GIEP Saint Maur :
drôles de comptes et gestion défaillante
Nous vous alertons régulièrement sur les dérives observées au sein de la GIEP. En voici une nouvelle illustration, signalée par un de nos contrôleurs aux comptes, opportunément sollicités par un conseil syndical adhérent.
Voici son récit :
I. Contexte général
Voici deux ans, le cabinet Nantier a été racheté par la GIEP. Une partie significative de l’équipe en charge de l’activité syndic a alors été renouvelée. Tout semblait rentrer dans l’ordre lorsque cette nouvelle équipe a elle-même disparu en début d’année 2014, sans qu’aucune explication semble-t-il ne soit donnée aux copropriétés concernées. Une nouvelle équipe (gestionnaire et comptable) est donc entrée en fonction en milieu d’année.
Lors de l’intervention de l’ARC en décembre pour le contrôle des comptes, la gestionnaire était invisible, et la comptable, quoique de bonne volonté, avait une connaissance très relative de la copropriété contrôlée et n’avait, de fait, effectué aucun réel arrêté des comptes.
II. Manquements comptables
Voici très rapidement quelques-uns des anomalies relevées.
Voici quelques-unes des anomalies relevées.
- Absence des corrections de comptes décidées par la dernière assemblée générale (exemple : non prise en charge par le syndic de pénalités EDF pour retard de paiement à hauteur de 80 € comme décIdé par l’assemblée générale). Chez GIEP, on semble ignorer que l’assemblée est souveraine en la matière.
- Plusieurs pièces justificatives (factures) absentes (par exemple, une facture de ménage pour 1 317 €).
- Omission de refacturation d’eau à des tiers branchés sur le compteur général de la copropriété (cf. ci-après).
- Erreur dans la comptabilisation des opérations avec une AFUL, dont sont membres les copropriétaires.
- Non-exploitation du rapprochement de solde entre le compte bancaire en banque et le compte bancaire en comptabilité, malgré la présence manifeste d’anomalies (exemples : virements de copropriétaires pour près de 1 000 € datant de plus d’un mois et non enregistrés en comptabilité ; remise de chèques de 565 € datant d’un mois et non créditée en banque, etc.).
- Mauvaise application du plan comptable (confusion de comptes), tant sur les charges (1 353 € de fournitures électriques comptabilisées au compte 611 au lieu du 606 ; charges AFUL comptabilisées au compte 615 au lieu du 628) que les comptes de bilan (annexe 1) (factures non parvenues comptabilisées au compte 486 au lieu du 408).
- Changement de pratique comptable d’un exercice à l’autre dans l’application du prorata temporis (affectation des charges et produits aux exercices comptables) faussant la comparabilité des comptes d’un exercice à l’autre.
- Annexe 1 non conforme au modèle réglementaire, etc. etc.
III. Gestion défaillante
À cela s’ajoutent des carences préoccupantes entraînant des préjudices pour la copropriété.
- Absence de démarches pour faire procéder au changement d’un compteur d’eau défaillant depuis plusieurs années. Manquement d’autant plus grave qu’il s’agit du compteur d’un salon de coiffure, dont la consommation estimée avoisine les 700 m3 par an !
- Aucune démarche pour remédier à un défaut « congénital » de la copropriété (créée en 2006) : trois commerces (dont le salon de coiffure ci-dessus) sont branchés sur le compteur général d’eau de la copropriété alors qu’ils ne font pas partie de celle-ci. Constatant cette inaction, c’est le conseil syndical qui a été obligé de prendre les choses en main.
- Plusieurs comptes « copropriétaires vendeurs » n’ont pas été soldés, laissant imaginer des anomalies dans l’établissement de l’« état daté », ce dernier étant pourtant facturé la modique somme de 360 €.
- Communication défaillante avec le syndic de l’AFUL, ayant entrainé la non-inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de celle-ci d’un projet de résolution émanant du conseil syndical de la copropriété.
IV. Conclusion
- Fuyez un syndic qui est capable d’autant d’approximation et d’erreurs (ce qu’est en train de programmer le conseil syndical adhérent à l’ARC).
- Assurez pleinement le contrôle de la gestion du syndic tel que prévu par la loi (art. 17 et 21 de la loi du 10 juillet 1965).
- N’hésitez pas à recourir à nos contrôleurs de comptes pour qu’ils vous aident dans cette tâche, au moins la première fois (voir : www.arc-copro.com/9im6).