Grande enquête 2012 de l’UNARC sur les contrats et honoraires de syndics de copropriété

18/09/2012 Dossier

ARC :DOSSIER DU MOIS D’AVRIL 2012

Grande enquête 2012 de l’UNARC sur les contrats et honoraires de syndics de copropriété

PLAN DU DOSSIER

Introduction : pourquoi une enquête deux ans après l’arrêté Novelli?
Présentation de notre échantillon
Position des problèmes et principaux résultats de notre nouvelle enquête
Les constats chiffrés
1. Des contrats très disparates
2. Des contrats incomplets
3. Des contrats qui continuent à multiplier les honoraires ou frais supplémentaires illicites ou illégaux
4. Des frais supplémentaires toujours plus nombreux et toujours plus coûteux
  - les nombreux excès relevés
  - les « nouveautés » 2011-2012

V. Les tarifs constatés en 2012 et les évolutions

Résumé pour les gens pressés

CONCLUSIONS : Ce que nous demandons

A. Introduction

Pourquoi une enquête deux ans après l’arrêté Novelli?

En 2007, après un an et demi de négociation entre les organisations de copropriétaires et de syndics, un avis du Conseil National de la Consommation concernant les contrats de syndics était publié.

Deux ans après, nous avions démontré - suite à une enquête portant sur 2500 contrats - que cet avis était :

- d’une part très faiblement respecté ;

- d’autre part très insuffisant pour enrayer les pratiques tarifaires des syndics dénoncées depuis des années.

Suite à cette enquête, le ministre Hervé Novelli avait fini par consentir à transformer cet avis peu respecté en un « arrêté » opposable publié le 19 mars 2010, il y a tout juste deux ans, mais sans vouloir intégrer les améliorations demandées par l’ARC et d’autres associations comme l’UFC Que Choisir, ceci pour ne pas fâcher les syndics.

Deux ans après nous avons donc décidé de savoir quel était l’impact de cet arrêté, et pour cela, de refaire une enquête en nous posant deux séries de questions :

l’arrêté est-il respecté ?
l’arrêté est-il efficace ?

Notre nouvelle enquête, menée entre janvier et mars 2012, est sans appel :

- d’une part cet arrêté est très insuffisamment respecté ;

- d’autre part et surtout cet arrêté s’avère totalement inefficace…

Vous êtes sceptiques ! Lisez ce qui suit et vous serez - malheureusement - convaincus.

B. Notre échantillon : 920 contrats de syndic
étudiés à la loupe entre janvier 2012 et mars 2012

Pour étudier les contrats 2012 des syndics nous avons lancé un appel auprès des adhérents de toutes les ARC constituant l’UNARC pour qu’ils nous adressent les nouveaux contrats reçus entre janvier et début mars 2012 dans le cadre des assemblées générales 2012.

Nous avons reçu très précisément 920 contrats, ce qui représentent un échantillon très satisfaisant avec les caractéristiques suivantes :

Tous les grands cabinets sont représentés dans notre échantillon : Foncia, Urbania, Citya, Nexity-Lamy, Sergic, Immo de France, Square Habitat, Loiselet, Oralia etc ;
67% des contrats concernent des moyens et petits syndics ;
Géographiquement, les cabinets se répartissent ainsi :

Paris = 32%

Reste de l’Ile de France = 37%

Province = 31%

d) Enfin, la taille des copropriétés de notre échantillon est la suivante :

- de 2 à 25 lots : 28%

- de 26 à 50 lots : 21%

- de 51 à 100 lots : 29%

- supérieur à 100 lots : 22%

C. Position des problèmes
et principaux résultats de notre nouvelle enquête

Depuis 10 ans l’ARC et l’UNARC réclament 3 évolutions majeures en ce qui concerne les contrats de syndic.

En premier lieu, nous demandons une normalisation des contrats pour obliger les syndics à proposer des contrats sur une même base et ainsi permettre aux copropriétaires de comparer les offres des syndics, et donc de faire jouer une concurrence loyale. Il s’agit tout simplement de définir précisément dans l’arrêté ce qu’est la « gestion courante » , en sachant que les honoraires de base doivent couvrir TOUTES les tâches de gestion courante. TOUTES, et pas seulement une partie, comme aujourd’hui.

A noter : nous avons, en 2004, obtenu cette normalisation pour les contrats d’ascenseur et depuis cette époque une véritable mise en concurrence tarifaire est possible dans ce secteur économique. Pourquoi ce qui est possible en matière de contrat d’ascenseur ne le serait pas pour les contrats de syndics ?

Nous demandons, en second lieu, que l’arrêté fixe une liste limitative des frais et honoraires que les syndics pourraient appliquer en plus des honoraires de base. C’est le seul moyen d’empêcher la multiplication des honoraires supplémentaires dont notre nouvelle enquête démontre l’évolution inquiétante. Si le syndic veut facturer des tâches supplémentaires, il devra donc obtenir une autorisation spéciale de l’assemblée générale.

Enfin nous demandons un encadrement des honoraires dits « privatifs » concernant des tâches que le syndic est le seul à pouvoir accomplir. Il n’est, en effet, pas admissible que les syndics puissent « taxer » à leur guise des copropriétaires qui sont totalement « captifs », lorsqu’ils reçoivent, par exemple, un rappel de charges ou souhaitent vendre leur logement.

Or aucune de ces 3 demandes de base n’a été acceptée par le ministère, ce qui explique les problèmes d’aujourd’hui que notre enquête met une fois de plus en exergue et que l’on peut résumer ainsi :

faute de normalisation, on est confronté à une absence de comparabilité des contrats, donc à une opacité et une absence de concurrence ;
faute de liste limitative des honoraires supplémentaires, ceux-ci sont toujours plus nombreux, ce qui entraîne une inflation incontrôlable des frais de syndic ;
faute de précisions, nous constatons une accentuation des abus tarifaires, également toujours plus importants, en ce qui concerne ces honoraires « privatifs ».

Mais notre enquête va encore plus loin en démontrant que de très nombreux syndics :

d’une part refusent de respecter l’arrêté Novelli intégralement ;
d’autre part, se refusent aussi à respecter certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Les pourcentages de non respect que nous avons relevés sont particulièrement importants et démontrent un problème profond que nous connaissons bien : faute de régulation de la profession et de sanctions, une partie non négligeable des syndics fait ce qu’elle veut. Et en voici une fois encore la démonstration.

D. Les constats chiffrés de l’enquête de l’UNARC

I - Des contrats très disparates, donc impossible à comparer.

Très peu de contrats se ressemblent, d’où une impossibilité à comparer les offres.

chaque syndic a élaboré SON contrat en reprenant souvent seulement une partie de l’arrêté Novelli, et en rajoutant des clauses ou dispositions tarifaires spécifiques, ce qui fait qu’aucun contrat n’est comparable à un autre ;
pour être plus précis, 75% des syndics retirent ou ajoutent de nombreuses clauses spécifiques au texte de l’arrêté Novelli, ce qui rend difficile la compréhension et la comparaison des contrats, De plus, la formulation de certaines clauses s’écarte notablement de celle de l’arrêté Novelli (qui reste très ambigu pour certaines tâches) ce qui facilite les doublons de facturation, pour une même activité, une partie étant facturée en « gestion courante », l’autre en « prestation particulière ».

Des contrats-type à géométrie variable

Le contrat type de l’UNIS et de la FNAIM, (les deux principales chambres professionnelles) qui aurait pu être une référence n’est repris que par 20% de leurs adhérents. Plus préoccupant encore : 49% de ces syndics qui reprennent la trame-type ajoutent des clauses ou en retirent, ce qui contribue à accroitre la confusion. A cela s’ajoute le fait que le contrat type UNIS-FNAIM inclut une dizaine de non conformités ou illégalités sur lesquelles les deux fédérations interrogées par nos soins ont refusé de s’expliquer.

Des contrats « malins »

Par ailleurs les syndics incluent des clauses « subtiles » dans leurs contrats. Alors que la tenue de l’assemblée générale devrait être incluse dans les honoraires de base, 92% des contrats prévoient la présence du syndic lors de l’assemblée générale annuelle et lors de la réunion préalable obligatoire avec le conseil syndical uniquement aux heures ouvrables c’est-à-dire avant 18h ou même 17h pour certains syndics. Or 97% des copropriétés concernées tiennent ces réunions HORS heures ouvrables ce qui entraine donc une surfacturation non prévisible. De plus un grand nombre de syndics appliquent une majoration de100% en moyenne au-delà de 20h et de 200% après 22h.

Des annexes hétérogènes

Les annexes des contrats relatives aux prestations particulières sont elles-mêmes très hétérogènes. Ainsi, chaque syndic a sa propre liste qui est adaptée ensuite au contexte de chaque copropriété. Comment, dès lors, les copropriétaires peuvent-ils comparer ?

Le constat est donc préoccupant et peut se résumer ainsi : complexité ; opacité ; duplicité ; hétérogénéité. Où est la normalisation annoncée en 2007 par le ministère et souhaitée par les copropriétaires ?

II - Des contrats incomplets, qui excluent toujours des tâches faisant pourtant partie de la liste des tâches de gestion courante fixée par « l’arrêté ».

Nous pouvons affirmer et prouver que 92% des contrats contrôlés par nos soins ne reprennent pas l’intégralité des 44 tâches de gestion courante listées par l’arrêté Novelli (liste pourtant déjà insuffisante).

Comment cette situation de « non-droit » est-elle possible, sans qu’aucune réaction de l’administration compétente ne soit enregistrée ?

Plus préoccupant :

- 75% des contrats excluent 2 tâches ;

- 51% excluent plus de 5 tâches !

A noter que l’exclusion de ces tâches signifie que le syndic va les facturer en plus de ses honoraires de base, comme nous allons le voir.

Exemple :

43% des contrats facturent des honoraires pour la déclaration de certains sinistres concernant les parties communes, alors que cela devrait être inclus dans les honoraires de gestion courante ;
35% des syndics facturent les opérations de transfert en cas de changement de syndic

On va voir que ces exemples sont très loin d’être isolés et que d’autres cas très significatifs peuvent être relevés à des fréquences importantes.

III - Des contrats qui continuent à multiplier les honoraires ou frais supplémentaires illicites ou illégaux.

On distingue, en effet, deux types de problèmes dans les contrats :

1 - De nombreux syndics facturent, comme on vient de le voir, des honoraires supplémentaires pour des tâches qui devraient être couvertes par les honoraires de base. Voici quelques résultats chiffrés alarmants :

45% des syndics facturent la gestion des urgences qui ont lieu pendant les heures ouvrables ;
22% des copropriétés se voient facturer l’élaboration et la mise à jour du carnet d’entretien ;
20% des copropriétés supportent des charges d’imputation des consommations individuelles d’eau froide ou d’eau chaude relevées par compteur.

2 - Plus grave encore : de nombreux contrats contiennent des dispositions contraires à la loi de 1965 ou au décret de 1967 :

40 % des copropriétés supportent illégalement des forfaits administratifs, en plus des frais de tirage, d’affranchissement, et d’acheminement liés à l’assemblée générale annuelle, d’une valeur moyenne de 30 €uros/lot ;
62% des contrats continuent à afficher des taux d’honoraires fixes pour la gestion administrative et le suivi technique des travaux exceptionnels alors que ces taux doivent être négociés en assemblée générale depuis la loi du 25 mars 2009 ;
77% des copropriétés supportent des frais de gestion et de conservation d’une partie des archives en opposition avec le décret de 1967 ;
66% des contrats prévoient la facturation des lettres de relance simple pour un montant supérieur à 10 €uros, ce qui est à la fois illégal et abusif.

Conclusion : des non conformités et des illégalités massives.

IV - Des frais supplémentaires toujours plus nombreux et toujours plus coûteux

1- De nombreux excès ont été relevés par notre enquête en matière de tarification des prestations particulières, par exemple :

le prix moyen de la photocopie standard se situe à 0,3€, soit 10 fois son prix (et jusqu’à 0,4€) ;
la lettre de relance simple est facturée en moyenne 20€ soit 20 fois son prix (et jusqu’à 30€) ;
la lettre recommandée est facturée à 45€ en moyenne (soit 8 fois le prix) et jusqu’à à 60€ ;
l’état daté est facturé entre 400 et 600€
le suivi des dossiers sinistre est facturé 10% des indemnités dans 32% des contrats
etc…

Comment est-il possible que de tels excès puissent perdurer alors que 70% des français touchent un salaire horaire moyen de 12€ !?

2- Quelques « nouveautés » 2011-2012 en matière d’abus tarifaires

L’arrêté Novelli, du fait de ses imprécisions, laisse toute latitude aux syndics pour inventer chaque année de nouveaux honoraires, de nouvelles astuces tarifaires. Voici les nouveautés 2012 :

Le « forfait administratif » (en plus des frais de tirage et d’affranchissement pour l’AG) est en passe de se généraliser, la moyenne se situant à 30€ par lot. Or nous avons calculé que les frais réels correspondant (et inclus déjà dans les honoraires de base) devraient être au maximum de 5€, soit 6 fois moins.
Des impayés qui rapportent de plus en plus : les syndics ont trouvé là une source de profits très importants et inadmissibles ; non contents de facturer la lettre simple à 20€, les syndics innovent et multiplient les actes inutiles. Exemple : Immo de France adresse désormais DEUX relances simples pour un coût total de 35€ ; Foncia en est à adresser TROIS lettres recommandées successives pour un total de 110€ !
L’indexation des honoraires en cours d’année ou les augmentations déguisées. Autre astuce qui prend de l’ampleur : l’indexation trimestrielle. Vous votez 10 000€ d’honoraires ; en fait vous avez payé en fin d’année 450€ de plus suite aux indexations en cours d’année.
Tirage des convocations et P.V. : une source énorme de revenu. Presque plus aucun syndic ne photocopie lui-même les convocations et les procès-verbaux d’AG et ne les envoie aux copropriétaires. Ils passent tous par des sociétés sous-traitantes. Celles-ci leur fournissent tout compris la photocopie à 0,08 €. De leur côté les syndics refacturent en moyenne la photocopie à 0,25€ soit une marge de 0,17 € par photocopie. Quand on sait qu’un cabinet moyen (7000 lots de copropriétés) facture environ 65 000 photocopies par an, cela fait une marge de 11 050€ sur ce poste, ceci sans avoir à réaliser le moindre tirage !
Le vote « électronique » rémunérateur. Alors que ce dispositif fait gagner du temps au syndic et lui évite des calculs compliqués et fastidieux, le système est désormais facturé entre 7 et 10 € par lot.
La comptabilité et le suivi des travaux : presqu’autant qu’un architecte. Alors que la loi oblige à voter des honoraires éventuels lors du vote des travaux (honoraires évidemment adaptés au montant et type de travaux), 75% des syndics continuent à inclure dans leur contrat des pourcentages fixes et non dégressifs de plus en plus élevés. Le record : Citya avec 7,17% non dégressifs sans aucune maîtrise d’œuvre. Le coût d’un architecte !
L’accès Internet : pas de pitié ! Autre facturation en train de se généraliser : l’accès à ses comptes ; Citya - toujours = 15 € pour un service de toute façon intégré.
Heures ouvrables diminuées et vacations hors heures ouvrables augmentées. Autre astuce :

- les syndics réduisent les heures ouvrables qui deviennent :

9h - 12h / 14h - 17h30

et 16h30 le vendredi

Soit à peine 32h par semaine

- puis ils augmentent le prix des heures non ouvrables (+ 100% en moyenne
en 2011 !)

i) Une pluie de « mesquineries » qui coûtent très cher.

Pour finir quelques illustrations nouvelles des talents tarifaires des syndics :

toute heure commencée est due ;
les temps de déplacement entre le cabinet et la copropriété sont facturés ;
les copropriétés subissent la facturation des frais de « prise en charge » de la copropriété (imaginez un ascensoriste qui facture la prise en charge du contrat !!) ;
etc…

V - Les tarifs moyens et prix relevés par notre enquête.

Au-delà des illégalités et nouveaux abus tarifaires, notre enquête s’est attachée à relever les tarifs moyens pratiqués ainsi que les excès.

le prix moyen des honoraires de base est de 148 € par lot ;
le coût moyen facturé par lot pour l’ouverture du compte séparé s’établit à 35 €uros, soit 24% (presqu’un quart) des honoraires de base alors qu’il ne devrait pas dépasser 5%.

Ainsi ce qui est la loi (compte bancaire séparé obligatoire) devient l’exception, les copropriétaires cédant nécessairement au chantage tarifaire des syndics.

le montant moyen des honoraires supplémentaires, hors honoraires travaux est de 70€ par lot, soit près de 50% des honoraires de base, ce qui représente encore sensiblement 50% de surcoût par rapport à ce qui est voté en assemblée générale ;
le montant moyen des honoraires en cas de travaux s’élève- lui - à 5,9% du montant TTC des travaux ;
enfin il est impossible de savoir combien le syndic prélève d’honoraires privatifs, seulement 1% des syndics (oui, UN pour CENT) fournissant les informations légales obligatoires à ce sujet (article 11 du décret du 17 mars 1967).

La répartition des charges moyennes par lot est présentée par la graphique ci-après :

Pour finir, voici les tarifs 2012 des prestations dites « particulières » pratiquées par les syndics et le taux d’’évolution par rapport à 2010.

Prestations	Bas	Median	Haut	Evolution depuis 2010
Vacation horaire gestionnaire
heures ouvrables	65	95	155	6,3%
heures non ouvrables
jusqu'à 20H	80	120	155	9,2%
de 20H à 22H	95	140	185	10,7%
Assistante en HO	55	80	105	6,7%

Administration
Photocopie	0,2	0,3	0,4	6,7%
Forfaits administratifs	10	30	50	12,0%
Copie Règlement de copropriété	50	90	130	5,6%
Publication règlement de copropriété
Attestation pour déclaration fiscale	5	15	25	6,7%
Forfait Internet	5	10	15	7,0%
Forfait SAV 24/24	5	10	15	6,0%

Assemblée Générale
AG exceptionnelle	5	15	25	6,7%
salle de réunion du syndic	50	100	150	6%

Recouvrement
Lettre de relance	10	20	30	8%
Mise en demeure	30	45	60	8,9%
Remise dossier huissier	100	175	250	6,9%
Remise dossier avocat	100	300	500	6,7%
Rejet de paiement	20	40	60	7,5%

Mutations
Elaboration Etat daté	200	400	600	7,5%
Actualisation état daté	50	125	200	8,0%
Opposition sur vente	120	330	540	6,1%

Entretien
Informations pour diagnostics et état règlementaires	30	60	100	8,3%
Gestion des compteurs	2	4	7	5,0%
copie carnet d'entretien	20	40	60	7,5%

Gestion financière
Emprunts	1%	2%	3%
Placements de fonds	0,50%	1%	2,50%

Gestion des sinistres	2%	5%	10%
Gestion compte séparé	20	35	50	14,3%
	0%	25%	50%

Résumé pour ceux qui sont pressés

1 - Les 10 non conformités et illégalités relevées lors de l’enquête

Pour les plus pressés et pour le ministre voici une liste de chiffres les plus significatifs issues de notre enquête. Ils sont tout bonnement incroyables.

92% des syndics retirent ou ajoutent de nombreuses clauses spécifiques au texte de l’arrêté Novelli ;
78% des contrats facturent en dehors des honoraires de base la gestion des ruptures de travail (licenciement, retraite, remplacement) ;
75% des contrats affichent illégalement des tarifs fixes d’honoraires de travaux ;
66% des contrats incluent des frais de relance simple pour un minimum de 10€ ;
62% des copropriétés supportent des frais de gestion et de conservation d’une partie des archives en opposition avec le décret de 1967 ;
43% facturent des honoraires pour déclaration des sinistres concernant les parties communes :
40% des contrats incluent un forfait administratif d’un montant moyen de 30€ par lot :
28% des contrats facturent la souscription et la gestion des contrats d’assurance dommage-ouvrage :
22% des contrats facturent encore le carnet d’entretien :
20% des copropriétés supportent des honoraires d’imputation des consommations individuelles d’eau froide et chaude.

2 - les abus tarifaires les plus criants constatés

a) Le « forfait administratif » (en plus des fais de tirage et d’affranchissement pour l’AG) est en passe de se généraliser, la moyenne se situant à 30€. Or nous avons calculé que les frais réels correspondant (et inclus déjà dans les honoraires de base) devrait être au maximum de 5€, soit 6 fois moins.

b) Des impayés qui rapportent de plus en plus : les syndics ont trouvé là une source de profits très importants et inadmissibles ; non contents de facturer la lettre simple à 20€, les syndics innovent et multiplient les actes inutiles.

c) L’indexation des honoraires en cours d’année ou les augmentations déguisées. Autre astuce qui prend de l’ampleur : l’indexation trimestrielle ; vous votez 10 000€ d’honoraires ; en fait vous avez payé en fin d’année 450€ de plus.

d) Tirage des convocations et procès-verbaux : une source énorme de revenu. Presque plus aucun syndic ne tire lui-même ses convocations d’AG ni ses P.V. ni ne les envoie. Ils passent tous par de sociétés sous-traitantes. Celle-ci leur fournissent tout compris la photocopie 0,08 €. De leur côté ? les syndics refacturent en moyenne la photocopie à 0,25€ soit une marge de 0,17 € par photocopie.

e) La comptabilité et le suivi des travaux : presqu’autant qu’un architecte ! Alors que la loi oblige à voter des honoraires éventuels lors du vote des travaux (honoraires évidemment adaptés au montant et type de travaux), 75% des syndics continuent à inclure dans leurs contrats des pourcentages fixes et non dégressifs de plus en plus élevés.

f) Heures ouvrables diminuées et vacation hors heures ouvrables augmentées. Autre astuce :

- les syndics réduisent les heures ouvrables qui deviennent :

9h - 12h / 14h - 17h30

et 16h30 le vendredi

Soit à peine 32h par semaine

- puis ils augmentent le prix des heures non ouvrables(+ 100% en moyenne en 2011 !)

Ce que nous demandons : Que faire pour résoudre les problèmes relevés par notre enquête?

La Conclusion est nette :

1 - un arrêté inefficace ;

2 - un arrêté par ailleurs trop peu respecté ;

3 - des abus et des dérives tarifaires toujours aussi massifs et inadmissibles

Que faire ? Nous l’avons dit en introduction. Il faut d’urgence réformer l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 sur 3 points :

1 - Définir la notion de gestion courante et préciser que les honoraires de base doivent couvrir TOUTE la gestion courante.

2 - Etablir une liste limitative des honoraires supplémentaires.

3 - Encadrer les honoraires dits « privatifs ».

Ceci est simple et peut être fait sans attendre.

Ceci est également nécessaire pour :

rétablir la vraie concurrence ;
empêcher les facturations supplémentaires illicites ;
modérer les abus tarifaires.