Comment agir vite contre les débiteurs de mauvaise foi ?
Voici un échange de mail entre un président de conseil syndical adhérent à l’ARC et le directeur. Notre adhérent nous demande d’agir m ais la loi répond déjà à ses questions.
Aux syndics et aux avocats à utiliser les dispositifs qui existent.
- I. Le mail de notre adhérent :
« Monsieur le Directeur,
Je vous interpelle en tant qu’adhérent de l’ARC N°.....
Président du conseil syndical et l’un des copropriétaires de l’ensemble immobilier, j’en ai marre de ces copropriétaires qui ne payent pas leurs charges en temps et en heures et font perdre leur temps aux syndics et aux membres des conseils syndicaux.
Le syndic fourni au conseil syndical à sa demande et tous les 3-4 mois :
- une situation générale de la trésorerie de l’immeuble ;
- une situation de la trésorerie des débiteurs.
Dans notre copropriété ce sont toujours les mêmes, 3 ou 4, qui accumulent un débit de plusieurs trimestres ;
Afin de ne pas laisser la situation se dégrader trop au détriment de la copropriété et pour que ces personnes ne soient pas dans de graves difficultés je leur fait un courrier d’avertissement avec plus ou moins de succès.
Le conseil syndical a toujours demandé au syndic d’appliquer, sans tarder, les règles pour récupérer les impayés.
L’enchainement de ces procédures fait qu’elles prennent du temps. C’est trop long !!!
Ma demande est donc que dans vos missions de représentant des copropriétaires vous interveniez auprès des pouvoirs publics afin que les procédures soient modifiées pour que les sommes dues par les copropriétaires défaillants soient récupérées plus rapidement par les syndics.
Je vous remercie de l’attention que vous voudrez bien accorder à cette demande. Dans l’attente de votre réponse.
Recevez, Monsieur le Directeur, avec mes salutations l’expression de ma considération la meilleure.
G.L....... ».
- II. La réponse du directeur de l’ARC
Cher Monsieur,
Votre lettre du 25 janvier dernier reçu à l’ARC le 12 février a retenu toute mon attention.
Je vous invite, si cela n’est pas déjà fait :
- à faire voter par votre prochaine assemblée générale des « pénalités de retard » (c’est tout à fait légal) ;
- à appliquer - dès la mise en demeure faite un mois après le début du trimestre - les intérêts de retard plus les pénalités (une fois que celles-ci seront votées).
En général, cela suffit à calmer les débiteurs de mauvaise foi.
Par ailleurs nous vous invitons à utiliser l’article 19.2 de la loi de 1965. Les syndics et les avocats ne veulent pas utiliser cette procédure et ils ont tort. Il faut le faire UNE fois et - là encore - ça « calme » les débiteurs de mauvaise foi.
Voici l’article 19.2 : Article 19-2. Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
« À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
« Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
« Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance ».
Bien cordialement et bon courage ».