Loi MACRON :
mise en concurrence des contrats de syndic
Comme nous vous l’annoncions dans un article diffusé en avant-première le 29 mai 2015 sur notre site internet, la loi MACRON - définitivement adoptée le 10 juillet 2015 - a introduit une disposition modifiant l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, elle-même déjà modifiée par la loi ALUR.
Nous n’allons pas ici reprendre les éléments déjà indiqués dans le précédent article, que nous vous invitions à relire (voir : Obligation de mise en concurrence du syndic et projet de loi MACRON » www.arc-copro.com/7566 ).
Néanmoins, nous allons reprendre les deux dispositions phares qui ont évolué.
Avant de rentrer dans les détails de cet article de loi, il est important de rappeler que cette mise en concurrence des contrats de syndic s’impose uniquement au conseil syndical.
Il revient donc à ce dernier de faire en interne un appel d’offres pour ensuite, soit proposer de nouveaux contrats de syndic concurrents, soit considérer que celui du syndic en place reste le plus concurrentiel, décidant ainsi de ne soumettre aucun autre contrat à l’approbation de l’assemblée générale.
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Une mise en concurrence obligatoire tous les trois ans
Le conseil syndical est désormais contraint de mettre en concurrence le contrat de syndic en place, non plus tous les ans, mais tous les trois ans.
Comme nous le dénoncions déjà dans l’article cité ci-dessus, nous regrettons cette mise en concurrence obligatoire, qui n’a pas de sens si le conseil syndical est satisfait de son syndic. Et au-delà de cette obligation, la période de trois ans peut poser un problème juridique.
En effet, si le contrat de syndic est voté pour une durée de deux ans et ensuite renouvelé pour une même période, le conseil syndical sera alors dans l’impossibilité de procéder à une mise en concurrence trois ans après la signature du premier contrat.
à noter : cette obligation n’interdit pas de de procéder à une mise en concurrence tous les ans même si la contrainte est de la réaliser au plus tard tous les 3 ans.
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Une possibilité de dérogation de mise en concurrence accordée par l’assemblée générale
Alors que l’ARC réclamait que ce soit au conseil syndical d’exprimer son souhait de ne pas mettre en concurrence le contrat de syndic, la loi MACRON a donné ce pouvoir à l’assemblée générale.
En effet, l’assemblée générale devra l’année antérieure à la fin du mandat de syndic, se prononcer sur la dérogation accordée au conseil syndical de ne pas procéder à une mise en concurrence des contrats de syndic.
Cette question devra impérativement être mise à l’ordre du jour.
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Les commentaires de l’ARC
Cette évolution législative n’apporte en réalité aucune avancée essentielle.
En effet, le problème de la mise en concurrence obligatoire reste toujours présent avec tout simplement un allègement qui se traduit par une obligation qui ne doit plus se faire tous les ans, mais tous les trois ans.
Cette disposition est d’autant plus inutile que la plupart des conseils syndicaux qui veulent être en conformité avec les obligations légales, tout en perdant le moins de temps possible, vont tout simplement utiliser des sites internet gratuits qui permettent de solliciter des contrats de syndic.
La vraie question qui reste en suspens, et à laquelle la loi ne peut pas répondre n’est donc pas d’obliger une mise en concurrence, mais de savoir comment obtenir un bon contrat de syndic qui réponde aux besoins et attentes de la copropriété.
C’est pour cela que l’ARC travaille actuellement sur un outil informatique qui va permettre au conseil syndical d’élaborer un contrat-type de syndic qui réponde à ses exigences, tout en précisant les montants des honoraires et de prestations particulières acceptables.
Cet outil aura donc pour vocation de « renverser la vapeur ». Il reviendra donc au conseil syndical de proposer aux différents syndics prospectés un contrat conforme à ses attentes afin que chaque syndic fasse une proposition d’honoraires, que le conseil syndical pourra facilement comparer aux autres propositions reçues pour le même contrat.