Dans un numéro spécial « copropriété » d’un journal quotidien, le président de l’institut du management des services immobiliers, Monsieur Buzy-Cazaux a présenté son analyse de la gestion des copropriétés en annonçant qu’ « il est d’abord clair que les syndics bénévoles auront de plus en plus de mal à remplir leur missions et que la gestion professionnelle a de beaux jours devant elle ».
Nous allons expliquer pourquoi, selon nous, il se trompe lourdement et a même bien du souci à se faire si le métier de syndic professionnel ne se réforme pas rapidement ET en profondeur.
I. Des syndics bénévoles en nette progression
Une des stratégies des professionnels pour dissuader les copropriétaires d’opter pour la gestion en qualité de syndic bénévole est de réclamer aux pouvoirs publics d’augmenter les exigences légales et règlementaires.
Ils ont ainsi souhaité la mise en place d’un décret et d’un arrêté comptable, ce qui a été aussi défendu par l’ARC, et est entré en vigueur le 1er janvier 2016.
En effet, il n’est pas question pour l’ARC de faire passer les syndics bénévoles comme un « second choix » exigeant en particulier qu’ils ne bénéficient d’aucune dérogation à partir du moment où les dispositions sont justifiées et cohérentes.
Et d'ailleurs, notre démarche s’est avérée être vertueuse puisque les syndics bénévoles se sont formés, présentant une comptabilité et des documents normalisés répondants parfaitement aux exigences légales et règlementaires.
Même constat avec l’obligation d’extranet dans les copropriétés : l’ARC a défendu le fait qu’il ne fallait pas donner d’exemption pour les syndics bénévoles qui devaient également le mettre en place dans les immeubles qu’ils gèrent.
Le constat est que les syndics bénévoles présentent bien un espace sécurisé dans leurs copropriétés.
Et oui, la tentative de « tuer par asphyxie » les syndics bénévoles a échoué, les rendant aussi professionnels voire plus, que les syndics professionnels.
II. Une stratégie qui s’est retournée contre les syndics professionnels
À vouloir augmenter les exigences légales et règlementaires, ce sont finalement les syndics professionnels qui se sont retrouvés en difficulté.
Comme on le dit, ils se sont tirés une balle dans le pied !
Car, qui dit comptabilité normalisée ou extranet dans les copropriétés dit « transparence ».
Un mot que les syndics professionnels n’aiment pas préférant dissimuler aux copropriétaires ou au conseil syndical les comptes ou les documents de la copropriété. C’est d’ailleurs pour cela que la gestion directe connait un grand succès, gagnant chaque année de nouvelles « parts de marché » faisant ainsi grincer les dents des professionnels et sûrement du président de l’institut du management des services immobiliers.
III. Des syndics professionnels incompétents
Nous sommes effarés par le manque de connaissances techniques, juridiques ou comptables de certains syndics ou gestionnaires.
Et pourtant, ils ont une obligation de formation renforcée par la loi ALUR. C’est réellement à se demander qui les forme... Ainsi, bien souvent, ils sont plus des employés administratifs que des gestionnaires ou des mandataires censés conseiller les syndicats de copropriétaires.
Ainsi, il faut être clair : les syndics bénévoles n’ont rien à envier aux syndics professionnels.
En effet, il faut bien comprendre que les syndics professionnels font appel à des entreprises extérieures dès qu’ils se sentent dépassés. Ainsi pour le recouvrement des impayés ils font appel à des avocats, pour la réalisation de travaux à des architectes ou bien pour réaliser un diagnostic technique global à un bureau d’études, ce que peut aussi faire un syndic bénévole.
Alors, un conseil : si vous voulez que les syndics professionnels soient une vraie solution solide agissez, Monsieur le président de l’institut du management des services immobiliers, pour en faire de vrais professionnels de l’administration de biens et peut-être devriez-vous commencer par votre personne car nous avons noté deux erreurs de taille dans votre interview :
- Le diagnostic technique global n’est pas obligatoire comme vous le prétendez.
- Il n’existe pas d’obligation de proposer un extranet, mais tout simplement de le mettre en place sans vote de l’assemblée générale.