PREMIER DOSSIER DU MOIS DE MAI 2015 sur les exemples aberrants de recouvrement des impayés par les syndics professionnels : l’usage de la procédure « de déchéance du terme »
Nos adhérents nous font régulièrement remonter des exemples aberrants de pratiques des syndics en matière de recouvrement des impayés. Nous allons vous présenter à travers deux articles des exemples particulièrement parlant de mauvais usage des procédures judiciaires en recouvrement, et vous donner nos conseils pour éviter à votre copropriété de perdre du temps (et de l’argent) dans le traitement des dossiers impayés.
Cette semaine, le premier article fait le point sur la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
I. La procédure « de déchéance du terme » : une procédure rapide et efficace
La procédure « de déchéance du terme », régie par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, est une procédure d’urgence en matière d’impayés introduite par la loi SRU (du 13 décembre 2000) et complétée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Elle permet de faire condamner un débiteur « au fond » (donc de manière certaine) via une procédure rapide (par la forme du référé), au paiement de la totalité des charges à venir de l’exercice en cours, sur la base du budget voté, dès le premier appel de provisions non réglé, et ce même si les dates d’exigibilité ne sont pas encore échues.
Depuis la loi ALUR, elle est également applicable aux cotisations du fonds de travaux obligatoire prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (appelées selon les même modalités que celles décidées pour les provisions du budget prévisionnel).
Rappelons les avantages de cette procédure :
- elle est rapide car il s’agit d’une procédure « comme en matière de référé » (d’ailleurs sans obligation de se faire représenter par un avocat), mais elle est définitive car ce n’est pas réellement un « référé », elle en prend juste la forme ;
- elle permet de rendre exigible la totalité de la quote-part de charges de l’année en cours, dès le premier appel non réglé, donc par avance ;
- elle permet d’obtenir une ordonnance rendue « sur le fond », donc plus difficile à contester ;
- elle est assortie de l’exécution provisoire ;
- l’exécution du titre peut se faire par toutes les voies de saisie.
L’utilisation de cette procédure est particulièrement intéressante vis-à-vis des débiteurs chroniques, qui laissent leurs dettes de charges courir, soldent tout dès que le recouvrement s’intensifie, et repartent ensuite en impayé.
Face à ce profil de débiteur, les copropriétés sont contraintes d’avancer les frais de procédure (difficiles à récupérer en totalité) et doivent compenser le manque de trésorerie (augmentation du budget, voire appels de solidarité, etc.).
Obliger un débiteur chronique à verser la totalité de sa quote-part du budget par avance, via cette procédure, permet alors d’inverser le processus en récupérant avant même la fin de l’exercice, la totalité de ses charges de l’année.
II. Les mauvais usages de cette procédure
Malheureusement, lorsqu’elle est mal utilisée par les syndics (comme c’est le cas le plus souvent), cela ne permet pas d’en tirer les avantages escomptés ; voici quelques exemples de ce qu’il ne faut pas faire :
- la procédure « article 19-2 » n’est engagée qu’à la fin de l’année en cours, de fait l’ordonnance condamnera le débiteur à régler des provisions déjà échues (elle perd donc tout son intérêt de condamner le débiteur à régler les provisions à l’avance, notamment pour contrecarrer l’incidence sur la trésorerie de la copropriété).
- La procédure est engagée seule alors qu’il existe des dettes importantes antérieures à l’exercice, le titre obtenu ne pouvant porter que sur le budget de l’exercice en cours, et non sur l’arriéré de charges.
- Une formulation imprécise ou erronée de l’assignation, conduit parfois le juge à rendre une « ordonnance de référé », facilement contestable et qui ne pourra être exécutée via toutes les voies de saisie.
Cette procédure, bien qu’efficace, est en effet :
- très peu utilisée par les syndics (car méconnue le plus souvent),
- et lorsqu’elle est utilisée, mal maitrisée, ce qui la rend inefficace,
- elle est donc peu valorisée, notamment par les avocats qui préfèrent les procédures pour lesquelles leur concours est obligatoire.
III. Les conseils de l’ARC
Bien entendu, les actions de recouvrement ne sont efficaces, que si elles sont bien menées, et adaptées à la situation de l’impayé à traiter.
Pour la procédure « de déchéance du terme », elle n’aura d’intérêt que :
- s’il n’y a pas de dette importante antérieure à l’année en cours ; l’effet psychologique et le caractère percutant de cette procédure permettant d’espérer que le débiteur règlera alors la condamnation avec le reliquat de la dette antérieure ;
- si elle est engagée dès les premiers appels de charges non réglés, et pas à la fin de l’exercice ;
- si les étapes préalables à l’assignation sont respectées (mise en demeure RAR restée infructueuse depuis plus de 30 jours, à compter du lendemain de la première présentation du courrier au débiteur) ;
- si l’assignation est bien précise quant au fait qu’il s’agit d’une procédure en déchéance du terme (donc « en la forme de référé »), et non une procédure en référé (pour éviter que le juge ne rende une « ordonnance de référé » comme déjà évoqué).
Si vous souhaitez tout savoir sur cette procédure, les étapes de son déroulement et les conseils pour la mettre en œuvre efficacement, vous trouverez un dossier complet réservé à nos adhérents ici :
Nous vous présenterons dans un prochain article, un autre exemple « aberrant » de recouvrement concernant les petites dettes dans le contexte de copropriétés horizontales (pavillonnaires) ou de parking, et tous nos conseils pour des actions plus efficaces.
Enfin, pour tout savoir sur le traitement des impayés, retrouvez toutes les informations utiles dans notre guide « Savoir traiter les impayés en copropriété ».
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