Mise en concurrence en cas de travaux : un arrêt bien singulier de la Cour de Cassation. Comment réagir ?
- Retour sur l’article 21 de la loi de 1965
Cet article oblige le syndic à faire voter par l’assemblée générale un montant au-delà duquel le syndic est lui-même obligé de procéder à une mise en concurrence (travaux, mais aussi contrat).
Voici le texte : « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25 (…) arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».
Au cas où le syndic oublierait de faire voter ce montant, l’ARC a toujours affirmé (ce qui est du simple bon sens) que dans ce cas la mise en concurrence s’imposait au premier euro. Au syndic à faire voter - comme la loi l’y oblige - un montant.
- La Cour de Cassation se prend les pieds dans le tapis
Or, de façon incidente (non principale) un arrêt de la Cour de Cassation laisse entendre qu’à défaut de voter un montant, le syndic ne serait pas tenu à une mise en concurrence. Cela donne ceci :
« La Cour d’Appel, qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant dès lors que la mise en concurrence n’était pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en œuvre, en a exactement déduit qu’aucune irrégularité n’était encourue ».
Évidemment la Cour n’a pas pris en compte le fait que la décision visée par l’article 21 n’était pas facultative, mais impérative, ce qui change tout et rend cette décision « incidente » à notre avis nulle et non avenue...
- Prudence, cependant… Notre conseil
Pour éviter que les mauvais syndics n’utilisent cet arrêt pour échapper à toute mise en concurrence, voici notre conseil :
- vérifier d’abord que l’assemblée générale a bien délibéré sur ce montant ;
- si c’est fait, tout va bien ;
- si ce n’est pas fait, adressez immédiatement par lettre RAR la demande suivante à votre syndic :
« Question et résolution à introduire dans l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :
- question : vote concernant le seuil de mise en concurrence (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- résolution : l’assemblée générale décide que le syndic devra faire une mise en concurrence pour tous marchés ou contrats d’un montant supérieur à ………….. et présenter au moins deux devis ».
► A noter : le membre de phrase « et présenter au moins deux devis » est destiné à obliger le syndic à faire une réelle mise en concurrence.
Trop souvent, en effet, nous constatons que le syndic se contente de « demander » deux devis mais ne fait pas ce qu’il faut pour les obtenir effectivement. Dès lors il n’y a pas de vraie consultation, ce qui n’est pas bon pour les copropriétés. Il faut donc imposer une obligation de résultats.