La décision d’assemblée d’accéder à tous les lots pour les mesurer et refaire la grille de charge
n’est pas abusive selon la Cour de Cassation
Certains syndicats émettent des réserves sur les charges affectées aux lots par le rédacteur du règlement de copropriété, notamment en regard du critère de la surface.
La refonte de la grille de charges est donc souvent envisagée, avec comme préalable un métré des lots, auxquels certains copropriétaires s’opposent. Un récent arrêt de la Cour de Cassation souligne la légitimité de principe de cette démarche du syndicat et oblige le copropriétaire et son locataire à laisser accéder aux lots privatifs.
I. Le vote par l’assemblée du mesurage de l’intégralité des lots
Un immeuble parisien en copropriété décide, lors de son assemblée générale du 1er mars 2013, de mandater un géomètre-expert, afin de procéder à un métrage de tous les lots.
Aucune action en nullité n’est engagée contre cette résolution conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.Cette résolution devient donc définitive.
Un copropriétaire suivi par son locataire refuse l’accès à son appartement au motif que cela porte atteinte au respect dû à la vie privée.
Face à cette obstruction du preneur et du bailleur, le syndic assigne en référé, pour le compte du syndicat des copropriétaires, les deux parties afin qu’elles se conforment à la décision de l’assemblée générale souveraine et laissent accéder le géomètre à l’appartement.
La demande du syndicat ayant été accueillie en première instance et par la Cour de d’Appel de Paris, les parties déboutées se pourvoient en cassation.
II. Une démarche validée par la cour de cassation
L’arrêt n° 16 - 21971 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 5 octobre 2017 rejette le pourvoi.
Le fondement juridique de ces magistrats est limpide, à savoir qu’il :
- appartenait au copropriétaire, s’il considérait la résolution d’assemblée générale illicite, de la contester judiciairement dans le délai imparti de deux mois, à compter de la notification du procès-verbal par le syndic (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965), ce qu’il n’a pas fait ;
- n’y a pas d’abus de droit du syndicat des copropriétaires : l’atteinte portée au respect du domicile est limitée à une mission précise du géomètre qui est proportionnelle au but recherché dans un intérêt collectif.
Les juges soulignent ainsi :
« Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, sans dénaturation, que la résolution de l'assemblée générale du 1er mars 2013 avait donné mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété et exactement que cette décision était devenue définitive, en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, …. a pu estimer que l'ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale et impliquant que le géomètre pénètre dans le domicile de ces sociétés ne portait pas une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de celui-ci au regard du but légitime poursuivi, visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots, … le refus … de laisser le géomètre accomplir sa mission était constitutif d'un trouble manifestement illicite… »
Cet arrêt rappelle, que le propriétaire d’un bien immobilier n’est pas exempt d’obligations (y compris concernant ses parties privatives) à l’égard du syndicat et la seule voie à suivre, s’il entend s’opposer légitimement à une résolution qu’il perçoit comme illicite est l’action en nullité contre la résolution contestée.