Le cabinet LotCent ou la double peine en cas de sinistre, ou encore : « Y’a d’l’abus »
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Un premier « sinistre »
- En cas de gros sinistre dans un immeuble (incendie, par exemple) les copropriétaires sont souvent lourdement pénalisés : tracas divers voire traumatismes, travaux importants réalisés souvent dans des conditions difficiles pour les occupants, etc.
- À ce premier sinistre - donc à cette première série de désagréments- le syndic LotCent en ajoute un deuxième. C’est ce que nous appelons la « double peine ».Voyons cela.
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Le deuxième sinistre
Il s’agit de la clause suivante introduite par le syndic dans son contrat, nous la citons pour la commenter ensuite :
« Assurances :
- Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat.
- Déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties communes.
- Règlement des indemnités au profit de la copropriété. Les honoraires pour cette mission, sont de 10% du montant HT des travaux ; ils sont inclus dans l’indemnité allouée par l’expert. Le syndic assure, par cette mission, l’établissement du dossier de consultation des entreprises pour la remise en état, l’étude des devis avec l’expert de la compagnie d’assurances, la commande, le suivi la réception des travaux et, enfin, l’établissement du décompte définitif des travaux et des indemnités. »
- Ce syndic décide d’abord de prélever 10% du montant des travaux sur l’indemnité versée par l’assurance.
Nous disons bien prélever. Il va donc diminuer d’autant les sommes effectives attribuées par l’assurance pour faire procéder aux travaux.
- Ce syndic décide ensuite que ce pourcentage particulièrement important correspondra à des honoraires concernant le suivi des travaux.
- Se faisant, ce curieux syndic oublie que la loi ALUR a introduit une disposition interdisant aux syndics de prévoir dans leur contrat des honoraires pour travaux, ceux-ci devant :
- être soumis à l’assemblée générale.
- être dégressifs en fonction du montant des travaux
Cette clause est donc non seulement abusive, mais tout simplement illégale.
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L’objection possible du syndic et les conseils de l’ARC
Le syndic LotCent dira sans doute :
« Comment voulez-vous que l’on fasse voter en assemblée générale des honoraires concernant des travaux souvent urgents et qui ne peuvent pas, la plupart du temps, attendre la prochaine assemblée générale ? »
Ce syndic aurait tort.
Voici nos conseils :
- Jusqu’à 1600 euros (convention cidre) le syndic doit gérer les sinistres dans le cadre de sa gestion courant.
- Au-delà, il faut distinguer les gros sinistres des autres :
- pour les sinistres moyens, le syndic doit se contenter des honoraires pris en charge par l’assureur dans le cadre des « pertes indirectes »
- pour les gros sinistres, il faut de toute façon faire une assemblée générale supplémentaire concernant :
- le choix des entreprises.
- les honoraires éventuels d’un maître d’œuvre.
- et les honoraires éventuels de syndic.
Comme on voit, il est simple de respecter la loi… et les copropriétaires, de surcroît.
VOIR :
ABUS 3964 Le mea culpa du cabinet Lotcent : comment appréhender les honoraires de suivi de sinistre