Depuis que l’obligation d’individualiser les frais de chauffage s’est vue imposée par la loi de transition énergétique, notre inquiétude est croissante face à la multiplication d’abus de la part des prestataires en charge des relevés de consommation dans les copropriétés.
En effet, les copropriétés ayant opté pour l’individualisation de ces frais ont souvent rencontré des problèmes de pose et de gestion des équipements avec ces sociétés, et ce, avant même que l’obligation d’installer des compteurs de calories ne soit instituée par la loi.
Cette obligation arrive donc dans un contexte défavorable : prolifération des abus, reflétant le fossé notable entre le droit (avec une obligation de faire) et les difficultés de mise en pratique sur le terrain. À cela s’ajoute, pour les copropriétés la crainte de sanctions financières susceptibles d’être appliquées après le 1er avril 2017 en cas de non-respect de cette obligation.
Pour rappel, l’individualisation des frais de chauffage correspond à la répartition des frais de chauffage collectif selon les consommations individuelles. Pour assurer cette répartition individuelle, les copropriétés doivent faire appel à des sociétés prestataires pour assurer la pose, la location, l’entretien et la relève de répartiteurs ou de compteurs.
Ce système est censé répondre à une notion d’équité et de responsabilisation puisque chacun devant théoriquement payer ce qu’il consomme, l’habitant est supposé faire des économies d’énergie, pour un investissement a priori modique. Cependant, il ne s’agit là que d’apparence : l’individualisation s’avère le plus souvent coûteuse, inefficace, et source de conflits.
Et ce ne sont pas les prestataires qui vont faciliter les choses : non seulement les contrats établis pêchent par leurs contenus et leurs lacunes (voir à ce sujet notre analyse du contrat d’ISTA ), mais le pire est que les engagements contractuels sont rarement respectés.
De par notre travail d’accompagnement des conseils syndicaux et des syndics bénévoles et grâce aux alertes de nos adhérents, nous avons constaté de nombreux dysfonctionnements et abus de la part des sociétés prestataires et des syndics que nous allons vous présenter dans ce dossier, car un adhérent averti en vaut deux !
I. Des difficultés à contrôler la réalisation de la prestation
Pour une gestion efficace de l’installation d’appareils de mesure de consommation de chauffage, il faut une certaine transparence dans le délai de la prestation proposée : qui fait quoi ? (société ou sous-traitant), quand ? (date d’intervention précise, amplitude horaire…), comment et en présence de qui ? (syndic, conseil syndical, gardien…).
Ce niveau d’information est indispensable pour permettre au syndicat de copropriétaires de contrôler et surveiller à la fois si la prestation est effectuée comme convenu et si le service rendu par le prestataire est pleinement satisfaisant.
Ainsi, il est nécessaire que les tableaux de relevés et les décomptes des charges faites par le prestataire soient communiqués au conseil syndical puis au syndic lors de la régularisation des charges. Cela permet déjà dans un premier temps de contrôler les relevés faits par le prestataire et de s’assurer qu’il apparait une certaine cohérence dans ces décomptes.
Ces exigences de base ne sont souvent pas respectées dans la mise en œuvre de la prestation, et cela parce que la loi n’impose aucune obligation en ce sens pour protéger les droits des copropriétaires.
Voici quelques exemples de problèmes rencontrés :
Abus 3282 : La filiale Ecometering de GDF-Suez a refusé pendant plus de trois ans de communiquer à une copropriété les puissances de radiateurs prises en compte pour l’étalonnage du parc de répartiteurs de frais de chauffage.
Cette information permet pourtant aux copropriétaires de pouvoir contrôler l’exactitude des décomptes individuels et se protéger en cas de contestation de la répartition des charges de chauffage.
« Répartiteurs de frais de chauffage : GDF-Suez sa filiale ECOMETERING » : www.arc-copro.com/8j9n.
Abus 3931 : La société ISTA a refusé de communiquer à son client, le syndicat de copropriétaires, le mode de calcul des consommations de chauffage sous prétexte des exigences de confidentialité imposées selon la CNIL (rappelons que chacun a accès aux informations le concernant sic les CNIL…). Les copropriétaires ne pouvaient donc pas calculer eux-mêmes leurs consommations. ISTA prétend que seuls les prestataires habilités pouvaient avoir accès à ces informations et procéder aux calculs rendant les usagers incapables de contrôler leurs dépenses, même en cas de contestation de répartition des charges.
Voir la partie « II » de l’abus « Lorsqu’ISTA passe aux aveux sur l’inefficacité de ses répartiteurs de frais de chaleur » : www.arc-copro.com/6fud.
Abus 2734 : Après de très nombreuses anomalies identifiées lors des relevés des compteurs, Ista a reconnu ne pas disposer de doubles des relevés effectués.
« ISTA : problèmes liés à la qualité du service et liés aux contrats ; nos adhérents continuent à témoigner » : www.arc-copro.com/v2cg.
II. Dysfonctionnement des dispositifs de mesure de la consommation
Dans la très grande majorité des cas, les prestataires ne vérifient pas la cohérence des factures individuelles et ils n’y sont même pas contraints par leur contrat. Il ne faut pas non plus compter sur le syndic qui, bien souvent, ne contrôle pas les index.
Actuellement, le contrôle des factures par les conseillers syndicaux reste donc primordial pour s’assurer d’une répartition correcte des frais, mais il faut aussi vérifier que les appareils de mesure sont en bon état de marche, ce qui n’est hélas pas toujours le cas.
Voici deux exemples de problèmes rencontrés :
Abus 3930 : une adhérente a vu sa facture de répartition des frais de chauffage se multiplier par trois après l’installation de répartiteurs, passant de 750 € à 2 000 € par an (soit une consommation de chauffage de près de 660 kWh/m2/an, ce qui est impossible pour ce logement situé dans une zone climatique relativement clémente). Et ce, alors même que la consommation globale de gaz de la copropriété n’avait que peu évolué. Le prestataire, Ista et le syndic n’ont fait que demander le règlement de la facture sans s’interroger sur cette consommation anormale ni donné d’explications à cette incohérence.
« Répartition individuelle, surfacturation des frais de chauffage : ne croyez pas Ista sur parole » : www.arc-copro.com/2prt.
Abus 3931 : une personne âgée a froid dans son logement. Elle envisage d’installer un chauffage d’appoint électrique et veut savoir quel sera l’impact sur le répartiteur. Réponse d’Ista : le répartiteur n’est pas fiable et va surestimer la consommation au niveau du radiateur du chauffage central !
Voir la partie « I » de l’abus « Lorsqu’ISTA passe aux aveux sur l’inefficacité de ses répartiteurs de frais de chaleur » : www.arc-copro.com/6fud.
III. Des prestations mal réalisées
Pour bien répartir les charges, il est nécessaire que le prestataire soit fiable lorsqu’il procède aux relevés, ce qui n’est malheureusement pas souvent le cas. Il doit répondre aux contraintes de la copropriété. Sinon, un certain nombre de compteurs ne sont pas relevés et l’individualisation des frais n’a donc plus aucun sens !
Voici les abus concernant la prestation de relevé et sa qualité :
Abus 2734 : ISTA a souhaité effectuer un relevé des répartiteurs à une date différente de celle des compteurs d’eau et sur une plage horaire inhabituellement longue, malgré les demandes répétées du conseil syndical de réaliser ces prestations le même jour aux plages horaires habituelles. De plus, le jour J, le personnel d’Ista ne disposait pas d’avis de passage à remettre aux copropriétaires absents, laissant à la copropriété et au gardien le soin de tout organiser.
Plus fort, ils ont même facturé dans cette copropriété une prestation qu’ils n’ont pas réalisée, forçant le conseil syndical à demander un remboursement.
« ISTA : problèmes liés à la qualité du service et liés aux contrats ; nos adhérents continuent à témoigner » : www.arc-copro.com/v2cg.
Abus 3309 : rendez-vous fixés, mais non honorés.
« ISTA : l’AFNOR répond à l’ARC » : www.arc-copro.com/aq62.
Il faut aussi que le matériel installé, maintenu par le prestataire, fonctionne…
ISTA essaie d’échapper à ses obligations en indiquant ne plus disposer des pièces de rechange alors qu’il lui incombe de « maintenir » le matériel en l’état. Enfin, ISTA tentait d’imposer un nouveau contrat sans mise en concurrence, avec des coûts constants pour des prestations moindres.
Voir les parties « II » et « III » de l’abus « ISTA : une « merveilleuse » triple tromperie commerciale. À lire absolument si vous avez des « évaporateurs » (répartiteurs de frais de chaleur) » : www.arc-copro.com/u8xi.
IV. Des contrats pas toujours respectés, et avec de nombreuses clauses abusives
Afin d’individualiser les frais de chauffage dans les meilleures conditions et avec équité, il est nécessaire de se trouver en présence d’un contrat équilibré concernant la répartition des obligations à la charge de chacune des parties : le syndicat des copropriétaires et la société prestataire.
Il est ensuite nécessaire que le prestataire exécute l’intégralité de sa prestation, car il est le plus souvent intégralement payé par le syndic même lorsque son contrat n’est pas appliqué (surtout si c’est le syndic qui propose ce prestataire !).
En voici des exemples :
ISTA a modifié la formule d’indexation de ses tarifs et a prévu que 40% du contrat augmente de 2,75%.
ABUS N° 3265 ISTA : à la fois peu honnête et peu fiable » : www.arc-copro.com/rfcx. .
Vous trouverez de très nombreux abus dans notre analyse du contrat d’ISTA .
V. Des campagnes publicitaires orientées pour tromper les syndicats des copropriétaires : ou comment faire de la désinformation
Dès l’annonce de l’obligation d’individualiser les frais de chauffage, des sociétés commerciales ont mené des campagnes de promotion vantant les qualités des répartiteurs des frais de chaleur, en appuyant leurs arguments de « pseudo études » très suspectes. Bien entendu, les chiffres qui nous ont été remontés par les copropriétaires sont bien loin et nettement moins « affriolants » que ceux affichés par les prestataires.
Voici dans l’ordre chronologique les différentes campagnes de désinformation des sociétés prestataires :
Abus 1070 : une étude commanditée par le Syndicat de la mesure affirmait que les répartiteurs représentaient une réduction des charges de 30% en 2007. La réalité des chiffres : un dispositif inefficace dans certaines copropriétés, une hausse dans d’autres copropriétés.
« Répartiteurs de frais de chauffage : comment on peut tordre le cou à la réalité ? » : www.arc-copro.com/6hjc.
Abus 2342 : En 2010, Veolia Habitat Service, qui loue et vend des répartiteurs, affirmait à tort dans un communiqué de presse que les répartiteurs de chaleur devenaient obligatoires avec la loi Grenelle 2.
« Les répartiteurs de chaleur : attention à la désinformation » : www.arc-copro.com/11du.
Abus 2614 : dans un communiqué de presse de 2011, ISTA se basait sur la pseudo-étude de 2007 (évoquée ci-dessus) pour « prouver » l’efficacité des répartiteurs de frais de chaleurs en affirmant qu’ils entraînaient une réduction des charges de chauffage de 20%.
« Quand ISTA ment volontairement à la Presse » : www.arc-copro.com/b4jf.
Article 1302 : En 2015, ISTA a lancé une campagne publicitaire pour de nouveau « prouver » l’efficacité des répartiteurs de frais de chaleurs en affirmant qu’ils entraînaient une réduction des charges de chauffage de 20%.
« Communiqué de Presse : Répartiteurs de frais de chaleur : ISTA va lancer une nouvelle campagne de publicité coûteuse : mensonges et omissions » : www.arc-copro.com/5gsf.
Abus 3360 : ISTA pratiquait une campagne pro-répartiteurs en envoyant des mails publicitaires à des syndics, en faisant référence à l’ADEME comme garant de la crédibilité des informations communiquées (janvier 2013).
« ISTA relance sa campagne commerciale sur fond de chiffres inexacts » : www.arc-copro.com/ba4d
ISTA a affirmé que la pose de répartiteurs avec relevé à distance est obligatoire en juin 2013 alors qu’elle ne le sera que le 1er mars 2017.
Voir la partie « I » de l’abus « ISTA : une « merveilleuse » triple tromperie commerciale. A lire absolument si vous avez des « évaporateurs » (répartiteurs de frais de chaleur) » : www.arc-copro.com/u8xi
Abus 2201 : D’autres professionnels de l’immobilier se prononcent en faveur de l’installation de répartiteurs, tels que Jean-François Buet, le président de la FNAIM, dans une tribune publiée en 2016. Un des très rares acteurs à prendre position en faveur de l’individualisation. Malheureusement pour lui, sa prise de position démontre sa méconnaissance à la fois des textes juridiques et aussi du fonctionnement de l’individualisation des frais de chauffage.
« Le président de la FNAIM devrait suivre des formations à l’ARC ! » : www.arc-copro.com/iqat
VI. L’individualisation des frais de chauffage débouche sur une absence de rentabilité réelle
Au-delà des problèmes engendrés par les répartiteurs et les prestations proprement dites, il est important de se demander quelle est leur réelle efficacité pour répartir équitablement les frais de chauffage, surtout dans un contexte de campagnes à tout-va « pro-répartiteurs ».
- Est-ce la meilleure solution ?
- Quel est le coût réel engendré par l’installation de répartiteurs (y compris coût du contrat d’entretien relève) ?
- Quelle est l’économie réellement réalisée après déduction des coûts ?
Selon nous, il existe une réelle différence entre la rentabilité ou le retour sur investissement annoncé par les prestataires et ce qui est constaté réellement par les copropriétaires au niveau de leurs charges. Nous avons identifié un certain nombre de raisons objectives à ce décalage, que nous avons expliqué dans notre guide « La répartition individuelle des frais de chauffage : oui ou non ?» (octobre 2016, ARC). www.arc-copro.com/dn7s
Abus 3257 : Des copropriétaires ont déjà contacté l’ARC pour affirmer que les économies réelles réalisées étaient d’environ 5%.
« ISTA et les répartiteurs de frais de chauffage : « moins 5,34 % dit un de nos adhérents et pas moins 20 %... » : www.arc-copro.com/xm3p
Abus 4127 : le cabinet Loiselet & Daigremont tente d’augmenter ses honoraires de base sous prétexte d’installation de répartiteurs de frais de chaleur.
« Les honoraires sournois et abusifs du cabinet LOISELET & DAIGREMONT » : www.arc-copro.com/sg6p
L’individualisation des frais de chauffage peut donc s’avérer plus coûteuse si le syndic en profite pour augmenter son forfait. Le contrat type, défini par le décret du 26 mars 2015, ne prévoit cependant aucune disposition quant à la possibilité de facturer des honoraires supplémentaires pour répartition des charges chauffage. Il est essentiel de souligner que ces honoraires rentrent dans le cadre de la gestion courante et ne peuvent en aucun cas être comptabilisés comme une facturation supplémentaire.
Comme il faut une résolution particulière pour autoriser la pose des répartiteurs de chaleur, le syndic en profite souvent pour réclamer des honoraires pour le contrôle de cette prestation. Attention donc : si dans le contrat la pose est gratuite, le syndic ne peut en aucun cas réclamer ni faire voter des honoraires supplémentaires.
Il ne peut effectivement pas réclamer de rémunération complémentaire pour la location ou la relève des répartiteurs qui sont des tâches de gestion courante qui peuvent - au mieux - être valorisées dans ses honoraires forfaitaires.
La seule prestation qui peut éventuellement justifier le vote en assemblée générale d’honoraires supplémentaires est celle relative à la pose des nouveaux compteurs ou répartiteurs.
Sachant que votre syndic se contentera de signer la commande et d’appeler ces charges particulières, la rémunération ne doit pas dépasser une à deux heures de vacation, sauf s’il s’engage dans la résolution à procéder à la réception de la prestation et à contrôler tous les équipements posés…
Suite au grand nombre d’abus des syndics à ce sujet, nous ne pouvons que recommander la plus grande des vigilances concernant l’établissement du contrat type et le suivi de la question de l’individualisation des frais de chauffage en assemblée générale.
Conclusion
Impossibilité de contrôler la justesse des consommations imputées, mauvaise qualité des prestations, contrats abusifs, tromperies commerciales… Qui peut encore affirmer que l’individualisation permet de facturer chacun en fonction de sa consommation ? Qui peut encore affirmer qu’elle est rentable ?
Les difficultés évoquées dans ce dossier ne sont malheureusement pas isolées. Les abus à partir desquels nous l’avons rédigé ne représentent qu’une partie des problèmes dont nous font part nos adhérents.
Les premiers fautifs de cette situation inadmissible et très préjudiciable pour les copropriétaires (comme pour les locataires) restent les Pouvoirs publics qui auraient dû, avant d’instaurer une quelconque obligation, s’assurer :
- de l’intérêt ou non d’individualiser les frais de chauffage.
- de la mise en place d’une réglementation qui protège les copropriétaires et les locataires.
Concernant le premier point, la Ministre de l’Écologie, Ségolène ROYALE, n’a fait procéder à aucune étude indépendante, et, pire, a repris mot pour mot les affirmations du lobby de l’individualisation.
Concernant le second point, la réglementation mise en place ne tient aucun compte de la protection des copropriétaires, que ce soit en termes économiques ou techniques (plus d’informations sur ces points dans notre guide « La répartition individuelle des frais de chauffage : oui ou non ?» www.arc-copro.com/dn7s ). Et cela n’a pourtant pas empêché les Pouvoirs publics de mettre en place un régime de sanctions.
Malgré nos alertes, et celles de nombreux représentants de la société civile, la ministre a indéniablement failli sur le sujet de l’individualisation des frais de chauffage.