Loi ALUR et Copropriété : ce que nous en pensons

Loi ALUR et Copropriété : ce que nous en pensons

1. L’instauration d’un contrat-type complet de syndic incluant toutes les tâches de gestion courante ou prévisibles, à l’exception de tâches limitativement énumérées par décret et qui pourront donner lieu à un supplément.

2. L’instauration parallèle d’un plafonnement des honoraires de syndic dits privatifs (état daté, mise en demeure, etc.).

3. La suppression de la dérogation possible à l’ouverture d’un compte séparé, mais - malheureusement - uniquement pour les copropriétés de plus de 15 lots principaux.

4. L’instauration d’un fonds travaux obligatoire pour toutes les copropriétés (minimum par ailleurs modeste puisque représentant seulement, par an, 5 % du budget prévisionnel).

5. L’instauration d’une obligation pour les assemblées générales de se prononcer sur la réalisation d’un audit global de la copropriété (de façon à établir un plan pluriannuel de travaux).

6. L’instauration d’un troisième dispositif de gestion dit de « co-gestion », dispositif situé entre la gestion professionnelle et la gestion bénévole et introduisant la possibilité d’une délégation de pouvoir élargie au conseil syndical dans les copropriétés de moins de 16 lots principaux.

7. L’instauration d’une sanction automatique applicable aux syndics faisant travailler sans autorisation spéciale de l’assemblée générale des sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts.

8. L’instauration d’une obligation de mise en concurrence des syndics, y compris du premier syndic dans les nouvelles copropriétés.

9. l’instauration de la possibilité pour une collectivité territoriale de déclencher la « procédure d’alerte » dès lorsqu’une copropriété dépasse un certain seuil d’impayés (25 % jusqu’à 200 lots, 15 % au-delà).

10. l’instauration de diverses mesures permettant de mieux agir contre le phénomène des copropriétés en difficulté ; à titre d’exemples principaux :

• amélioration du super-privilège ;
• introduction de la possibilité d’abandon de créances au profit des copropriétés déclarées en difficulté ;
• introduction de dispositions rendant impossible l’acquisition d’un lot par un débiteur ;
• renforcement des pouvoirs de l’administrateur provisoire dans les copropriétés en difficulté ;
• élargissement de l’administration provisoire des copropriétés en difficulté à d’autres professionnels que les administrateurs judiciaires selon décret à venir ;
• mise en place de nouvelles procédures pour les copropriétés en grande difficulté…

1. La création d’un Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière où les professionnels seront majoritaires et les usagers représentés uniquement par des organisations de consommateurs généralistes, à l’exception donc des associations représentatives spécialisées comme l’ARC.

2. La suppression des commissions régionales de contrôle et de discipline initialement prévues dans le projet de loi et la mise en place d’UNE seule commission nationale (qui ne pourra donc - et c’est ce que voulaient les professionnels - traiter qu’un problème sur mille !).

3.  Le rétablissement de la dérogation possible à l’ouverture du compte séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots principaux (soit 60 à 70 % du parc des copropriétés).

4. L’instauration de la quasi-impossibilité pour une copropriété d’échapper au « banquier » du syndic. La loi ALUR, en effet :

• impose la majorité absolue sans possibilité de deuxième lecture pour choisir un autre banquier que celui du syndic ;
• permets au syndic d’imposer des honoraires majorés si l’assemblée veut changer de banquier.

• le contrôle des professionnels et la mise en place de véritables dispositifs de régulation (commissions régionales de discipline) ;

• la transparence financière et la fin de la financiarisation de la gestion des copropriétés.