« L’ARC a-t-elle des coordonnées de bons cabinets de syndic à nous conseiller ? »
Comme vous pouvez vous l’imaginer, il n’y a pas un jour qui passe sans qu’un conseiller syndical ne demande à l’ARC si on peut lui conseiller le nom d’un bon syndic professionnel.
Notre réponse est toujours la même :
« L’ARC ne référence pas de syndics professionnels. En revanche, l’ARC dénonce sur son site internet dans la rubrique « abus » les syndics qui ont des pratiques abusives ou contraires aux dispositions législatives et règlementaires. »
Ceci étant, nous allons expliquer pourquoi l’ARC ne référence pas de syndics professionnels.
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Des expériences malheureuses
Au cours de ses 28 ans d’existence, l’ARC a expérimenté plusieurs dispositifs permettant de renvoyer les copropriétaires vers des syndics prêts à respecter certains engagements, notamment à travers la signature d’un protocole défini avec l’ARC.
À chaque fois, l’expérimentation fut courte. Au début, le syndic respecte ses engagements, mais dès qu’il récupère un nombre important de copropriétés, il devient mauvais, parfois même encore plus mauvais que la moyenne.
La dernière expérience en date est celle d’un protocole signé avec le cabinet Dusmenil, expérience qui s’est terminée devant la Cour de Cassation suite au fait que l’ARC a dénoncé sur son site Internet l’ensemble des abus commis par ce syndic malgré le protocole signé.
Alors, comme on dit, on peut se brûler une fois, mais pas deux.
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Une qualité de gestion fluctuante
Il serait démagogique et faux de dire que l’ARC ne conseille pas de syndic parce qu’il n’existe pas de bons cabinets.
La réalité est, comme toujours, plus complexe. En effet, un même syndic peut être très bon gestionnaire sur certaines copropriétés et très mauvais sur d’autres.
Cela tient principalement à deux facteurs :
- Au cours de son existence, chaque cabinet de syndic se spécialise pour répondre à un ou plusieurs types de copropriétés. Certains se spécialisent dans la gestion de copropriétés ayant des impayés importants, d’autres dans les copropriétés voulant réaliser des travaux de rénovation importants, d’autres encore dans les petites copropriétés, etc.
La situation peut donc devenir problématique lorsqu’un cabinet de syndic récupère une copropriété sans être en mesure de gérer les difficultés qu’elle rencontre, ce qui se traduit par une gestion de mauvaise qualité.
L’enjeu n’est donc pas de trouver un « bon syndic », mais de trouver celui qui saura répondre aux particularités de la copropriété.
- Le syndic s’adapte souvent au conseil syndical qu’il a en face de lui. Ainsi, s’il a un conseil syndical formé, à jour des évolutions législatives et réglementaires, il sera plus attentif et donc meilleur que si le conseil syndical le laisse gérer à sa guise en pensant avoir trouvé un « bon syndic ».
Voilà pourquoi l’ARC refuse d’établir une liste de « bons syndics », ce qui au final serait stupide et sans grand intérêt. Nous préférons plutôt nous concentrer sur l’information et la formation des conseillers syndicaux.
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Comment trouver un bon syndic ?
Voilà une question qui pourrait faire l’objet d’un guide complet. Néanmoins, voici quand même trois conseils pour éviter de tomber sur un syndic « inadapté ».
- Trouvez un syndic adapté à la copropriété
Comme nous l’avons dit précédemment, un syndic doit être en mesure de gérer une copropriété en fonction de ses particularités.
C’est pour cela que le conseil syndical devra vérifier si le syndic prospecté dispose d’une part, d’une d’expérience suffisante pour répondre aux difficultés rencontrées par la copropriété et d’autre part, s’il a en interne les moyens logistiques et humains pour faire face à la situation, avoir du personnel dédié à la gestion de la copropriété compétent à la fois sur les plans juridiques, comptable, et technique, etc.
Par exemple : si la copropriété présente des impayés importants, demandez au syndic de vous soumettre un exemple d’immeuble qu’il a géré et dans lequel il a dû faire face à la même difficulté.
Vous pourrez alors vérifier si le traitement des impayés s’est fait de manière efficace ou non.
Par ailleurs, vous pouvez demander à visiter les bureaux ou à rencontrer les services afin d’avoir l’assurance qu’il dispose en interne d’une équipe compétente. En cas de refus, ne donnez pas suite…
- Interrogez des copropriétés ayant ce même syndic
L’ARC a mis en place une plateforme internet : coproforum, qui permet de manière anonyme d’échanger entre conseillers syndicaux ayant le même syndic.
Ainsi, si un conseil syndical adhérent à l’ARC souhaite avoir un avis sur un cabinet de syndic particulier, il peut interroger un adhérent de l’ARC ayant ce même syndic, lui permettant alors d’échanger sur l’efficacité de ce dernier.
- Réclamez une copie du grand livre d’une copropriété similaire
Bien souvent, en lisant le grand livre d’une copropriété, on peut rapidement avoir un avis sur la rigueur et le professionnalisme d’un syndic. En effet, un grand livre dans lequel on retrouve des comptes vendeurs qui traînent, ou bien des comptes d’attente injustifiés n’est pas bon signe.
Demandez donc au syndic prospecté de vous remettre le grand livre d’une copropriété similaire à la vôtre afin de vérifier comment est tenue la comptabilité. Bien évidemment, il pourra supprimer toute information personnelle concernant la copropriété.
S’il refuse, c’est mauvais signe, encore une fois, n’insistez pas !
Comme on le voit, il ne suffit pas de donner les coordonnées d’un syndic pour avoir l’assurance qu’il sera un bon gestionnaire. Il est évident que la réponse est beaucoup plus complexe et passe inévitablement par un temps de prospection et de recherches qui doivent être réalisées par le conseil syndical.