A l’occasion des dix ans de l’Autorité de la Concurrence, le Premier Ministre a fait une intervention concernant l’encadrement des contrats de syndics.
Sans surprise, les chambres professionnelles sont montées au créneau, accusant les pouvoirs publics d’un acharnement à leur encontre.
A travers cet article, nous allons reprendre les trois mesures phares présentées par le Premier Ministre, leur raison, ainsi que nos commentaires, qui à défaut de rassurer les professionnels auront le mérite de les mettre face à leur responsabilité.
I. Une meilleure possibilité de mise en concurrence des contrats de syndics
Suite à une enquête diligentée par la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), le Premier Ministre a considéré que la mise en concurrence des contrats de syndics n’était pas effective alors que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, impose au conseil syndical de mettre en concurrence tous les trois ans le contrat du syndic en place.
Nous avons expliqué à plusieurs reprises pourquoi cette obligation était inadaptée, ne répondant pas au problème de fond qui est un manque de réactivité du syndic.
De plus, il n’y a pas plus simple que de créer une fausse mise en concurrence des syndics qui consisterait à demander à deux cabinets d’envoyer leur contrat sans exprimer au préalable les besoins de la copropriété.
Pire, certains sites internet proposent ce type de prestations qui souvent n’apportent aucune plus-value.
Par contre, la vraie avancée serait de garantir la possibilité de mise en concurrence lorsque le conseil syndical ou même un copropriétaire souhaite la réaliser sans que les syndics puissent empêcher sa réalisation.
Et pour cause, les contrats de syndics sont non seulement opaques mais en plus disparates. La plupart prévoient des modalités de tarification des prestations au coût horaire, ne pouvant pas comparer les tarifs entre deux propositions de contrats.
De plus, chaque syndic présente dans son contrat des variables différentes, se retrouvant, à titre d’illustration, avec un contrat où il est indiqué quatre visites sans rapport et une assemblée générale pendant les heures ouvrables, et un autre contrat qui prévoit deux visites avec un rapport et avec une assemblée générale en dehors des heures ouvrables.
Ramené au tarif du forfait de base, il devient alors impossible de les comparer.
Rappelons que la Direction départementale de la protection des populations a rappelé l’obligation pour le syndic d’élaborer le contrat en conformité avec les usages et l’historique de la copropriété.
Autrement dit, si dans la copropriété la tenue de l’assemblée générale se déroule en dehors des heures ouvrables et que le syndic réalise quatre visites de l’immeuble, les cabinets prospectés devront répondre sur la même base.
Voilà pourquoi nous demandons que pour chaque prestation doive être présenté un tarif clair et que le contrat ne soit pas élaboré par le syndic mais par le conseil syndical afin que l’ensemble des cabinets prospectés réponde à la même demande.
II. Un respect du contrat type réglementaire sous peine de sanctions
Le Premier Ministre a annoncé la mise en place de sanctions financières à l’égard des syndics qui ne respecteraient pas le contrat type.
Cette mesure s’explique par la dernière étude réalisée par la DGCCRF qui a démontré que plus de 50 % des contrats types de syndics professionnels étaient illégaux.
Autrement dit, plus de la moitié des contrats présentent des clauses rajoutées, non prévues au contrat type défini par le décret du 26 mars 2015 ou bien au contraire des clauses supprimée qui pourtant doivent obligatoirement figurer.
Ceci étant, le taux de contrats qui présentent des illégalités nous semble minimisé car à cela il faut ajouter les clauses abusives telles que les montants de pénalités fixés à 0,10 centimes d’euro ou bien encore, « pour les plus généreux », à 1 euro symbolique en cas de dispense d’extranet.
Face à ce constat, les sanctions pécuniaires en cas de non-respect du contrat type semblent tout à fait logiques.
La question qui reste en suspens, et pour laquelle l’ARC restera vigilant, est de savoir comment seront appliquées les sanctions.
Si le procédé est d’attendre que le syndic représentant du syndicat des copropriétaires, qui a lui-même présenté un contrat illégal, s’auto assigne ou saisisse contre lui-même la DGCCRF, il est clair qu’il s’agit d’un coup d’épée dans l’eau.
C’est pour cela que nous demandons que le président conseil syndical puisse être habilité à engager la responsabilité du syndic en place en cas de contrat illégal.
A suivre, donc.
III. Un plafonnement de l’état daté
Les syndics professionnels ne comprennent pas pourquoi les pouvoirs publics veulent plafonner l’état daté.
Nous, nous ne comprenons pas pourquoi une disposition légale qui date de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui prévoyait un plafonnement de l’état daté, n’est toujours publiée, cinq ans plus tard.
Alors soyons pragmatiques.
L’établissement de l’état daté est un monopole des syndics.
Ces derniers ont profité de leur position pour imposer des tarifs indécents atteignant plus de 600 euros.
En toute logique les législateurs ont réclamé un plafonnement de cet acte qui devra être défini par voie réglementaire.
Apparemment les professionnels ont jusqu’à présent réussi à freiner les pouvoirs publics pour publier ce décret. Le Premier Ministre semble avoir repris la main.
Nous sommes bien évidemment favorables à cette mesure, sachant d’une part que l’état daté se génère quasiment automatiquement à partir du logiciel du syndic et d’autre part du fait que le copropriétaire vendeur est contraint de passer par le syndic.
Mais encore, nous demandons un plafonnement de l’ensemble des actes où le syndic a un monopole.
Il s’agit en particulier des actes liés au recouvrement des charges et plus particulièrement aux courriers envoyés aux copropriétaires débiteurs (mise en demeure et lettre de relance).
Cela pour deux raisons essentielles :
- Le copropriétaire débiteur n’a pas à faire les choux gras du syndic en supportant des tarifs d’actes à des prix exorbitants allant jusqu’à 120 euros la mise en demeure.
- Mais encore, en permettant aux syndics de facturer des actes à des prix libres, cela retarde l’engagement de procédures judiciaires sachant que le syndic préfère multiplier les actes privatifs générant de nouveaux profits à son avantage, ce qui aggrave la situation du copropriétaire et de la copropriété avec un risque de manque de trésorerie.
Voilà pourquoi les mesures évoquées par le Premier Ministre semblent aller dans le bon sens en espérant qu’elles seront suivies d’effet.