L’audit énergétique obligatoire en copropriété ou :
le rôle essentiel du conseil syndical ou encore :
« jamais sans mon conseil »
Nous poursuivons - pour faire patienter nos visiteurs qui attendent avec impatience le guide gratuit sur les audits énergétiques - la publication d’articles de mise en garde concernant la façon de faire des audits énergétiques en copropriété.
Bonne lecture.
I. Ne pas transformer une nouvelle obligation en dépense inutile
Chacun le sait désormais : les copropriétés avec chauffage collectif de plus de 49 lots (principaux ou non) ont jusqu’au 1er janvier 2017 pour réaliser un audit énergétique, censé aider les copropriétaires à programmer et à voter des travaux efficaces en matière d’économies d’énergie.
Cette obligation d’audit pourra être efficace comme elle pourra s’avérer totalement inefficace. En effet, depuis trente ans de très nombreux « diagnostics thermiques » ont été réalisés en pure perte et n’ont NI vraiment éclairé les copropriétaires sur ce qu’ils pouvaient ou devaient faire NI aidé ceux-ci à déterminer et à voter un bon programme de travaux.
D’où le risque - si l’on reproduit les mêmes erreurs - de dépenser à nouveau des millions d’euros sans obtenir le moindre résultat (ou des résultats connus d’avance, dans le genre : « Il faudra changer votre chaudière vieille de trente-cinq ans »...).
II. Comment faire ? C’est simple : mettre le conseil syndical au cœur de l’audit
Le secret est en effet simple, car un audit n’est efficace qu’à deux conditions impératives :
- que cet audit soit bien préparé ;
- que les copropriétaires (donc d’abord le conseil syndical) soient étroitement associés à cet audit.
Or, dans la réalité on constate :
- que l’audit n’est que rarement préparé par le syndicat des copropriétaires, et en premier lieu le conseil syndical (ou qu’il l’est très insuffisamment) ;
- que les copropriétaires sont très peu associés à de tels projets.
Voilà pourquoi, pour surmonter cette situation, nous proposons une démarche que nous allons présenter et qui associe pleinement le conseil syndical (et avec lui tous les copropriétaires qui le souhaitent) :
- à la préparation de l’audit ;
- au suivi de l’audit.
III. Préparer l’audit avec le B.I.C. pour le rendre efficace
Préparer l’audit cela veut dire d’abord prendre son temps pour recueillir TOUS les documents nécessaires (et ils sont nombreux) et - parfois - reconstituer certains ou aller les chercher très loin (plans ; factures anciennes ; études déjà réalisées).
Préparer l’audit, cela signifie aussi réaliser, avant l’audit, diverses analyses simples, mais parfois longues :
- analyse des consommations réelles liées au chauffage (en effectuant les pondérations nécessaires concernant la rigueur de l’hiver), mais aussi celles liées à l’éclairage des parties communes ;
- analyse des consommations nécessaires pour l’eau chaude à partir des compteurs divisionnaires.
Par ailleurs, au-delà des recherches de documents et des mini-études préalables, il est aussi indispensable - avant de se lancer dans un audit - de faire le bilan des forces et faiblesses de sa copropriété, puis de corriger les points négatifs (charges trop élevées, impayés, etc.).
Inutile, en effet, de se lancer dans un audit si la copropriété n’est pas en état de bonne marche.
Heureusement pour les conseillers syndicaux, il existe une méthode simple pour faire ce bilan et corriger ce qui doit être avant de se lancer dans l’audit : cette méthode, appelée B.I.C. pour : « Bilan Initial de Copropriété », a été mise au point par Planète Copropriété et l’ARC. Elle est disponible gratuitement sur notre site Internet (arc-copro.fr) ou sur celui de Planète Copropriété (http://planete-copropriete.com/ ). Nous vous invitons sans tarder à la découvrir, sachant que - si vous êtes adhérents collectifs à l’ARC - l’ARC peut répondre à toutes vos questions.
IV. Définir le cahier des charges de l’audit adapté à chaque copropriété
Même si l’on décide d’en rester à un audit énergétique strict (ce que nous déconseillons, car il est préférable de faire faire un audit global), il est nécessaire de bien préciser le périmètre de cet audit et de fixer des conditions précises de réalisation.
Il faut donc, dans un cahier des charges, fixer :
- les points précis que les auditeurs devront examiner (au-delà des points généraux) ; à noter que ces points auront précisément été mis en évidence grâce à la préparation de l’audit ;
- les exigences propres de la copropriété (identifiées par le conseil syndical et le syndic) en matière d’organisation de l’audit.
Nous avons précisément mis au point des documents qui permettent de définir un cahier des charges adapté à chaque situation.
V. Participer pleinement à l’audit et organiser la communication
Une fois l’audit lancé, le conseil syndical aura encore un rôle majeur pour faire que cet audit soit bien fait et associe pleinement les copropriétaires et les occupants.
En effet un bon audit ce n’est pas seulement un audit « technique » bien fait, c’est également un moment très important d’écoute des copropriétaires et des occupants, d’analyse de leurs problèmes (bruit, confort thermique, humidité, petit entretien, stockage des ordures ménagères, etc.), de leurs besoins et de leurs attentes, d’analyse, enfin de leur situation socio-économique et de leurs stratégies.
Si les audits sont si souvent inefficaces, c’est qu’ils se contentent d’une analyse du bâti et des équipements et passent à côté des copropriétaires et des occupants, et de leurs « besoins ».
Pourquoi ? Mais parce que cela demande du temps, temps que seul un conseil syndical est capable de consacrer (à défaut les audits devraient durer deux fois plus longtemps et donc coûter deux fois plus cher).
Le rôle du conseil syndical sera donc :
- d’informer les copropriétaires et les occupants ;
- de préparer les visites, y compris dans les logements ;
- d’organiser des réunions d’information et de discussion (parfois escalier par escalier) ;
- d‘obliger le bureau d’études à étudier plus à fond certains problèmes aperçus au début de l’audit ;
- de mettre en place des réunions intermédiaires avec le bureau d’études ;
- de préparer la réunion finale de restitution aux copropriétaires et de confrontation des résultats.
On le constate : ces tâches sont essentielles et assurent en partie la qualité de l’audit et son efficacité.
VI. Après l’audit
Après l’audit, le travail du conseil syndical n’est pas fini.
Il faut, en effet, passer à la phase opérationnelle et donc mettre au point, négocier et faire voter un dispositif permettant de passer de l’audit à un (ou plusieurs) programme(s) chiffré(s).
Il faudra donc, alors :
- rechercher un maître d’œuvre ;
- définir une mission d’affinage d’un ou plusieurs programmes (issus de l’audit) avec consultation des entreprises.
Mais ceci est une autre histoire, une « nouvelle » aventure.
Alors, convaincu que l’audit efficace ne peut pas avoir lieu sans le conseil syndical ? Nous l’espérons, car cela vous permettra d’abord de gagner du temps et de l’argent, ensuite de gagner en efficacité.
Pour aller plus loin, très prochainement (deuxième quinzaine de mai) le guide gratuit indispensable : « Les audits énergétiques en copropriété. Comment et avec qui réaliser des audits efficaces ? »