Quelques repères pour l’analyse
des charges de copropriété de l’exercice 2015
Les conseils syndicaux et les syndics bénévoles vont prochainement procéder à l’analyse des comptes de leur copropriété au titre de l’exercice 2015 pour préparer leur assemblée générale annuelle au cours de laquelle le budget prévisionnel de l’exercice 2017 sera révisé et celui de l’exercice 2018 sera déterminé.
Aussi, l’ARC tient à communiquer à tous les conseillers syndicaux et syndics bénévoles quelques repères chiffrés afin de les aider à bien gérer ces opérations.
- Repères relatifs à l’inflation
L’INSEE vient d’annoncer que le taux d’évolution de l’inflation pour l’année 2015 est de 0%, ce qui s’explique essentiellement par la chute des prix du pétrole (-10,8%) et des prix de l’énergie (-4,7% globalement) ce qui compense les augmentations constatées sur d’autres postes.
Concernant les copropriétés, nous vous recommandons de réagir si les taux d’inflation sont supérieurs à
- 1,2 % pour des dépenses récurrentes sans changement de périmètre comme les contrats d’entretien et de maintenance
- 2,6% pour les assurances
- 1,5% pour la fourniture de l’eau.
2. Repère relatif aux charges de personnel
Les salaires des gardiens et employés d’immeubles ont augmenté de 1% en moyenne le 1er avril 2015 par rapport à la grille de salaire en vigueur depuis le 1er juillet 2013.
- Repères relatifs au chauffage
Les consommations en chauffage sont mesurées en DJU (degrés-jours-unifiés).
L’évolution des DJU pour la Région Parisienne est d’environ 8% aussi bien entre les exercices 2014 et 2015 qu’entre les périodes de chauffe 2013/2014 et 2014/2015.
Les coûts des énergies contribuant au chauffage ont évolué de :
- - 18 % pour le fioul ;
- - 7,5 % pour les tarifs réglementés de gaz naturel et entre -15 à -20 % pour les copropriétés qui sont sorties des tarifs réglementés au 1/01/2015 ;
- - 5 % pour le chauffage urbain ;
- + 5 % pour l’électricité (du fait d’une augmentation de +2,5 % au 1er janvier 2015 liée aux taxes et de +2,5 % au 1er août 2015). A noter pour l’exercice 2016, une nouvelle augmentation liée aux taxes au 1er janvier 2016 de + 2%.
Vous devriez donc constater en première analyse, et bien évidemment en fonction du type de chauffage de votre copropriété, que les charges de chauffage sont restées stables entre 2014 et 2015 après avoir fortement baissé en 2014 (d’environ 20 %) par rapport à l’exercice 2013.
- Repères pour les taux de TVA
Les taux minorés :
- Le taux de 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique. Pour connaître les équipements, les matériaux et travaux concernés par ce taux, il convient de se référer à l’alinéa 1 de l’article 200 quater et l’article 18bis de l’annexe 4 du code général des impôts.
- Le taux de 10 % pour :
- les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans un logement de plus de 2 ans ;
- les contrats de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage, ventilation, sécurité incendie, vide-ordures…) ;
- les travaux de raccordement aux réseaux publics (électricité, gaz, assainissement, adduction d’eau, téléphone, réseaux câblés, etc.).
- Le taux normal de 20 % qui s’applique par défaut aux travaux non éligibles aux taux minorés (immeubles de moins de 2 ans par exemple) et aux contrats de service (honoraires de syndic, assurances, nettoyages, espaces verts…).
- Repère pour les contrats de syndic
Concernant les contrats de syndic, le changement majeur est la mise en œuvre de certaines dispositions de la loi ALUR dès mars 2014, puis la mise en place du contrat type depuis le 2 juillet 2015, ce qui a pu se traduire par une augmentation des honoraires de syndic.
Au maximum, ces augmentations doivent être limitées à 10% si le nouveau contrat a intégré la mise en place du compte séparé, la prise en compte des photocopies et la présence du syndic aux AGO en dehors des heures ouvrables. N’hésitez pas à demander des explications si celle-ci a été supérieure à 10%.
Pour vous aider à contrôler vos comptes et à négocier votre budget prévisionnel, nous vous recommandons :
- de vous connecter au site OSCAR (Observatoire des Charges de Copropriété de l’ARC) via le Portail de l’Adhérent www.leportaildelarc.fr afin de comparer les charges de votre copropriété avec celles d’un panel de copropriétés ayant la même configuration et situées dans la même Région ;
- de consulter les guides suivants :
La boite à outils du portail de l’adhérent de l’ARC (édition 2015) accessible à l’adresse suivante www. www.arc-copro.com/cr3a
La réduction des charges et la maîtrise des travaux d’entretien accessible à l’adresse suivante www.arc-copro.com/h92eDe plus, Copropriétés-Services propose plusieurs services à la carte :
- établissement d’un diagnostic de performance des charges à l’aide d’Oscar (prestation incluse dans l’adhésion) ;
- assistance à la mise en concurrence des entreprises pour la réduction des charges (prestation facturée 100 € TTC) ;
- réduction objectivée des charges de 10 à 20 % (sur devis entre 500 et 1500 € TTC en fonction des taux d’économies atteints).