Avant chaque assemblée générale qui désigne le syndic, les copropriétaires reçoivent le contrat de chaque candidat, joint à la convocation.
Le contrat de mandat est, depuis le 1er juillet 2015, un document réglementaire type pré-rédigé qui permet de bien comparer les différentes propositions lors d’une mise en concurrence. Cela permet d’éviter de nombreuses surprises car tout y est prévu.
Malheureusement, tous les syndics professionnels ne jouent pas le jeu.
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 31 mai 2018 les stipulations impératives sur ce point et les conséquences en cas de défaillance.
I. La durée du mandat du syndic dans le contrat
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.
Cette obligation est reprise dans le contrat type (décret du 26 mars 2015) :
« Le présent contrat est conclu pour une durée de (1).
Il prendra effet le et prendra fin le XXX.
Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction. »
(1) Dans la limite de trois ans maximum (article 28 du décret du 17 mars 1967).
Le syndic n’a donc qu’à compléter une durée, qu’il peut décompter sur un calendrier, et deux dates.
Régulièrement, des conseils syndicaux nous transmettent des contrats dans lesquels la date d’échéance est remplie autrement et/ou omise.
II. Illégalité de la désignation du syndic si la durée du contrat est mal complétée
Dans la pratique, force est de constater que les syndics professionnels ne respectent pas ces prescriptions réglementaires, pourtant simples, en recourant à des clauses ambiguës, voire à tiroir comme par exemple : « jusqu’à la prochaine assemblée générale ou à défaut une seconde réunie dans un délai de 3 mois ».
En l’espèce, une copropriété sise à Saint Maur des Fossés (94) tient son assemblée générale le 6 février 2014. L’ordre du jour consiste entre autre à désigner son syndic.
A cette date, le contrat type de syndic n’était pas encore applicable (entrée en vigueur au 1er juillet 2015), mais l’article 29 du décret du 17 mars 1967 l’était toujours, lui.
Le syndic professionnel était alors libre de rédiger son contrat de syndic, tout en respectant les dispositions légales et réglementaires.
Dans son contrat, il était précisé qu’il est désigné « […] pour une durée minimale d’un an, qui entrera en vigueur le 6 février 2014 et se terminera lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2013 ».
Cette formulation contractuelle est juridiquement douteuse au regard de l’article 29 du décret du 17 mars 1967.
Un couple de copropriétaires opposants assigne le syndicat en nullité de cette résolution.
Le Tribunal de Grande Instance de Créteil et la Cour d’appel de Paris rejette cette demande.
Ces copropriétaires se pourvoient alors en cassation.
La Cour de cassation dans son arrêt n°17-18046 du 31 mai 2018 infirme la décision de la Cour d’appel de Paris, autrement dit elle reconnait la nullité de la résolution sur la nomination du syndic, en raison de la non-conformité de son contrat avec l’article 29 du décret du 17 mars 1967 :
« […] Attendu que, pour rejeter la demande en annulation de la décision n° 9 relative à la désignation du syndic et à l'approbation de son contrat, la cour d'appel retient que l'assemblée générale a, par cette résolution, renouvelé le mandat de syndic de la société XXXX jusqu'à l'assemblée générale appelée à approuver le compte de l'exercice arrêté au 31 décembre 2013 et que, dès lors qu'il n'a pas été donné pour plus de trois années, puisqu'il prendra fin à l'assemblée générale statuant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2013, il n'est pas démontré que les dispositions des articles 28 et 29 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectées ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette résolution respectait l'exigence de la mention, dans le contrat de mandat du syndic, de la date calendaire de son échéance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision…
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE […] »
La Cour d’appel avait considéré que même si les dates calendaires n’étaient pas précisées, à partir du moment où un fait déterminé mettait fin au contrat de syndic, dans un délai de 3 ans, le contrat était valable conformément à l’article 28 du décret du 17 mars 1967.
La Cour de cassation a rejeté cette interprétation.
Depuis le 1er juillet 2015, en plus de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, il est inscrit noir sur blanc dans le contrat type que ce sont uniquement des dates calendaires qui doivent être consignées et pas des événements.
Donc on peut affirmer sans avoir peur de se tromper, que cette jurisprudence perdurera avec le contrat type de syndic.
Si nous relisons nos abus, combien de fois avons-nous constaté le non respect de cette obligation ? Combien de désignations de syndics auraient pu être annulées ?