En cette période de St Valentin, voilà un syndic qui refuse la « proposition de divorce » demandée par les copropriétaires quitte à être hors la loi…
Et pourtant il possible de mettre fin par anticipation à un contrat de syndic dont le syndicat des copropriétaires ne serait pas satisfait.
Cette disposition est clairement prévue dans le contrat type de syndic au point n°3. Malgré cela, certains syndics sont prêts à tout pour rester en fonction, comme CITYA le prouve dans ce cas que nous vous présentons.
I Comment révoquer son syndic ?
Lorsqu'un ou des copropriétaires sont mécontents de leur syndic et qu’ils souhaitent mettre fin à son contrat même lorsque le contrat est toujours en vigueur pour encore deux ou trois ans, la loi a prévu une procédure pour le révoquer.
En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la désignation d’un nouveau syndic met fin au contrat en cours,
Tout copropriétaire peut alors utiliser l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et notifier au syndic toute question qu’il souhaite voir inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et par exemple la présentation d’un contrat de syndic concurrent.
Un conseil syndical, mécontent de CITYA, avait demandé au syndic de procéder à sa mise en concurrence par lettre recommandée avec accusé de réception, avant le terme de son mandat.
La réponse de CITYA est surprenante :
« Enfin s’agissant des mises en concurrence que vous avez envoyé par courrier le 05/01/2018 au nom du conseil syndical, nous vous informons ne pouvoir en tenir compte puisque l’assemblée générale du 31 mars 2017 a désigné le cabinet CITYA pour une durée de deux années et trois mois, donc le mandat prendra fin le 30 juin 2019. Ainsi votre demande n’est pas recevable. »
II La résistance de CITYA est illégale
- Illégalité du refus d’inscrire une question à l’ordre du jour
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »
Le syndic n’a donc pas la possibilité de refuser d’inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale. C’est à l’assemblée générale exclusivement de se prononcer par ses votes sur la pertinence d’une résolution. Le syndic ne peut pas choisir les seules résolutions des copropriétaires qui lui conviendraient. La cour de cassation a d’ailleurs fermement rappelé que « le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité des questions » Civ.3ème 29 mai 2002.
- Illégalité de considérer la durée d’un mandat de syndic comme définitive
Il convient de rappeler à Citya les termes du contrat type de syndic qu’il a l’obligation de mettre en œuvre :
« 3. Révocation du syndic
Le contrat de syndic peut être révoqué par l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965) (3).
Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime.
La délibération de l'assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l'ancien à compter de la prise de fonction du nouveau (art. 18, dernier alinéa, de la loi du10 juillet 1965). »
A croire que CITYA ne connait pas le contenu de son contrat.
En conclusion : si vous êtes dans une telle situation, n’hésitez pas à nous consulter. En effet, aucune procédure même judiciaire ne permet d’imposer au syndic une résolution qu’illégalement il refuse d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblé générale. La responsabilité du syndic ne peut être recherchée qu’après l’assemblée générale.
La seule solution serait que le conseil syndical, ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, demandent la convocation d’une nouvelle assemblée générale.