Les syndics bénévoles et l’ARC dans le journal LE REVENU
Le REVENU de décembre 2013 consacre un très long article aux syndics bénévoles (où vous retrouverez l’ARC et des adhérents de l’ARC) qui met en lumière les lignes de force de ce nouveau phénomène.
Pour ceux qui souhaitent devenir syndic bénévole et savoir ce que l’ARC peut leur apporter, vous pouvez consulter notre livre d’accueil du syndic bénévole qui détaille TOUS les services attachés à l’adhésion : www.unarc.fr/56ei
Copropriétaires, osez le syndic bénévole
De plus en plus de copropriétés sont gérées par des syndics bénévoles. Proximité, réactivité et surtout économies ne sont pas de vaines de promesses. La marche à suivre.
Vous en avez assez de voir vos charges de copropriété augmenter sans raison. Vous n'en pouvez plus d'appeler en vain votre syndic de copropriété. Vous ne vous y retrouvez pas dans les tarifs des professionnels. Pourquoi ne pas être votre propre syndic ? Nos conseils pratiques pour profiter des bienfaits de cet engagement.
Peser le pour et le contre
De plus en plus de syndics pratiquent des prix décourageants pour les petites structures. Les alternatives ne sont pas nombreuses : trouver un syndic meilleur marché ou prendre les choses en main. Cette dernière solution s'adapte parfaitement aux petites copropriétés, mais rien n'empêche une grande copropriété de choisir cette forme de gestion, à condition de bien peser le pour et le contre : l'activité est prenante... Recourir au bénévolat est bien entendu synonyme d'économies, la principale étant de voir disparaître les honoraires du syndic. Pour une petite copropriété, l'économie représente 2000 à 5000 euros de charges en moins par an, environ 50 % du budget annuel. La première année, cette économie est amoindrie par l'achat des équipements indispensables : un ordinateur pour le syndic, les logiciels de traitement de texte et autres tableurs élaborés pour la comptabilité. Vous en tirerez tous les bénéfices l'année suivante. Les autres économies, notamment sur les contrats et les devis, sont réelles, mais elles exigent un investissement de la part du syndic, du conseil syndical et des copropriétaires compétents en informatique, en gestion... L'autre avantage du recours au bénévolat, c'est la proximité et la disponibilité.
Solidarité entre les propriétaires
Le syndic se trouve dans l'immeuble ou dans le quartier et non à l'autre bout de la ville, joignable uniquement par téléphone ou par mail. Cela facilite la circulation de l'information, permet une administration plus réactive et une meilleure gestion des conflits. « Il y a une véritable communication dans la copropriété, explique Jeanne Duval, syndic bénévole à Bagnolet. L'an dernier, des travaux ont été repoussés parce que l'un des copropriétaires avait des difficultés financières. Tout le monde a été solidaire. » D'ailleurs, le nombre d'impayés est nettement moins important, car les copropriétaires se sentent plus impliqués, ils ont l'impression d'œuvrer pour eux. S'il faut changer une ampoule, le syndic s'en chargera au lieu d'attendre l'intervention d'un professionnel.
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Le responsable bénévole doit porter plusieurs casquettes : juriste, comptable, architecte, secrétaire, entrepreneur... Mais en général cette implication personnelle porte ses fruits. Si le syndic doit se démener pour demander des devis pour des travaux, des réparations ou pour l'entretien régulier de l'immeuble, les résultats sont source de satisfaction et d'économies. « Au bout du compte, les copropriétés réalisent 20 à 40 % d'économies sur leurs charges annuelles »
Formalisme de rigueur
Si vous êtes prêt à vous lancer, le mieux est d'en discuter au préalable avec les autres copropriétaires et d'être soutenu par bon nombre d'entre eux. Une fois votre décision arrêtée, vous devrez révoquer le syndic et respecter le formalisme de rigueur. Vérifiez d'abord la durée du mandat et la date de l'échéance. Ensuite, avertissez-le par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la tenue de l'assemblée générale, en mentionnant expressément le renouvellement du mandat et l'élection d'un syndic bénévole.
L'assemblée doit être incontestable
Cette décision ne ravira sûrement pas votre ancien interlocuteur. Respectez scrupuleusement le déroulement et le formalisme d'une assemblée générale afin qu'elle ne puisse pas être remise en question. Les membres réunis à l'assemblée générale élisent ensuite leur syndic. Celui-ci doit impérativement être un propriétaire ou le conjoint d'un propriétaire, d'un logement ou même d'un garage (article 28 du décret du 17 mars 1967). Il peut ou non être occupant. Prévoyez un contrat d'un an seulement de façon à pouvoir changer rapidement de formule de gestion si par la suite les événements se déroulent moins bien que prévu. Vous pouvez vous mettre d'accord sur une présidence tournante, tous les ans ou tous les deux ans par exemple. La charge est lourde et prenante, et il est bon que les autres copropriétaires puissent s'investir à leur tour. Le rôle du conseil syndical ne change pas, mais, plus que jamais, il sera un appui de choix pour le syndic bénévole. Si chacun apporte ses compétences, la gestion sera facilitée et allégée : comptabilité, informatique, gestion du personnel, législation, architecture, maçonnerie...
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Quelle que soit la forme choisie, le syndic peut, sauf en mode coopératif, demander la rédaction d'un contrat. « Cela permet de déterminer noir sur blanc le champ d'action du nouveau syndic et sa rémunération éventuelle », explique Albin Philipps, juriste à l'association des responsables de copropriétés (ARC). (…)
Une fois l'élection terminée, il faut sans tarder récupérer auprès de l'ancien syndic tous les documents et les archives, dont l'original du procès-verbal de l'assemblée générale. Ce n'est pas toujours facile et pourtant, c'est essentiel. Sans ce procès-verbal, vous ne pourrez pas ouvrir de compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires. Un compte indispensable pour le transfert des avoirs. L'ancien syndic dispose d’un délai d'un délai de trois mois pour restituer tous les documents en sa possession.
La reprise des tâches du professionnel
Une fois que cette passation est terminée, votre vie de syndic va commencer. Même si vous êtes bénévole, toutes les tâches habituellement effectuées par un professionnel vous incombent désormais. (…)
Les missions générales sont énumérées dans l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, entre autres « assurer l'exécution des décisions votées en assemblée, administrer et conserver l'immeuble, conserver les archives de la copropriété, mettre en place et/ou mettre à jour le carnet d'entretien, organiser l'assemblée générale et son suivi ».
Le syndic doit aussi s'occuper de la gestion comptable et financière de la copropriété. Il faut élaborer un budget prévisionnel, tenir la comptabilité, s'occuper du paiement des factures, du recouvrement des charges.
Il devra assurer le suivi des contrats en cours (assurance de la copropriété, entretien, eau, gaz...). Le changement de syndic n'affecte en rien la poursuite des contrats souscrits au nom de la copropriété.
Vous pourrez les prolonger ou faire appel à de nouveaux fournisseurs. La recherche de nouveaux interlocuteurs et la négociation des contrats sont certainement les activités où l'intervention du syndic bénévole est la plus probante. Car les économies réalisées sont importantes.
Acquérir un minimum de compétences
Si vous n'y connaissez rien en ascenseur, ravalement, toiture, plomberie, chauffagerie, il faudra vite vous y mettre, car c'est aussi de votre ressort, du moins pour les travaux concernant les parties communes. Toutes ces connaissances seront acquises au fil du temps, mais vous pouvez très bien en déléguer tout ou partie à des associations de conseils aux copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent obtenir, moyennant une adhésion souvent modeste des conseils, ainsi que l'indispensable assurance en responsabilité civile du syndic, auprès de plusieurs associations (ARC, chambre des copropriétaires, Unpi).
Myriam SIMON ».
Témoignage :
Dominique Sevray est le premier syndic bénévole de cette jeune copropriété de 125 appartements. Il a été membre du conseil syndical, puis président. Alors qu'il se trouve sans emploi, il décide de suivre des formations auprès de l’ARC (Association des responsables de copropriétés) et s'initie à la gestion d'une copropriété. Devant l'inefficacité du syndic, ils sont une poignée de copropriétaires à penser au syndic bénévole. Puisqu'il a du temps, Dominique se lance à condition d'être aidé et appuyé par le conseil syndical, car il sait que la charge est lourde. Même si des petits groupes de travail planchent avec lui, il avoue ne pas avoir "levé la tête du guidon" la première année, entre la gestion quotidienne de la copropriété et les formations qu'il suit. Il a repris tous les contrats. Avec l'aide de l'architecte de l'immeuble, par exemple, il a pu trouver une entreprise autre que celle qui s'occupe de l'entretien de l'ascenseur pour la mise aux normes et économisé ainsi 6000 euros. Il s'est également aperçu que, malgré un contrat d'entretien et de relevés des compteurs d'eau chaude, la répartition de la consommation se fait par tantième. Les compteurs ne servaient donc à rien. Il a ainsi économisé 3 500 euros. Au bout du compte, le poste de gestion a diminué de moitié. Même si la copropriété est importante, il ne déplore encore aucun impayé, car il s'entretient tout de suite avec les propriétaires en difficulté. Jusque-là, il n’a jamais envoyé de mise en demeure.