Décidément, après une venue au monde aux forceps, le fonds travaux a des débuts laborieux. Chaque syndic interprète la loi, non pas selon ce qui est indiqué dans les textes, mais en fonction de ce qui l’intéresse.
Certains affirment que le fonds travaux n’est pas obligatoire, alors que la loi impose un taux de cotisation minimal de 5 % du budget prévisionnel.
D’autres indiquent que seuls les travaux de rénovation sont concernés par le fonds travaux, alors que l’article 14-2, qui a institué ce fonds, ne fait pas de distinction.
D’autres encore, indiquent que le fonds travaux peut être déposé sur le compte courant de la copropriété, alors que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il doit être déposé sur un compte rémunéré.
Un autre point fait actuellement l’objet d’un faux débat. Il s’agit de l’utilisation du fonds travaux, pour une opération qui relève d’une clé de répartition différente que celle sur laquelle ce fonds a été appelé initialement.
Autrement dit, peut-on utiliser le fonds travaux qui a été appelé sur la base de la clef générale pour réaliser des travaux qui relèvent d’une clef spéciale ? (chauffage, bâtiment, ascenseur…)
Les syndics jouent les innocents, en indiquant ne pas savoir comment procéder.
Quant à ceux rattachés à des chambres professionnelles, ils prétendent ne pas avoir étudié la question, préférant laisser la situation en l’état.
En effet, cette position leur permet de conserver la trésorerie du fonds travaux, surtout si aucune opération exceptionnelle ne relève de la clef générale.
À ce titre, voyons une réponse de la juriste de l’UNIS. À peine croyable, tellement elle est incompréhensible.
I. La doctrine de l’UNIS qui fait loi ?
Voici donc la réponse que la juriste de l’UNIS a transmise au président du conseil syndical, sur l’utilisation du fonds travaux, pour une opération qui concerne une clef de répartition spéciale :
« Bonjour,
Je fais suite à notre échange téléphonique.
À ce jour, aucun texte ne précise la possibilité et les modalités d’utilisation des sommes versées au titre du fonds de travaux pour l’exécution de travaux sur parties communes spéciales ou dont le coût serait réparti en charges spéciales.
Seule une décision d’assemblée générale le permettrait.
L’idée d’un « compteur par copropriétaire » est avancée par une partie de la doctrine. Elle ne reçoit pas l’approbation de tous, il ne s’agit pas d’une position défendue par l’UNIS et devra en tout état de cause obtenir au préalable une adaptation des textes pour perdurer.
Cordialement,
»
Ainsi, l’UNIS n’a pas de doctrine arrêtée, et attend une adaptation des textes tout en indiquant que seule une décision d’assemblée générale le permettrait.
Quel charabia pompeux pour aller ? Nulle part…
Peut-on, ou pas, utiliser le fonds travaux pour des opérations qui relèvent d’une clef spéciale ?
Dans l’affirmative, comment faire pour que seuls les lots concernés par cette opération soient débités de leur fonds travaux sans léser les autres ?
La question est simple : le seul moyen est non pas de créer un compteur par copropriétaire, mais bien par lot.
Ainsi, seuls les lots concernés par les travaux votés verront leur quote-part de fonds travaux utilisée, ce procédé n’impactant pas les autres lots.
II. La mise en place impérative d’un compteur par lot
L’UNIS n’a pas arrêté sa position en matière de fonds travaux. Dont acte !
Mais jusqu’à présent, c’est la copropriété qui décide et le syndic qui exécute.
Ainsi, conformément à l’article 8 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, le syndicat des copropriétaires est en mesure de voter en assemblée générale la création de subdivision de comptes comptables, lorsque cela est nécessaire.
Par conséquent, le conseil syndical devra inscrire une question à l’ordre du jour en ce sens.
Voici un modèle de question et de résolution :
« Création de sous comptes 105 « fonds travaux » en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété.
Conformément à l’article 8 de l’arrêté du 14 mars 2005, l’assemblée générale demande au syndic de subdiviser le compte 105 « fonds travaux » afin d’identifier la quote-part de fonds travaux rattachée à chacun des lots. »
Il faut bien comprendre que cette mesure est, de toutes les façons, obligatoire.
Cela pour une raison simple. Que ce soit pour remplir le document à remettre avant la promesse de vente, ou l’état daté, le syndic est tenu d’indiquer la quote-part du fonds travaux non pas rattachée aux copropriétaires, mais au lot qui est susceptible d’être vendu.
Par conséquent, le syndic est contraint de prévoir, dans la comptabilité, des sous comptes du compte 105 « fonds travaux », ne serait-ce que pour être en mesure d’obtenir cette information.
Alors, chers membres de l’UNIS, arrêtez de méditer, et agissez dans le seul intérêt des copropriétés que vous gérez.
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