Mécontents d’une gestion peu optimisée de la résidence par leur syndic professionnel, des copropriétaires mettent parfois en œuvre une autonomie administrative du bâtiment, en vue de prendre leur indépendance.
Face à cette approche compréhensible et légitime (par exemple en cas de copropriété « horizontale » et d’indépendance technique des divers bâtiments), des tentatives individuelles plus hasardeuses voient le jour.
La Cour de Cassation dans un arrêt du 18 janvier 2018 a rappelé le droit applicable et sanctionné ce qui représente une infraction manifeste.
I. La constitution et l’administration du syndicat des copropriétaires résultent de son règlement de copropriété
Un syndicat des copropriétaires est constitué dès lors que l’on se trouve en présence de lots de copropriété, dans un immeuble collectif, répartis entre deux propriétaires au moins (article 1 de la loi du 10 juillet 1965). Ces lots sont détaillés dans l’état descriptif de division.
A partir de là, son administration et entretien implique de faire établir et enregistrer un règlement de copropriété par un notaire. Ce document est obligatoire (article 8 de la loi du 10 juillet 1965). Cette opération intervient normalement avant la mise en copropriété en cas de bâtiment existant en indivision, ou avant la vente du premier lot pour une copropriété neuve. A défaut c’est l’assemblée générale de la copropriété qui doit le voter à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Si des copropriétaires souhaitent modifier la description de leur lot, ils doivent au préalable soumettre à l’assemblée générale un projet de modification de l’état descriptif divisionnaire et du règlement de copropriété.
II. Les conditions légales d’une modification de l’administration du syndicat des copropriétaires
En présence d’édifices distincts dans une même copropriété, les copropriétaires d’un ouvrage peuvent décider soit de se constituer :
- en syndicat secondaire, avec élection d’un syndic, chargé de la gestion des parties communes spéciales qui correspondent au bâtiment en question (art. 27 de la loi du 10 juillet 1965).
La gestion des parties communes générales et équipements collectifs de l’ensemble des copropriétaires demeurant de la compétence du syndic du syndicat principal.
Cette autonomie juridique implique de disposer de parties communes spéciales ou dans le cas contraire de les instaurer, selon un avenant au règlement de copropriété établi par un notaire et annexé pour adoption par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- en syndicat de copropriétaire indépendant. On parle alors de scission, dès lors que l’on est en mesure de supprimer ou partager les biens en commun (parties communes et équipements collectifs) selon l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
Le copropriétaire d’un des deux lots (chaque lot étant un bâtiment) composant une résidence horizontale sise à Boulogne-Billancourt (92), a entendu s’émanciper unilatéralement du syndicat des copropriétaires, par la simple division de son lot.
Il considérait que la division de son bâtiment en plusieurs lots entrainait de facto la création et l’existence d’un syndicat indépendant, pleinement opposable au syndicat initial.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 26072 du 18 janvier 2018 a déclaré illicite une telle démarche, inopposable au seul syndicat existant légitime :
«… Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient que l’existence de ‘copropriétés verticales autonomes’, dont la création ne dépend pas de l’accord de la ‘copropriété horizontale’, mais de la seule volonté des propriétaires concernés, est consacré par le règlement de copropriété du 31 mai 1983 et que l’acte du 30 mai 1987, qui est un modificatif de l’état descriptif de division, crée une copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965, que la naissance de cette copropriété verticale implique nécessairement la mise en place d’un syndicat des copropriétaire autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, improprement intitulé ‘secondaire’, alors que sa création ne relève pas des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, et que la copropriété ainsi créée n’est pas une copropriété secondaire, mais une copropriété autonome et distincte ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Par ces motifs, Casse et Annule … »
La cour de cassation considère :
- qu’un bâtiment, même s’il profite d’une totale autonomie, ne peut sortir d’un syndicat de copropriétaires existant qu’en adoptant une des procédures déterminées par la loi du 10 juillet 1965. Un propriétaire ne peut pas s’auto proclamer autonome,
- que la division d’un lot qui correspond à un bâtiment indépendant ne suffit pas non plus à créer un syndicat de copropriétaire vertical indépendant.
Un tel projet doit donc bien entendu être préparé à l’avance, et soumis à l’approbation de l’assemblée générale du syndic initial.