A l’occasion du dixième anniversaire de l’Autorité de la Concurrence, le Premier Ministre a présenté trois grandes mesures en matière de copropriété qui concernent principalement les syndics professionnels.
Il s’agit :
- d’un meilleur encadrement de la mise en concurrence des contrats de syndics,
- de sanctions financières à l’égard des syndics qui ne respecteraient pas le contrat type réglementaire,
- du plafonnement de certains actes comme l’état daté.
Face à ces annonces fortes et très attendues par notre association, et vraisemblablement aussi par l’Autorité de la Concurrence, nous avons réagi en proposant au Premier Ministre des axes de réflexion qui permettront de mettre en application les mesures présentées.
Voici le courrier qui lui a été adressé :
« Objet : réflexion sur les contrats types de syndics
Monsieur le Premier Ministre,
En tant que directeur de l’ARC, principale association représentative des syndicats des copropriétaires, je me permets de réagir suite à vos dernières annonces présentées à l’occasion du dixième anniversaire de l’Autorité de la Concurrence, au sujet de l’encadrement des contrats de syndics.
Tout d’abord, nous tenons à vous exprimer notre soutient dans votre démarche qui répond à un réel besoin des copropriétaires et des conseillers syndicaux.
Ceci étant, nous souhaiterions vous apporter notre réflexion sur les trois mesures phares que vous avez évoquées.
1. Un meilleur encadrement sur la mise en concurrence des contrats de syndics
Si nous considérons que la mise en concurrence obligatoire des contrats de syndics tous les trois ans ne réponds pas forcément au problème de fond qui est le manque de réactivité des syndics, il est néanmoins important de garantir sa faisabilité lorsqu’un copropriétaire ou le conseil syndical souhaite la réaliser.
Or, effectivement, cela devient difficile voire impossible compte tenu du fait que la plupart des syndics, et en premier lieu les grands groupes, présentent des contrats opaques notamment sur les modalités de facturation des prestations, en précisant : « à la vacation horaire » ou « au tarif horaire ».
A cela s’ajoutent des propositions de contrats disparates avec des variables (nombre de visites sur site, réunions du syndic avec le conseil syndical, conditions de tenue d’assemblée générale) qui diffèrent d’un cabinet à un autre.
Face à cette situation, il nous semble nécessaire de prévoir deux dispositions indispensables pour mieux cadrer la mise en concurrence des contrats de syndics.
La première consiste à imposer la présentation de tarifs clairs exprimés en TTC qui ne pourront pas faire l’objet de variations.
La seconde impose aux syndics prospectés de répondre soit sur la base d’un cahier des charges établi par le conseil syndical, soit en fonction des usages de la copropriété constatés les années précédentes.
C’est d’ailleurs cette recommandation qui a été formulée par la Direction départementale de la protection des populations qui, dans la grande majorité des cas n’est pas respectée.
Par ailleurs, pour éviter que la mise en concurrence des contrats de syndics soit une aubaine pour les offres low-costs (qui souvent riment avec absence de gestion) il est essentiel d’encadrer le dispositif.
Pour cela, il nous semble nécessaire d’introduire un process qui a pour objet d’instaurer une présentation du syndic vis-à-vis de la copropriété et vice versa.
A ces fins, le syndic devra compléter une carte d’identité du cabinet présentant les services internes, le nombre d’immeubles qu’administre chaque gestionnaire, les spécialisations développées en interne (traitement des impayés, gestion de gros travaux, mise en place de scission…).
En parallèle, le conseil syndical devra compléter une fiche succincte de la copropriété présentant ses spécificités : nombre de lots, équipements, taux d’impayés…
Par ce procédé, chacune des deux parties sera à même de décider si elle souhaite poursuivre l’appel d’offres.
Nous sommes à votre disposition pour vous présenter la mise en place de ce dispositif qui d’ailleurs a fait l’objet d’une brochure que vous trouverez en pièce jointe.
2. La mise en place de sanctions en cas de non-respect du contrat type
Depuis son entrée en vigueur du contrat type réglementaire, avec l’association UFC Que choisir, nous avons développé un observatoire permettant d’étudier sa mise en application.
Notre constat est bien plus alarmiste que celui de l’Autorité de la concurrence, car si effectivement plus de 50 % des contrats ne respectent pas la réglementation, la majorité de ceux étudiés présente des clauses abusives qui consistent à neutraliser les clauses réglementaires figurant au contrat.
A titre d’exemple, le contrat type prévoit des pénalités en cas de retard par le syndic à remettre au copropriétaire demandeur la fiche synthétique. Dans les faits, les syndics ont unilatéralement fixé ce montant entre 0,10 centimes et 1 euro.
Il est donc clair que des sanctions financières doivent être prévues non pas pour qu’elles soient forcément appliquées, mais pour dissuader les syndics contre toute tentative d’inscription dans leur contrat de clauses illégales ou abusives.
Ceci étant, afin de garantir la réussite de cette mesure, il est impératif de définir les personnes qui seront habilitées à dénoncer les illégalités constatées dans le contrat de syndic.
Et pour cause, en l’état actuel du droit, le seul représentant légal de la copropriété est le syndic, ce qui implique qu’en cas de présentation de contrat illégal, seul ce dernier est en mesure de saisir l’instance compétente pour dénoncer son propre contrat, ce qui est une hérésie.
Pour traiter cette difficulté, il est indispensable de prévoir que le président du conseil syndical qui dispose lui aussi d’un mandat de la copropriété puisse saisir l’autorité compétente en vue de traiter le dossier.
3. Le plafonnement des actes privatifs et de l’état daté
S’il ne fait aucun doute que le tarif de l’état daté doit faire l’objet d’un plafonnement, dû notamment au tarif exorbitant facturé par les syndics (plus de 600 euros), il est important d’avoir un raisonnement beaucoup plus global.
En effet, l’ensemble des actes qui relèvent du monopole du syndic connaissent les mêmes abus tarifaires.
Il s’agit en l’occurrence du courrier de mise en demeure ou bien encore de la lettre de relance qui peut atteindre, en fonction des cabinets jusqu’à 120 euros.
Au-delà de cette pratique abusive, cette liberté donnée aux syndics produit des effets pervers avec notamment un retard dans l’engagement des actions judiciaires en recouvrement des charges à l’égard des copropriétaires débiteurs.
Cela s’explique par le fait que les syndics préfèrent facturer plusieurs actes privatifs, pour augmenter leurs profits plutôt que d’engager des procédures.
Pour éradiquer cette dérive qui aujourd’hui est devenu un réel problème avec une augmentation du nombre de copropriétaires débiteurs et du montant des impayés, il est essentiel de traiter cet effet d’aubaine en plafonnant l’ensemble des actes privatifs.
Je vous prie de bien vouloir agréer, Monsieur le Premier Ministre, l’expression de nos salutations distinguées. »