Installation de véranda en copropriété.
Abus n° 3241
Comme nous l’avons indiqué dans notre article : « Le problème des vérandas et « constructions légères » en copropriété » nous venons de recevoir une longue réponse du chef de service de la Ville de Paris sur les problèmes d’installation de véranda en copropriété.
Nous reproduisons notre lettre et le fac-similé de la réponse.
I. Notre lettre
Mairie de PARIS
Monsieur Denis CAILLET
Architecte-Voyer Général
Chargé de la Sous direction du Permis
de Construire et du Paysage de la Rue
17, boulevard Morland
75181 PARIS CE DEX 04
Paris, le 10 Juillet 2012
Objet : questions relatives à l’implantation de vérandas dans les copropriétés parisiennes
Monsieur,
Nous sommes actuellement souvent sollicités par des copropriétaires qui nous font valoir que sont soumises à l’ordre du jour des assemblées générales des questions concernant la construction de véranda sur terrasse privative ou commune, après éventuelle acquisition dans ce dernier cas (pour des prix très faibles) des parties communes correspondantes.
Les copropriétaires qui nous saisissent font valoir que le syndic qui peut paraître dans certains cas être un peu « complice » avec le demandeur (ou peut-être sollicités par les vendeurs de « vérandas ») explique que ces constructions légères sont dispensées de toute autorisation administrative et que - par ailleurs - elles n’entraînent ni modification du règlement de copropriété ni modification des millièmes de charges.
Si nous pensons que ces extensions peuvent être éventuellement intéressantes pour les copropriétés (les opérations de cessions de parties communes à usages privatifs peuvent permettre - en cas de cession à prix normal - de financer certains travaux), nous pensons qu’il serait utile (comme la Ville le fait actuellement pour les meublés touristiques) de rappeler les règles en la matière tant aux professionnels qu’aux copropriétaires concernés.
C’est pourquoi nous souhaiterions pouvoir publier à cet effet un dossier ou nous répondrions aux questions suivantes :
- Certains copropriétaires veulent obtenir l’autorisation des assemblées générales pour édifier sur parties privatives ou parties communes (après acquisition de celles-ci) des « vérandas ». Ils appellent ces structures des « structures légères » et affirment qu’elles ne sont astreintes à aucune autorisation administrative. Question : qu’en est-il précisément ?
- Même si ces constructions ne sont pas toutes astreintes à un permis de construire, doit-on considérer qu’elles affectent le COS (coefficient d'occupation des sols) ?
- Y a-t-il des modèles ou types de constructions légères qui seraient prohibés d’autorité.
- Au cas où une « véranda » serait édifiée hors les règles, que peuvent faire les autres copropriétaires.
Nous vous remercions de bien vouloir répondre à ces questions (et peut-être à d’autres que vous pensez utiles de soulever), sachant que nous intervenons comme association nationale représentative aux fins d’éclairer les syndics, les demandeurs, mais aussi les autres copropriétaires trop souvent soumis à des coups de force difficilement réversibles.
Vous remerciant de votre obligeance, je vous prie de recevoir, Monsieur, l’assurance de mes salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER
Président de l’ARC ».
II. La réponse
Monsieur Fernand CHAMPAVIER
Président de l'Association des Responsables de Copropriété
29, rue Joseph Python
75020 PARIS
Paris, le -9 AOUT 2012
Objet : Questions relatives à l'implantation de vérandas dans les copropriétés parisiennes.
Monsieur le Président,
Par lettre en date du 10 juillet 2012 vous me demandez de vous faire connaître les règles d'urbanisme applicables en matière d'installation de vérandas sur des terrasses privatives ou communes.
Concernant le premier point évoqué : les vérandas seraient assimilées à des habitations légères et à ce titre leur installation ne serait soumise à aucune formalité.
Le principe est que toutes constructions même ne comportant pas de fondation doivent être soumises à permis de construire ou déclaration préalable.
La définition d'une construction s'apprécie au regard de deux critères qui apparaissent essentiels : fixité et durée, le critère de fixité étant déterminant (CE 7/7/2004 n° 266478).
Si l'installation répond à l'un ou l'autre de ces critères et notamment au critère de fixité, il convient de solliciter une autorisation au titre de la réglementation d'urbanisme.
L'installation d'une véranda, répond bien aux deux critères retenus pour déterminer qu'il s'agit d'une construction et est, en tant que telle soumise, à autorisation.
En l'occurrence, il s'agit de travaux réalisés sur une construction existante.
Or, l'article R. 421-17 f) du code de l'urbanisme précise notamment, que doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes, situés en zone urbaine couverte par le PLU qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
- une emprise au sol créée inférieure ou égale à quarante mètres carrés ;
- une surface de plancher créée inférieure ou égale à quarante mètres carrés.
En revanche, sont soumis à permis de construire les travaux pour les projets situés en zone urbaine du PLU, lorsque ceux-ci impliquant la création d'au moins vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol lorsque cette création a pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil de 170 m2 à partir duquel le recours à un architecte est obligatoire.
Afin d'élimer tout doute possible sur la qualification de ce type d'installation et au-delà sur la nécessité d'une autorisation d'urbanisme, il suffit de citer les articles R.111-32 et R.111-32-1 du code de l'urbanisme qui précisent que les habitations légères de loisirs peuvent être implantées :
1 ° Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ;
2° Dans les terrains de camping régulièrement créés, sous réserve que leur nombre soit inférieur à trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements ou à 20 % du nombre total d'emplacements dans les autres cas ;
3° Dans les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme ;
4° Dans les dépendances des maisons familiales de vacances agréées au sens du code du tourisme,
et qu'en dehors de ces emplacements leur implantation est soumise au droit commun des constructions.
En conclusion, une véranda étant une construction au sens du code de l'urbanisme, son installation est pour le moins soumise à déclaration préalable dès lors qu'elle présente une superficie supérieure à 5 m2 et inférieure à 40 m2 en secteur PLU.
Dans le cas où sa réalisation conduit à porter la surface de la construction existante au-delà du seuil de 170 m2 fixé pour le recours obligatoire à un architecte, ou bien si la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse les quarante mètres carrés elle est soumise à permis de construire.
Concernant le deuxième point évoqué, à savoir : la création d'une véranda affecte-t-elle le coefficient d'occupation du sol ?
L'article R. 123-10 du code de l'urbanisme définit le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise comme étant le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.
L'article R 112.2 du code de l'urbanisme précise que les surfaces de plancher qui servent à déterminer la surface totale d'une construction sont celles qui de chaque niveau clos et couvert,
En conclusion, la surface de plancher close et couverte de la véranda compte bien au nombre des mètres carrés à prendre en compte dans le calcul du coefficient du sol affectant la parcelle.
Concernant le troisième point : existe-t-il un type ou des modèles de vérandas qui seraient prohibés ?
Si aucun modèle de véranda n'est exclu a priori, l'article 11 du PLU dispose d'une part que l'autorisation de travaux peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de prescriptions si la construction, l'installation ou l'ouvrage, par sa situation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. D'autre part, il précise que lorsqu'une façade ou un ensemble de façades possède une cohérence architecturale son traitement ainsi que celui des devantures et accessoires de construction doivent respecter cette homogénéité.
Ainsi une demande portant, par exemple, sur l'installation d'une construction de type " chalet de bois " aura peu de chance d'aboutir eu égard à la qualité du bâti parisien.
En cas de doute sur la faisabilité d'un projet, le pétitionnaire peut solliciter un rendez-vous avec l'instructeur de l'autorisation en charge de l'arrondissement.
Concernant le 4 point évoqué à savoir de quels recours disposent les copropriétaires contre un contrevenant ayant édifié une véranda sans autorisation ou en infraction à la réglementation d'urbanisme -
L'article L. 480-1 du code de l'urbanisme prévoit que l'autorité administrative compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme est tenue de dresser procès-verbal dès lors qu'elle a connaissance de travaux réalisé sans autorisation ou non-conforme à une autorisation délivrée.
Les agents chargés du contrôle de la construction à la direction de l'Urbanisme sont donc susceptibles d'intervenir.
Néanmoins les infractions au code de l'urbanisme sont des délits et à ce titre la prescription de l'action publique est de trois années révolues (article 8 du code de procédure pénale). Le délai de prescription commence à courir à compter du moment où l'infraction est constituée et il appartient alors au contrevenant de prouver que ses travaux ont été effectués antérieurement à ce délai.
L'opportunité des poursuites appartient au procureur de la République et le juge pénal peut prononcer une peine d'amende qui sera perçue par l'État ou une mise en conformité ou démolition sous astreinte. Dans tous les cas, l'Administration ne peut que se conformer à la décision du Juge.
Si les copropriétaires s'estiment lésés par la construction litigieuse ils peuvent intenter en leur nom une action devant le juge civil et faire valoir le préjudice subi.
L'action est alors prescrite par un délai de cinq ans. L'article 2224 du Code civil dispose ainsi que " Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ".
Je précise, à toutes fins utiles, qu'une installation sur les parties communes et même privatives en ce qu'elle affecte alors l'aspect extérieur du bâtiment devra faire l'objet d'un accord préalable des copropriétaires à moins que le règlement de copropriété n'en dispose autrement.
Tels sont les éléments que je suis en mesure de vous communiquer en réponse à votre demande.
Je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l'assurance de ma considération distinguée.
Pour le Maire de Paris
L'Architecte Voyer Général,
Chargé de la Sous-Direction du Permis de Construire
et du Paysage de la Rue.
Denis CAILLET ».