La Cour de Cassation ouvre enfin la porte à la sanction directe du syndic en cas de faute
I. Des syndics qui échappent en permanence aux sanctions
L’un des problèmes dramatiques de la copropriété (nous pesons nos mots) réside dans le fait que les syndics sont très rarement sanctionnés en cas de faute professionnelle.
Cette absence de sanction explique que tant de syndics - des plus grands aux plus petits - font exactement ce qu’ils veulent et piétinent la loi avec une facilité déconcertante.
Pourquoi cette impunité ? Une des raisons à cette situation est celle-ci : les syndics font valoir en justice - quand un syndicat des copropriétaires (par miracle) arrive à décider d’engager leur responsabilité - l’argument suivant : « Je suis le mandataire du syndicat ; ma faute n’est pas détachable de mon mandat ; donc c’est le syndicat des copropriétaires qui est responsable et pas moi ».
Ce raisonnement paraît totalement « fou » à tout être normalement constitué, c’est-à-dire vous et nous, chers lecteurs.
Pourtant les avocats de syndics n’hésitent pas à l’utiliser et - plus surprenant - certains Tribunaux de Grande Instance puis des Cours d’Appel reprennent ces arguments.
II. L’exemple de la Cour d’Appel de Versailles et du syndic IMMO de France
Prenons un exemple : un syndic a commis des fautes graves dans l’exercice de son mandat. Le syndicat des copropriétaires a mis fin à son contrat et l’a assigné pour obtenir réparation, sûr du résultat.
Catastrophe : le Tribunal de Grande Instance puis la Cour d’Appel ont débouté le syndicat au prétexte que la faute du syndic n’était pas « détachable » de son mandat.
En gros, si le syndic lutine une copropriétaire centenaire, il peut être condamné.
Par contre s’il commet une faute de gestion grave dans l’exercice de ses fonctions, il est blanchi !
Conséquence : il se croit intouchable et continue à accumuler les fautes de gestion.
III. La Cour de Cassation casse
Là encore - heureusement - la Cour de Cassation a été saisie et a « cassé » le jugement de la Cour d’Appel. OUF ! (ceci dit pour cent arrêts de Cour d’Appel concernant des copropriétés, un seul syndicat de copropriétaires va en Cassation).
Voici ce que dit la Cour de Cassation :
« Attendu que le mandataire [en l’occurrence, le syndic] répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ;
Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société IMMO de France à lui rembourser les frais d’urgence et de réparation, la Cour d’Appel a retenu qu’il convient de relever la responsabilité de cette société qui a manqué à ses obligations professionnelles, mais que cette faute n’est pas « détachable » de ses fonctions si bien que le syndic a engagé par son comportement la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires lequel ne peut donc être admis à agir à son encontre à titre personnel ;
Attendu cependant qu’en statuant ainsi, alors que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat, la Cour d’Appel a violé le texte susvisé » ;
Cassation. 3è chambre civile. 23 mai 2012 n° 11-14-599
La Cour suprême lève donc toute hésitation. Conformément aux règles du mandat, le syndic répond directement des dommages relevés à l’encontre du syndicat dans l’exercice de ses fonctions, soit qu’il ait pris des initiatives hors de sa compétence soit au contraire, qu’il se soit abstenu de prendre les dispositions qui s’imposaient.
Espérons que les Tribunaux de Grande Instance et les Cours d’Appel vont désormais suivre la Cour de Cassation et condamner comme ils le méritent les syndics soit disant professionnels lorsqu’ils commettent des fautes de gestion.