Quelques règles à respecter si vous souhaitez changer de syndic
En cette période propice aux assemblées générales annuelles, nous sommes régulièrement interrogés sur les modalités à respecter pour proposer une autre candidature de syndic au vote des copropriétaires.
Nous vous rappelons ici quelques règles.
I – La préparation au changement : la prospection
Au préalable, il est indispensable que le conseil syndical ait effectué un travail qui lui permette de retenir un candidat à la fonction de syndic.
Il faut que le conseil syndical soit en mesure de définir les caractéristiques de sa copropriété ; qu’il détermine quels sont ses besoins spécifiques et, enfin, qu’il s’assure que le syndic, candidat, est en mesure d’assurer la bonne gestion de la copropriété.
Dans un premier temps, nous invitons donc les conseillers syndicaux à compléter des fiches d’identité.
Pour vous aider en ce sens, l’ARC a rédigé un guide dans lequel vous trouverez ces fiches d’identité ainsi qu’un modèle de contrat de syndic « Tout-Sauf ».
Voici le lien vers ce guide.
Voici également le lien vers un autre guide, instructif, de l’ARC : « Comment changer de syndic en douceur ».
Une fois que le conseil syndical aura choisi son candidat, il faudra informer le syndic en place.
II – La notification au syndic en place
Rappel : comme cela est prévu par l’article 10 du décret du 17 mars 1967 : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale ».
Il faut donc impérativement adresser votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception (« notification »).
Attention ! Sur ce point, ne faites pas confiance au syndic dont vous voulez vous séparer.
Certains de nos adhérents ont été pris au piège. Les membres du conseil syndical se sont réunis avec le syndic pour préparer l’ordre du jour et lui ont fait part, verbalement, de leur volonté de voir inscrire à l’ordre du jour une nouvelle candidature.
Malheureusement, la convocation est arrivée sans aucune trace d’une autre candidature en face de celle du syndic en exercice …
N’attendez pas non plus le dernier moment pour notifier votre demande.
Le même article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que votre syndic peut faire valoir la tardivité de la réception de votre demande pour ne pas l’inscrire à l’ordre du jour.
III – Comment formuler la demande
En plus de la question proprement dite, vous devez également rédiger le projet de résolution.
Nous vous proposons ci-dessous un modèle de lettre, destiné à votre syndic, lorsque plusieurs syndics sont en concurrence :
« Merci d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la question suivante :
1 – Election du syndic et approbation de son mandat de gestion (Art. 25 et 25-1)Election du Cabinet X et approbation de son mandat de gestion :
1-1 L’assemblée générale désigne comme syndic, le Cabinet X…(indiquer toutes les références du syndic X)
Le cabinet X est élu pour une durée de …, qui commence le… pour se terminer au plus tard le …
1-2 Election du Cabinet Y et approbation de son mandat de gestion :
L’assemblée générale désigne comme syndic, le Cabinet Y … (indiquer toutes les références du syndic Y).
Le Cabinet Y est élu pour une durée de … , qui commence le … pour se terminer au plus tard le …
L’assemblée désigne M(me) … pour signer le contrat adopté au cours de la présente réunion. »
A votre courrier, vous n’oublierez pas de joindre le contrat du ou des syndics que vous proposez pour que le syndic en place les notifie en même temps que la convocation.
IV – Déroulement du vote pendant l’assemblée générale
A nouveau, attention ! Certains syndics rédigent les questions sur l’élection des différents candidats, de telle sorte, que le vote se fait de manière illégale.
Exemple de mauvaise rédaction :
1 – Renouvellement du Cabinet X … (en l’occurrence le syndic en place) – Art. 25 et
25-1
2 – En cas de non renouvellement du Cabinet X, élection du Cabinet Y – Art. 25 et 25-1
Rappelons encore une fois la législation applicable ainsi que la Jurisprudence :
Comme vous le savez sans doute, l’élection du syndic se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires : article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Mais l’article 25-1 de cette même loi dispose : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent (donc à la majorité de l’article 25) mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».
Par ailleurs, il est impératif d’appliquer l’article 19, alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 : « Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat […] mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi ».
Enfin, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé l’obligation de se prononcer sur chacune des candidatures de syndic dans son arrêt du 5 novembre 2014, n° 13-26768.
Voici un extrait de cet arrêt qui a condamné le syndicat de copropriété pour non-respect de l’article 19, alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 :
« Mais attendu que l'article 19 du décret du 17 mars 1967, pris pour l'application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, s'applique lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l'approbation de l'assemblée générale ;
Qu'ayant constaté que la résolution 18-1 portant sur la désignation de la société Sagim aux fonctions de syndic n'avait pas été approuvée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il avait été procédé immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 qui avait conduit à la désignation de la société Sagim aux fonctions de syndic, la cour d'appel, qui a relevé que la société Gexio était également candidate, en a exactement déduit que l'assemblée générale ne pouvait valablement procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 sur la candidature de la société Sagim qu'après avoir soumis au vote à la majorité de l'article 25 la candidature de la société Gexio et que les décisions 18-1 et 18-2 de l'assemblée générale du 3 avril 2009 devaient en conséquence être annulées ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires »
Ce qui est important, ce n’est pas la manière dont le syndic a rédigé la question dans la convocation, mais la manière dont le vote s’est effectivement déroulé en assemblée.
Il faut donc être vigilant. Il suffit que le président de séance, chargé de veiller au bon déroulement de la séance, reformule la question et soumette au vote, à tour de rôle, chacune des candidatures :
- Dans un premier temps, vote sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25,
- Dans un second temps, si aucune candidature n’a obtenu la majorité absolue, procéder à un « second tour », à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire des copropriétaires présents et représentés.