La Cour de Cassation avec l’ARC :
un gardien ou un employé d’immeuble sont bien des « préposés » du syndic et donc ne peut peuvent détenir des pouvoirs en assemblée générale
Nous l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014 (voir : www.unarc.fr/jkr7) et la Cour de Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3ème chambre civile, numéro 13-11.743) : « Les gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ».
I. Rappel de la loi
Comme chacun sait, les copropriétaires ont la possibilité de donner mandat à toute personne de leur choix afin de se faire représenter lors de l’assemblée générale. Ce mandat ne peut cependant être consenti au profit du syndic, de son conjoint, de son partenaire lié à lui par un Pacs, et de ses préposés (loi du 10 juillet 1965 : article 22, alinéa 4).
II. La question
Toute la question est de savoir si le gardien et les employés d’immeuble d’un syndicat de copropriétaires sont des « préposés » du syndic ou non.
Il y a longtemps que’ l’ARC a répondu par l’affirmative, ceci sans être toujours suivie (surtout par les syndics, souvent intéressés à faire voter des gardiens…).
Récemment nous avions expliqué pourquoi la loi ALUR nous avait donné raison explicitement (www.unarc.fr/jkr7). C’est maintenant au tour de la Cour de Cassation de confirmer notre position, dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation (7 mai 2014 numéro 13-11.743).
III. Les explications de la Cour et ses raisons
Elles sont toutes simples.
Les juges ont en effet considéré que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui "travaille et accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé." Les juges ont estimé qu’une personne peut donc être qualifiée de préposé du syndic même en l’absence de contrat de travail le liant à lui.
Insistons :
- un préposé est une personne à qui le syndic donne des ordres et des directives : c’est le cas des gardiens et employés d’immeuble ;
- préposé peut n’être pas lié par un contrat consenti par celui dont il est le préposé : c’est bien le cas entre gardien ou employé d’immeuble et syndic.
Merci qui ? Merci à la Cour de Cassation.