L’ARC saisit le Ministère de la Justice concernant les modalités de rémunérations prévues dans les contrats types de syndic
Quatre mois après l’entrée en vigueur du décret sur le contrat type, on a pu constater un nombre important d’abus et d’irrégularités qui ont « comme par hasard » le point commun de permettre au syndic de facturer des honoraires complémentaires.
A ce titre, nous avons saisis la DDPP (Direction Départementale de Protection des Populations) concernant le contrat type élaboré par le groupe Foncia qui présente, selon nous, un grave abus ne permettant pas aux copropriétaires d’avoir une information claire sur les honoraires qu’ils auront à payer pour l’intégralité du mandat de syndic. Voir à ce sujet notre actualité du 1er décembre 2015 : www.arc-copro.com/rug9.
Le problème relevé par l’ARC concerne les faire que le décret sur le contrat type prévoit de présenter les honoraires du syndic de manière « annuelle » indépendamment de la durée du mandat.
Ainsi, il existe une ambigüité, les copropriétaires ne sachant pas si le montant indiqué correspond aux honoraires annuels ou bien au coût global pour l’ensemble de la durée du contrat (qui n’est pas forcément établi pour douze mois).
A cela s’ajoute un deuxième biais. Certains syndics prévoient dans leur contrat une revalorisation de leurs honoraires en cours de mandat, qui se base sur une formule d’indexation complexe et qui fait appel à des indices difficilement appréhendables et fluctuants.
Nous avons donc décidé d’alerter le Ministère de la Justice sur cette situation en l’interrogeant sur les mesures éventuelles qu’il compte prendre pour éviter toute confusion et abus inutile qui seraient en défaveur des syndicats de copropriétaires.
Voici donc le courrier que nous lui avons envoyé :
« Paris, le 25 novembre 2015
« Madame,
En tant que Président de la principale association représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires, je me permets de vous saisir concernant les modalités de rémunérations prévues dans le décret du 26 mars 2015 relatif au contrat type de syndic.
En effet, deux dispositions prévues dans ce décret présentent des ambiguïtés pouvant être préjudiciables pour les syndicats de copropriétaires.
L’article 7.1.5 du contrat type prévoit de préciser les honoraires de manière « annuelle ». Or, les contrats de syndic peuvent être conclus pour une durée de mandat supérieure à un an pouvant aller jusqu’à trois ans.
Il existe donc une difficulté pour apprécier le montant indiqué sur le contrat, ne sachant pas s’il s’agit de la rémunération forfaitaire « annuelle » ou bien si cela représente les honoraires pour l’intégralité de la durée du mandat.
A titre d’exemple, vous trouverez en pièce jointe un contrat de mandat émanant du groupe Foncia dans lequel il est indiqué « une rémunération forfaitaire annuelle » de 6420,00 euros, alors que le contrat prévoit dans son point 2 une durée de 17 mois et 2 jours.
A cela s’ajoute une deuxième difficulté. Le contrat type donne la possibilité au syndic de prévoir une révision de ses honoraires.
Certains contrats, comme celui du groupe Foncia, intègrent donc une formule mathématique de révision qui s’applique en cours de mandat et qui fait appel à des indices difficilement appréhendables et fluctuants.
Voici comment est libellée la clause de révision figurant dans le contrat de Foncia :
« 7.1.5 Modalité de rémunération
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La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de ... hors taxe, soit ... € toutes taxes comprises.
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Cette rémunération est payable mensuellement à terme échu.
Elle est révisée chaque année au 1er jour de l’exercice comptable du syndicat en fonction de la variation des indices, suivant la formule : H = 0,10 Ha+ (0,90 Ha x I/Ia)
- H = Montant révisé des honoraires.
- Ha = Montant antérieur des honoraires.
- I = Indice national des salaires du BTP (dernier indice publié de l’année N, à la date d’échéance de l’indexation prévue aux conditions particulières).
- Ia : Indice national des salaires du BTP (dernier indice publié de l’année N-1, à la date d’échéance de l’indexation prévue aux conditions particulières). [..] »
Les copropriétaires se retrouvent donc contraints, lors de l’assemblée générale, de se prononcer sur des contrats de syndic sans connaitre avec exactitude le montant global des honoraires qu’ils auront à payer pour l’intégralité du mandat.
Cela nous semble contraire à la volonté de transparence défendue par les pouvoirs publics, qui avaient comme objectif d’élaborer un contrat type dénué de toute ambiguïté pour des copropriétaires qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier.
Face aux difficultés énumérées, nous souhaitons connaitre les mesures éventuelles que les pouvoirs publics comptent prendre afin d’éviter que les copropriétaires ne se retrouvent face à des contrats dans lesquels l’information relative à la rémunération du syndic manque de clarté.
Je vous remercie de l’attention que vous porterez à ce courrier et vous prie de recevoir, Madame, l’assurance de ma haute considération.
Gérard Andrieux
Président de l’ARC »