L’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 est venu clarifier les dispositions initialement issues de la loi Hoguet en précisant très clairement que : «Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer.»
Cet article a des conséquences, nous allons le voir.
Qui peut être désigné syndic bénévole ?
Un copropriétaire, personne physique, et non professionnel peut assumer les fonctions de syndic bénévole de sa copropriété, et ce même s’il n’est copropriétaire que d’une cave ou d’un parking.
Une société commerciale ou société civile immobilière dotée de la personnalité morale peut aussi être désignée comme syndic bénévole au même titre qu’une personne physique, à condition d’être copropriétaire dans l’ensemble concerné.
Dans les faits, c’est le représentant légal de cette personne morale qui exercera la fonction de syndic, par exemple, on votera en assemblée pour élire « la SCI Boétie en qualité de syndic, la SCI étant représentée par Monsieur Laurent A. son gérant. »
Attention : un syndic bénévole n’est en aucun cas un « groupe » de personne :
Pas question que deux copropriétaires soient « co-syndic » : la loi l’interdit et la 3ème ch.civ. de la cour de cassation a confirmé cette interdiction. (pourvoi n°15-13896 du 22 septembre 2016)
Une unique personne doit être désignée par l’assemblée générale.
Qui ne peut pas être désigné syndic bénévole ?
La loi ALUR interdit désormais à une personne d’exercer la fonction de syndic bénévole si elle ne détient pas un droit réel, c’est-à-dire un pouvoir direct et immédiat, sur un lot de cette copropriété.
Le conjoint séparé de biens ou le partenaire de PACS d’un copropriétaire, son père ou sa mère, son enfant majeur ne peuvent donc pas être élu en tant que syndic bénévole car ils ne sont pas directement propriétaires d’un lot.
Selon la même logique, le gérant d'une SCI copropriétaire ne peut pas être désigné en nom propre en tant que syndic puisque ce n’est pas lui le propriétaire direct du lot : pour reprendre notre exemple, Monsieur Laurent A. ne sera pas le syndic bénévole, seule la SCI Boétie assumera cette fonction et sera seule assurée en responsabilité civile.
Il en va de même pour un usufruitier ou un nu-propriétaire dont le bien immobilier a été démembré suite à un décès, une donation ou un jugement de divorce.
Le nu-propriétaire, le père par exemple, a le droit de disposer du bien, mais c’est un autre, l’usufruitier, son fils, qui a le droit de jouir de celui-ci à charge pour lui d'en assurer la conservation. Aucun des deux n’ayant la pleine propriété ne peut être désigné comme syndic.
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A noter L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue selon 3 prérogatives : le droit d’utiliser la chose (usus), le droit de bénéficier des revenus de la chose (fructus) et le droit de la céder, de la donner, de l’hypothéquer (abusus). |
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