Comment voter les contrats de syndic lorsque plusieurs propositions sont jointes à l’ordre du jour
On constate de plus en plus de tenues d’assemblées générales où le syndic en place essaye de passer en force son contrat, alors qu’il n’a pas obtenu la majorité requise.
Cette situation se présente principalement lorsque le syndic est mis en concurrence, et qu’il sait pertinemment que son mandat ne sera pas renouvelé.
Concrètement, il passe en priorité sa proposition de renouvellement de contrat et, n’obtenant pas une majorité absolue, il resoumet immédiatement cette résolution au vote de la majorité des présents et représentés.
Nous allons donc, dans un premier temps, rappeler comment doit se dérouler le vote des différentes propositions de contrats de syndic pour ensuite indiquer comment procéder si aucune proposition n’obtient la majorité requise.
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Procédure de mise au vote des contrats de syndic
Conformément à l’article 25 c de la loi du 10 juillet 1965, le contrat de syndic, qu’il s’agisse d’un renouvellement ou bien d’une nouvelle proposition doit être voté à la majorité des millièmes du syndicat de copropriétaires.
Autrement dit, si la copropriété dispose de 10000 millièmes, il faut, pour que la proposition soit retenue, que le contrat obtienne au minimum 5001 millièmes.
Comme nous le rappelons régulièrement dans le cas où l’ordre du jour prévoit plusieurs contrats, il faudra procéder impérativement à un vote distinct pour chaque proposition, et ce, jusqu'à ce qu'un contrat obtienne la majorité requise.
En effet, il n’est pas exclu qu’un copropriétaire se prononce favorablement pour une ou plusieurs propositions de contrat.
Le premier contrat obtenant la majorité sera le contrat retenu par l'Assemblée .
Ainsi, l'ordre des votes revêt une véritable importance et nous rappelons que, même si c'est une habitude, il n'y a aucune obligation de présenter en première position le syndic "sortant".
Nous rappelons que c'est le Président de séance et pas le syndic qui tient le bureau, et que c'est au président de séance de décider de l'ordre des votes, il a la capacité de modifier l'ordre prévu à l'ordre du jour adressé avec la convocation.
A partir du moment où l’ensemble des contrats a été porté au vote, et qu’aucune proposition n’a obtenu la majorité requise, la loi prévoit la possibilité de recourir à un second vote qui impose uniquement d’obtenir la majorité des millièmes des présents et représentés pour que la résolution soit validée (dispositions de l’article 25-1).
Nous allons donc présenter les conditions requises pour procéder à un second vote à la majorité relative de l’article 24.
Rappelons que le recours à ce second vote n’est envisageable que si et seulement si toutes les propositions ont été soumises au premier vote à la majorité absolue et qu’aucune d’elles n’a obtenu la majorité de l'article 25
Autrement dit, un syndic ne peut en aucune façon revoter immédiatement en seconde lecture sa proposition de contrat s’il n’a pas, au préalable, soumis les autres propositions de contrats.
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Possibilité de second vote à la majorité relative
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu’une résolution n’a pas obtenu la majorité des millièmes des copropriétaires, mais qu’elle a tout de même recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être réalisé exigeant uniquement la majorité visée à l’article 24.
Concrètement : si une copropriété dispose de 10 000 millièmes, et que 3 334 millièmes ont été obtenus pour une résolution, celle-ci peut faire l’objet d’un second vote, requérant uniquement une majorité relative des présents et représentés.
Il faut voter l'un après l'autres les contrats proposés (ayant recueilli au moins un tiers des voix) pour retenir la première proposition qui obtient la majorité simple.
Si le premier contrat sur lequel l'assemblée vote décroche la majorité de l'article 24 alors il sera retenu et il ne sera pas procédé au vote sur les candidatures restantes.
C'est pour cette raison qu'il est déconseillé de présenter plus de trois contrats ce qui risquerait d'entraîner une dilution des votes, les copropriétaires étant parfois "noyés" sous trop de choix, et de se retrouver avec le syndic initial que l'on souhaitait justement éliminer.
Dans le cas où aucune proposition n’aurait recueilli au moins un tiers des voix du syndicat, l’article 25-1 prévoit la possibilité de re-convoquer une assemblée générale (dans un délai de trois mois maximum) dans laquelle sera resoumise cette question.
La résolution pourra alors être directement votée à la majorité des présents et représentés.
Par ailleurs, relisez bien notre article sur les règles à respecter en cas de changement de syndic : www.arc-copro.com/b8pw, et notre guide sur le contrat de syndic.
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