Mise en concurrence :
combien faut-il fournir de devis ?
A partir de combien de devis peut-on considérer que la mise en concurrence obligatoire est respectée ?
Voici un sujet récurrent, surtout en période d’assemblées générales. Malgré tout, il faut apporter des précisions sur cette notion.
I - Le vote et les modalités de la mise en concurrence
Il faut partir de l’article de base, c’est-à-dire de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».
Par ailleurs, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise les modalités de cette mise en concurrence :
« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévu par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».
En application de cet article 19-2 du décret de 1967, 2 cas sont envisagés :
- 1er cas : l’assemblée générale a fixé librement les modalités de mise en concurrence et en a fixé le nombre de devis. Dans ce cas, ces modalités doivent impérativement être respectées.
- 2ème cas : l’assemblée générale n’a rien voté de spécifique concernant les modalités de mise en concurrence hormis le montant du seuil à partir duquel il doit y avoir cette mise en concurrence.
Dans cette seconde hypothèse, l’article 19-2 du décret de 1967, prévoit à nouveau 2 possibilités :
- soit le syndic invite les entreprises mises en concurrence à fournir des devis ;
- soit un devis descriptif est établi (par un architecte, par exemple), puis ce devis descriptif est ensuite soumis à l’évaluation d’entreprises mises en concurrence
Attention ! La Cour de Cassation a considéré que la mise en concurrence n’était pas obligatoire à partir du moment où aucune résolution n’avait été votée en assemblée générale fixant un seuil de mise en concurrence (Cass. 3e civ., 26 mars 2014, n° 13-10693).
II - Combien faut-il de devis ou de contrats différents ?
De manière habituelle, nous entendons les copropriétaires dire : « La loi n’a pas été respectée, car il n’y avait que 2 devis joints à la convocation, alors qu’il en faut au moins 3… ».
Or, en aucun cas, ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967, n’impose sous peine de nullité de la décision prise en assemblée générale, de fournir au moins 3 devis lorsque le seuil de mise en concurrence est atteint.
Le principe est le suivant :
Pour qu’il y ait mise en concurrence, il suffit de fournir 2 devis ou 2 contrats d’entreprises différentes.
Exception au principe :
- soit une clause du règlement de copropriété prévoit les modalités de mise en concurrence et notamment le nombre de devis et/ou de contrats à présenter ;
- soit le règlement de copropriété ne prévoit rien, mais une décision d’assemblée générale s’était déjà prononcée sur ce point, de manière générale (voir point I).
Dans ces deux cas, il faut prendre en compte, soit le règlement de copropriété, soit la décision de l’assemblée.
À défaut, il convient d’appliquer le principe présenté ci-dessus.
Attention ! la Cour de cassation est venue apporter un nouvel éclairage dans l’arrêt qu’elle a rendu le 15 avril 2015 en affirmant qu’il n’était même pas nécessaire de fournir 2 devis différents pour respecter le principe de mise en concurrence.
Quels étaient les faits ?
Une résolution initialement votée en assemblée générale, avait fixé à 2.000 euros, le seuil de mise en concurrence.
Lors d’une assemblée tenue postérieurement à cette résolution initiale, la question suivante était inscrite à l’ordre du jour : « Remise en cause du contrat de nettoyage … et étude du devis de la société … ».
Un copropriétaire a demandé l’annulation de cette résolution en invoquant le non-respect de la mise en concurrence, car 2 devis différents n’avaient pas été joints à la convocation.
La Cour de Cassation a rejeté la demande de ce copropriétaire et a considéré que la mise en concurrence était conforme à la législation.
Le fait de prendre en compte le contrat du prestataire déjà en place, plus un seul devis d’une autre entreprise en face dudit contrat est suffisant pour retenir la validité de la mise en concurrence.
Nous reproduisons ci-dessous, le lien vers l’arrêt de la troisième chambre civile, rendu par la Cour de Cassation le 15 avril 2015 : www.arc-copro.com/bpwg.
En conclusion : si vous voulez être certains d’avoir le choix entre 2 ou 3 nouveaux devis en cas de mise en concurrence, il faudra prévoir lors de la prochaine assemblée générale de fixer non seulement le seuil de mise en concurrence, mais aussi les modalités de cette mise en concurrence.
En cas de questions sur ces sujets, pensez à consulter nos guides :
