Cogestion : la dynamique est lancée !

Cogestion : la dynamique est lancée !

• Beaucoup de copropriétaires s’en plaignent, aujourd’hui, les syndics professionnels ne vont plus assez visiter leurs immeubles, il y a moins de gardiens, et le suivi de la gestion quotidienne des petites copropriétés est insuffisant.

Bien entendu, depuis longtemps, il existe de nombreux conseils syndicaux qui compensent cette carence de leur syndic professionnel en agissant sur le terrain, mais ils ont l’impression de faire bénévolement le travail pour lequel le syndic est rémunéré.

Afin d’assurer leur reconnaissance et leur donner des pouvoirs élargis, la loi ALUR (par la modification de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, a permis la mise en place d’un  nouveau mode de fonctionnement : la COGESTION qui se situe entre la gestion assurée par un syndic professionnel et celle assurée par un syndic bénévole.

La Cogestion selon l’ARC ? C’est une solution adaptée pour un grand nombre de copropriétés où les copropriétaires souhaitent s’investir et prendre en main l’entretien courant de leur immeuble de manière réactive sans pour autant avoir à prendre en charge la gestion administrative et comptable.

Unique bémol : les parlementaires n’ont pas voulu généraliser cette disposition et seules les copropriétés de moins de 16 lots sont concernées (65% du parc des copropriétés en France tout de même !).

• Petit rappel sur la cogestion, en pratique

Avec la cogestion, la répartition des tâches entre conseil syndical et syndic professionnel est différente et les pouvoirs du conseil syndical sont élargis.

Le conseil syndical peut, par exemple, gérer « en direct » les petits travaux de maintenance et d’entretien (changement de serrure de porte, etc.)  :

• en contactant lui-même les sociétés et artisans, directement ou via un appel d’offres ;
• en passant lui-même les ordres de service ;
• en contrôlant la bonne réalisation des travaux.

Le conseil syndical en cogestion peut également être force de propositions pour le contrôle, la renégociation et éventuellement la remise en concurrence des contrats de maintenance de la copropriété, en proposant lui aussi des prestataires (et éviter les seuls prestataires et fournisseurs connus du syndic).

Dans ce cadre, le conseil syndical ne devra pas hésiter à se faire accompagner par l’ARC et ses techniciens, mais aussi en consultant les sites accessibles via www.leportaildelarc.fr :

• COPRO-DEVIS, la plateforme de consultation des entreprises référencées et de lancement des appels d'offres relatifs aux travaux (aménagement, rénovation, entretien) ;

• COPRO-GAZELEC, la plateforme de lancement des appels d'offres pour la fourniture de gaz naturel et d'électricité pour les besoins collectifs des copropriétés (voir notre dernier article sur le sujet : www.arc-copro.com/ya73);

À l’opposé, le syndic est dessaisi d’une partie importante de ses prérogatives. Par exemple, il doit :

• informer les prestataires sous contrats que le suivi de la bonne exécution de leurs obligations sera effectué par le président du conseil syndical (ou la personne par lui déléguée) ;
• communiquer au conseil syndical toute facture ou copie de facture liée aux contrats pour lesquels il y a délégation, ou émise par le prestataire hors contrats avant paiement, pour approbation ;
• cette communication pourra se faire globalement (toutes factures confondues), périodiquement (une fois par mois par exemple), par internet ou chez le syndic selon des modalités à préciser.

La cogestion impliquant de fait la mise en place d’un travail partenarial entre conseil syndical et syndic, mais aussi et surtout une transmission optimum des documents et éléments importants, l’ARC vous conseille vivement l’utilisation de COPRO-NET qui permet au syndic et au conseil syndical de mettre en ligne les documents de la copropriété et de les archiver afin qu’ils soient disponibles rapidement et à tout moment. Pour en savoir plus : www.arc-copro.com/jd2q.

La loi n'ayant pas précisé les tâches déléguées au conseil syndical, c'est le syndicat des copropriétaires qui les définit en assemblée générale en validant notamment une convention entre le syndic et le conseil syndical permettant de garantir les intérêts des uns et des autres (syndicats des copropriétaires, conseils syndicaux, syndics).

Voir notre article de 2014 qui vous propose un modèle de convention dont vous pourrez vous inspirer, disponible ici : www.arc-copro.com/jtbg. 

1. Signature d’un deuxième contrat de cogestion par une copropriété adhérente

Dans notre article du 28 juillet 2015 (disponible ici : www.arc-copro.com/egb1), nous vous annoncions la signature d’une première convention de cogestion.

La dynamique semble aujourd’hui lancée, car une deuxième copropriété adhérente (de 15 lots principaux) vient de signer une convention de cogestion selon le modèle de l’ARC.

Bien entendu, comme pour la première copropriété, l’équipe de l’ARC accompagne le conseil syndical et le syndic pour une mise en place sereine de cette cogestion :

• adaptation de la convention de cogestion aux besoins de la copropriété et au fonctionnement du conseil syndical ;
• fixation du seuil maximal permettant une délégation de gestion courante sur les petits travaux  (au sein du budget des charges courantes et non soumis à une décision d’assemblée générale) ;
• aide à la mise en place d’une feuille de route pour la gestion de tous les contrats d’entretien et de fournitures de la copropriété (entre autres mise en concurrence et (re)négociation) ;
• négociation à la baisse des honoraires du syndic, diminués des tâches assurées par le conseil syndical ;
• souscription d’une assurance en responsabilité civile professionnelle des conseillers syndicaux, spéciale « cogestion », obligatoire dans le cadre du contrat d’adhésion à l’ARC ;
• etc.

1. Pour terminer, deux derniers conseils !

1. Ne vous lancez pas dans ce système de gestion avec un syndic - non seulement prêt à jouer le jeu - mais qui va accepter de signer une convention de cogestion et de la joindre à sa proposition de contrat tout en consentant à minorer ses honoraires de gestion.
2. Ne vous lancez pas dans la cogestion sans être accompagné par l’ARC bien entendu !

Pour plus de renseignements sur la cogestion, consultez le site : http://www.copro-devis.fr/portailcs/index.php qui saura vous donner toutes les informations nécessaires sur ce nouveau mode de fonctionnement.