Faut-il augmenter les honoraires des syndics ?
Vous devez être en train de vous frotter les yeux. « Je suis bien sur le site Internet de l’UNARC ? ». Mais oui.
En fait : « Pourquoi il faut augmenter les honoraires des syndics ? » est le titre d’une interview parue fin août 2013 dans le Nouvel Observateur.fr. Le journaliste - Laurent CALLIXTE - interrogeait Thomas ROUX, auteur d’une étude sur l’évolution actuelle des métiers de l’immobilier, dont les syndics.
Nous allons voir :
- que nous sommes, en fait, assez en accord (ceci d’ailleurs depuis des années) avec l’approche de Monsieur Thomas ROUX qui reprend nos analyses, critiques et propositions ;
- que celui-ci ne va pas, néanmoins, au bout du problème, ce qui, semble normal - pour les raisons qu’on détaillera.
I. Citations
En quelques mots, Monsieur Thomas ROUX dit à peu près ceci :
« Il faut que les syndics arrêtent de faire de la marge sur des activités ou produits « annexes » à leur métier ; il faut qu’ils fassent correctement leur métier et se fassent rémunérer normalement leur travail.
La suppression de leurs « abus » et « maquillages » divers aura en plus pour mérite de rétablir la confiance et de redorer le métier ».
Citations :
« On assiste actuellement à un déséquilibre entre le cœur de métier des syndics - la gestion de biens immobiliers, rémunérée par leurs honoraires - et les activités annexes (marges sur les prestations de tiers ou les travaux, produits financiers tirés de la trésorerie des copropriétés...). Les secondes génèrent des marges confortables, alors que l'activité de syndic pure, elle, ne dégage quasiment pas de marge.
« Peu de gens savent en fait que le métier de syndic est un métier extrêmement exigeant, qui est très consommateur d'énergie, de stress et surtout, de temps. D'une part, le syndic doit se tenir au courant de l'évolution de la législation et de la réglementation - droit de propriété, code de l'urbanisme...- qui changent sans arrêt. Ensuite, il a des horaires à rallonges avec des assemblées générales qui peuvent durer jusqu'à 22h00, voire minuit dans les cas extrêmes. Enfin, la rémunération associée à ce temps passé et à cette exigence de technicité n'est pas à la hauteur.
« L'activité de syndic pur, c'est le "parent pauvre" des administrateurs de biens. Un métier beaucoup moins rentable que celle de la transaction immobilière : une seule vente d'un appartement réalisée en quelques semaines peut rapporter autant que la somme des honoraires de dix immeubles parisiens de taille moyenne !
« Donc contrairement aux idées reçues, les syndics ne vendent pas leur prestation de syndic pur à leur coût.
(...)
« Vous dites dans la présentation de votre étude que la loi Duflot va bouleverser le modèle d'affaires des syndics. Pourquoi ?
« Parce que le projet de loi en préparation prévoit d'obliger le syndic à ouvrir des comptes bancaires séparés pour chacune de ses copropriétés. Du coup, les syndics ne pourront plus compter sur les revenus de ces fameux placements financiers. Ils représentent actuellement, je l'ai dit, un tiers du résultat net des syndics, et vont considérablement baisser.
« Quel est l'intérêt d'une telle loi pour les copropriétaires ?
(...)
« Le vrai intérêt de cette loi pour les copropriétaires, c'est qu'elle va freiner la course à la taille chez les syndics. Ils sont engagés depuis de nombreuses années dans une course à la croissance externe qui n'est pas saine ni rentable : par exemple, la rentabilité de Foncia n'est que de 4,4% alors que les 404 syndics indépendants de notre panel affichent une rentabilité de 9,1%. La taille n'est donc pas synonyme de rentabilité. Du coup, les syndics vont être amenés à repenser leur stratégie : si la chasse aux produits financiers n'est plus possible, alors la course à la taille devient inutile. Si elle devient inutile, il faut trouver d'autres relais de croissance. Or la politique qui consiste à "marger" sur les prestations a de moins en moins le vent en poupe: ce sont là des techniques abusives qui ont l'inconvénient de générer beaucoup de plaintes de la part des copropriétaires et surtout d'éveiller leurs soupçons sur l'ensemble des prestations. Si les photocopies sont vendues trop cher, alors pourquoi les honoraires ne seraient-ils pas trop élevés -ce qui, on l'a vu, n'est justement pas le cas !
(...)
« Les copropriétaires ne se plaignent pas tant des prix ou des marges, que de la qualité des prestations. Facturer une prestation à son juste prix me semble être un comportement rationnel et logique. Nous disons simplement que les syndics auraient intérêt à se recentrer sur leur cœur de métier, et à le faire payer.
« Les syndics doivent surtout comprendre qu'ils ont tout à gagner en instaurant une politique de transparence, de vérité des prix. Une photocopie coûte 0,10 centime ? Alors on peut marger un peu sur ce poste, pour rémunérer le temps passé, mais pas trop. Les honoraires ne rémunèrent pas le temps passé? Alors il faut les revoir à la hausse.
« La loi Duflot aura le mérite de réveiller les syndics. Elle va donner à cette profession l'occasion de se redéployer, de se repenser, de redéfinir son métier et sa stratégie.
Propos recueillis par Laurent Calixte ».
II. La positon de l’ARC
Alors, que pensons-nous de tout ceci ? En fait oui, nous sommes globalement en accord avec cette approche : cela fait des années que nous dénonçons les pratiques des syndics :
- tarifs abusifs sur des activités annexes ou des frais annexes ;
- dumping sur les honoraires de base ;
- médiocrité du travail réalisé, due en partie à la surcharge de travail, etc.
Sauf que Monsieur Thomas ROUX oublie un acteur : le conseil syndical qui peut TOUT changer. Rappelons, en effet, ceci :
- il ne peut pas y avoir de bonne gestion de copropriété sans conseil syndical impliqué ;
- plus le conseil syndical est bien informé et formé, plus il sera efficace ; dès lors plus le syndic sera lui-même opérant et moins il aura à « perdre du temps » ;
- enfin un conseil syndical bien formé c’est un conseil qui peut compter sur l’aide à la gestion d’une association comme l’ARC, c’est-à-dire d’une association qui est vouée à l’amélioration de la gestion.
Dès lors, que conseillons-nous aux syndics ?
- De faire leur métier correctement et rien que leur métier, comme le dit aussi Monsieur Thomas ROUX.
- De demander pour cela une rémunération normale et d’arrêter :
- de faire du dumping sur les honoraires de base ;
- d’appliquer et de pratiquer des honoraires supplémentaires abusifs et injustifiés.
- Mais aussi - et cela change tout - de s’appuyer sur des conseils syndicaux bien formés qui permettent non seulement de décharger le syndic, mais aussi d’améliorer la gestion.
Les syndics nous dirons : « c’est impossible », à quoi nous répondrons : « nos conseils syndicaux adhérents prouvent chaque jour que non seulement c’est possible, mais que c’est la seule bonne solution ».
Allez, mesdames et messieurs les syndics, convenez-en : pour faire correctement et plus simplement votre travail difficile (nous le savons ; nous aidons plus de 3 000 syndics bénévoles) il faut vous appuyer sur un conseil syndical solide et bien formé. La solution ? Mais oui : incitez vos conseils syndicaux à adhérer à l’ARC.
Elle est pas belle la vie ?
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