La notion ambiguë de destination de l’immeuble donne souvent lieu à interprétation.
La Cour de Cassation s’est prononcée sur ce point dans un arrêt du 23 novembre 2017 au sujet d’un projet de vente d’appartements par la Ville de Paris à un bailleur social. Ce projet a fait l’objet d’une action judiciaire en annulation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné.
I. La destination de l’immeuble, telle que stipulée par le règlement de copropriété, ne se trouve pas affectée par la vente de lots destinés à l’habitation par leur propriétaire à un bailleur social
Le règlement de copropriété représente la « loi des parties » selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Cela signifie que les modalités de jouissance, d’administration des parties communes et privatives sont principalement déterminées par cette convention.
À ce titre, le règlement de copropriété précise l’affectation des lots composant la résidence, à savoir qu’ils peuvent être affectés entre autres :
- uniquement à l’habitation : la jurisprudence considère que l’on peut qualifier alors de destination exclusivement bourgeoise ;
- à l’habitation et à des professions libérales : la jurisprudence considère que l’on peut qualifier alors de destination exclusivement bourgeoise ;
- à l’habitation et aux activités commerciales : on parle alors de destination mixte.
Outre ces trois grandes catégories, des nuances complémentaires sont parfois apportées telles que l’interdiction de certaines professions libérales ou exploitations commerciales (ex : interdictions des cliniques, des centres de radiologie, des conservatoires de musique, des discothèques, des restaurants/bars…), afin de minimiser les nuisances sonores et/ou olfactives des résidents.
Le plus souvent cette qualification varie d’une copropriété à une autre, en raison du standing de l’immeuble.
Ce concept n’est pas toujours aisé à appréhender, du fait de son caractère :
- subjectif : la perception d’un immeuble pouvant être faussée par les propriétaires ;
- évolutif : quartier en pleine mutation par les politiques urbanistiques, migratoires et l’envolée des prix.
En l’espèce, la ville de Paris projette d’aliéner des lots destinés à l’habitation, dans un immeuble bourgeois, à un bailleur social. Ces appartements seraient transformés en habitat social.
Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette décision qui serait contraire au règlement de copropriété.
La 3ème chambre Civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 20805 du 23 novembre 2017 considère que la destination bourgeoise de l’immeuble n’empêche pas l’habitat social :
«…Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la clause d'habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété ne pouvait s'interpréter comme interdisant l'occupation des locaux à titre d'habitation à certaines catégories socioprofessionnelles… ».
La ville de Paris peut donc céder ces appartements qui deviendront habitat social avec risque d’une dépréciation, qui bien entendu était aussi alléguée par le syndicat des copropriétaires.
II. La cession de lots à un bailleur social en deçà du prix du marché peut uniquement être constitutive d’un préjudice personnel à chaque copropriétaire
Outre la violation supposée du règlement de copropriété, le syndicat avait fondé son recours sur un préjudice financier résultant d’un prix de vente des lots d’habitation, par la Ville de Paris au bailleur social, très inférieur (3.500 euros du mètre carré) à celui du marché immobilier (7.500 euros du mètre carré).
Là encore, la Cour de Cassation rejette le moyen du pourvoi, en rappelant sa jurisprudence constante en la matière, à savoir que l’action judiciaire du syndicat des copropriétaires implique en principe un trouble collectif, c’est-à-dire subi par tous les copropriétaires de la même manière ou un trouble aux parties communes.
Dans le cas contraire, le droit à agir incombe individuellement à chaque copropriétaire lésé en réparation de son dommage personnel :
«…que la dépréciation alléguée de la résidence était un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien, dont le prix était la résultante d'un ensemble de paramètres propres au lot concerné, et qu'il ne s'agissait pas de préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires prenant ainsi un caractère collectif, la cour d'appel en a exactement déduit que les syndicats n'avaient pas qualité à agir ;
Toute action judiciaire implique de déterminer précisément le dommage et la capacité à agir, notamment lorsque celle-ci porte sur des notions juridiques subjectives telles que la destination de l’immeuble et/ou la dépréciation future de logements, au risque, de s’exposer dans le cas contraire, à un contentieux long, onéreux et défavorable pour le syndicat et/ou les copropriétaires pris individuellement : il faut donc bien peser l’intérêt à agir avant d’enclencher une procédure.