il est nécessaire :
- de réaliser une convention d’empiètement en recourant aux services d’un notaire avec enregistrement de cette convention
- d’avoir l’accord de l’assemblée générale de la copropriété voisine
Blocages et préconisations
Dans le cas rencontré, la question de mitoyenneté n’a pas été suffisamment anticipée et plusieurs éléments se sont révélés bloquants :
- les premiers contacts avec la copropriété voisine ont été difficiles : des membres du conseil syndical ont immédiatement avancé une demande excessive, à savoir un montant de 100 000€ en "compensation", uniquement pour empiéter de 14 cm au-dessus d’un de leur bâtiment
- La majorité n’a pas été atteinte pour l’accord de principe de la copropriété voisine, le temps ayant manqué pour préparer un argumentaire solide à présenter lors de cette assemblée générale.
La copropriété voisine n’a donc pu voter l’acceptation de cette servitude, et le projet de rénovation a donc été voté sans l’isolation par l’extérieur du pignon mitoyen. Cela aurait sans doute pu être évité en anticipant mieux ces questions, dès la phase d’audit par exemple.
C’est dans cet esprit que nous avons développé une méthodologie commençant par le Bilan Initial de Copropriété (BIC) afin de faire le point sur la copropriété et, après analyse avec un accompagnateur de l’ARC, d’anticiper ce genre de situation.
N’hésitez donc pas, pour toutes ces questions, à consulter le plus tôt possible le pôle « énergie-eau-rénovation » au 01.40.30.42.82 ou en envoyant un mail à energie-eau@arc-copro.fr. Nous pourrons vous aider à rédiger la convention de servitude, à rechercher un notaire pour valiser cette convention ou encore sur l’argumentaire à développer pour convaincre la copropriété voisine.