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Comment certains syndics font illégalement de la trésorerie à leur profit en utilisant les saisies immobilières : le cas du cabinet X (1)
- I. Retour sur une disposition du décret du 17 mars 1967
Lorsqu’une assemblée générale est appelée à voter la saisie immobilière d’un lot, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic doit proposer une résolution l’autorisant à appeler (sur tous les copropriétaires) le « montant des sommes estimées définitivement perdues ».
La loi a été faite pour tenir compte du fait que la copropriété bénéficiait d’un privilège spécial (deux ans plus l’année en cours à 100 % plus - encore - deux ans supplémentaires en concours avec le prêteur de denier).
Les sommes estimées comme « définitivement perdues » sont donc, en principe, faibles (en moyenne à peine 25 % de la dette, mais souvent 0 % si la porcédure est bien menée !) ce qui fait que le syndic n’a pas à appeler la totalité de la dette, mais uniquement la part qui ne sera pas recouvrée après saisie, ceci pour combler le « trou de trésorerie » éventuel.
- II. La pratique illégale de certains syndics
Beaucoup de syndics ne respectent pas la loi et font voter une résolution où ils s’autorisent non pas à appeler la somme estimée irrécouvrable après la vente judiciaire du logement, mais la TOTALITÉ de la somme.
Ainsi ces syndics se constituent-ils un confortable matelas de trésorerie en toute illégalité, ceci au détriment de TOUS les copropriétaires.
- III. Le cas du cabinet X (1)
Dans une situation qui vient de nous être signalée, le cabinet X non seulement a décidé de ne pas respecter la loi, mais a induit la copropriété en erreur et, de ce fait, aurait créé (sans l’intervention de l’ARC) un préjudice important aux copropriétaires dans leur ensemble. Voyons l’exemple.
Dans cette grosse copropriété de 220 lots, le cabinet X voulait faire voter six saisies immobilières pour une dette globale de 62.558 €. Puis il voulait faire voter un appel de charges exactement équivalent à cette dette cumulée.
- La résolution est ainsi libellée dans les six cas :
« SAISIE IMMOBILIÈRE : DETTE IRRÉCOUVRABLE (ARTICLE 24)
« Les copropriétaires décident que le montant de la créance considérée comme douteuse et détenue à l’encontre de Mme.... soit fixé à la somme de 7.785,56 euros (Note de l’ARC : exactement la dette). Cette somme est donc répartie en charges communes générales entre tous les copropriétaires.
(...) ».
La tromperie.
Le syndic parle de créance « considérée comme douteuse », ce qui est très différent de la loi qui, de son côté, parle de « sommes estimées définitivement perdues » (article 11 du décret du 17 mars 1967).
Ce faisant le syndic a d’une part trompé les copropriétaires, d’autre part n’a pas respecté la loi.
Or - on l’a vu - ces sommes représentent souvent moins de 25 % de la dette.
Le préjudice.
Dans notre cas le syndic voulait appeler illégalement 62.558 € alors qu’il aurait pu se contenter de 15.000 euros, voire de rien du tout, car - a priori - le syndicat pourra récupérer la totalité des sommes après la vente des lots (d’ailleurs pour au moins trois cas les copropriétaires vont solder leur dette avant la saisie) !
47.558 € (au minimum) appelés en trop uniquement pour permettre au syndic de toucher des produits financiers supplémentaires (même à 2 %, ça fait 951,16 € d’« honoraires » illégaux perçus en plus, soit plus que la cotisation annuelle à l’ARC grâce à cette seule et unique illégalité en apparence anodine).
- Conclusion :
Copropriétaires ayez l’œil et ne laissez pas votre syndic vous parler de « créances douteuses » lorsque la loi parle - elle - de « sommes estimées définitivement perdues ».
À noter : comme indiqué, suite à nos informations, le syndic a dû renoncer à faire voter ces sommes...
Merci qui ?
(1) Lors de la parution de cet abus nous avions indiqué le nom du gros cabinet concerné. Pour des raisons que nous expliquons dans notre abus numéro 3442 (« Saisie immobilière : le vote concernant les sommes estimées définitivement perdues (suite)) » et suite au « repentir » et changement de pratique de ce syndic, nous avons décidé de gommer son nom.
Cela dit, d’autres syndics continuent à procéder ainsi, d’où le maintien du texte de cet abus.