Clause d’aggravation des charges : c’est le juge qui décide
Beaucoup de règlements de copropriété comportent une clause dite d’aggravation des charges : en clair, il est prévu que le copropriétaire qui aggrave les charges de son fait ou de celui de ses ayants-droits (locataire par exemple) sera seul à en payer les conséquences.
C’est ainsi qu’il est tentant de présenter la facture de réparation d’une porte de garage enfoncée par le véhicule d’un copropriétaire identifié à ce dernier ou encore de décider d’augmenter les charges d’ascenseur d’un dentiste ayant son cabinet au cinquième étage d’un immeuble et qui a remplacé un architecte, pour ne prendre que deux exemples.
Or, en droit, l’application d’une telle clause suppose une faute ou une négligence, un dommage et un lien de causalité entre les deux. Seul un juge peut en décider ainsi, sinon cela revient à se faire justice soi-même, ce qui n’est pas autorisé en droit français.
La Cour de cassation l’a rappelé de manière très claire (Cass. Civ. 3ème, 27 mars 2013, n° 12‑13012) : « en tout état de cause, le règlement de copropriété a uniquement pour objet de déterminer et préciser, compte tenu des dispositions légales impératives, les droits et obligations des copropriétaires, tant sur les parties communes que sur les parties privatives de leurs lots respectifs, ainsi que les modalités de l'organisation et de l'administration de l'immeuble ; il ne peut dès lors contenir une clause d'aggravation, sorte de clause pénale, ne faisant que poser un principe ressortissant à la théorie générale de la responsabilité civile et qui est étrangère à la destination de l'immeuble ; seul le législateur peut, comme il l'a fait par la loi SRU du 13 décembre 2000, instituer ce type de clause ».
Rappelons utilement que, pour saisir un juge, le syndic doit y avoir été préalablement autorisé par l’Assemblée générale puisqu’il ne s’agit ni de recouvrement ni d’urgence.
Remarquons que, dans les deux exemples cités, l’application de la clause d’aggravation des charges n’est pas adaptée : en cas d’accident, ce sont les assureurs qui vont intervenir (le litige ne porterait que sur une franchise laissée à la charge du syndicat des copropriétaires) et il n’est possible de modifier la répartition des charges qu’en cas de travaux ou de changement de destination d’un lot (habitation en usage professionnel par exemple).
Nous pensons néanmoins que cette clause d’aggravation des charges a son utilité pour les litiges importants qui justifieraient le recours à un juge.